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Autor Thema: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 89255 mal)

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„Nur der Gläubiger kann stunden“

Mietkosten in Zeiten der Pandemie Kündigungsschutz


- Das Recht der Vermieter; Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.

- Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 begrenzt.
  Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt jedoch auch in dieser Zeit bestehen.

- Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter -für die Dauer von 24 Monaten
  - nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat,         
    kann ihm wieder gekündigt werden.

- Mit den Regelungen wird verhindert, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Wohnraummieter   
  ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

Grundlage:
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht

Fundquelle: Bundesregierung

« Letzte Änderung: 18. April 2020, 09:53:40 von RalleGA »
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WOHNEN

- höchste deutsche Rechtssprechung -


Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung auf den Mieter?


Verkündungstermin am 8. Juli 2020, 11.00 Uhr

Az.:VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18


Ankündigung des BGH 
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BGH klärt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen 

Malern, tapezieren, kalken - ums Renovieren gibt es oft Streit.
Der Mietvertrag hilft nicht unbedingt weiter, denn auch gängige Klauseln können unzulässig sein.

Wer bringt dann die Wohnung in Schuss?
Jede Wohnung braucht hin und wieder einen neuen Anstrich.
Aber viele Mieter sind unsicher:
Müssen sie überhaupt auf eigene Kosten renovieren?
Manchmal wäre für Schönheitsreparaturen eigentlich der Vermieter zuständig, in anderen Fällen ist die Rechtslage nicht eindeutig.
Ein Urteil BGH dürfte mehr Klarheit schaffen.
Nach der Karlsruher Verhandlung am 1. Juli ist absehbar:
Die Richter feilen an einer Lösung, die beiden Seiten entgegenkommt. ( Az. VIII ZR 163/18 u.a.) 

Schönheitsreparaturen - was heißt das genau? 
Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken,
aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen.
Es geht also immer darum, Gebrauchsspuren zu beseitigen.
Die Arbeiten muss nicht unbedingt ein Profi erledigen. Greift der Mieter selbst zum Pinsel, muss er aber "fachgerecht" arbeiten.

Wer ist fürs Renovieren zuständig?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten.
Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit langem zur Regel geworden.
Heute gibt es kaum einen Mietvertrag, der die Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.
Aber: Nicht alle Formulierungen sind zulässig. Gerichte haben etliche gängige Klauseln für unwirksam erklärt.

Was für Klauseln betrifft das?

Es dürfen z.B. Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind
- unabhängig davon, wie abgewohnt sie tatsächlich aussehen.
Genauso unzulässig ist die pauschale Verpflichtung, bei Auszug zu renovieren.
Denn das könnte auch Mieter treffen, die vielleicht nur ein halbes Jahr in der Wohnung wohnen.
Seit einem Grundsatz-Urteil von 2015 müssen Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen,
generell nicht mehr auf eigene Kosten renovieren.
Sonst hinterlassen sie die Räume womöglich schöner, als sie sie vorgefunden haben, entschied damals der BGH.

Was bedeutet das für Mieter? 

Wer eine unwirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag stehen hat, ist fein raus:
Er kann den Passus ignorieren und muss die Arbeiten gar nicht erledigen.
Allerdings heißt das nicht automatisch, dass der Vermieter einspringt.
Unter Umständen bleibt die Wohnung einfach, wie sie ist.
Darum drehen sich die beiden neuen Fälle vor dem BGH. 

Worum wird gestritten? 

Die Mieter, jeweils aus Berlin, wollen ihre Vermieter dazu bringen, die abgewohnten Wohnungen auf Vordermann zu bringen.
Seit dem Einzug 2002 und 1992 ist nichts passiert, und schon damals waren die Räume unrenoviert.
Auch wenn es in den Mietverträgen anders steht, sind die Schönheitsreparaturen nach neuer Rechtslage also nicht Sache der Mieter.
Aber auch die Vermieter sehen sich nicht in der Pflicht.

Warum ist das rechtlich so kniffelig?
Laut Gesetz muss der Vermieter die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand"
überlassen und "in diesem Zustand" erhalten.

Aber was heißt das hier?

Am Berliner Landgericht meinte die eine Kammer:
Die Mieter hätten beim Einzug akzeptiert, in einer unrenovierten Wohnung zu leben.
Solange die Räume nicht völlig "verkommen" seien, müsse der Vermieter folglich nichts tun -
zumal die Wohnung sonst sogar frisch renoviert wäre.
Im zweiten Fall meinte eine andere Kammer:
Beide Seiten hätten einst vereinbart, dass die Wohnung von Zeit zu Zeit hergerichtet werden solle.
Nun müsse eben der Vermieter in den sauren Apfel beißen.

Welche Lösung schwebt dem BGH vor?

Die Richter sehen die Wahrheit irgendwo dazwischen.
Mehr als 25 Jahre seien eine lange Zeit, sagt die Senatsvorsitzende Karin Milger in der Verhandlung.
"Da kann ein unrenovierter Zustand sich wirklich noch gravierend verschlechtern."
Andererseits halten es die Richter auch nicht für praktikabel, den Ursprungszustand wiederherzustellen -
also weniger unrenoviert, aber nicht frisch gestrichen.
Die Lösung soll also ein Kompromiss sein:
Der Mieter kann den Vermieter zum Renovieren verpflichten, muss sich aber an den Kosten beteiligen.
Voraussetzung soll sein, dass sich der Zustand der Räume deutlich verschlechtert hat.
Das Urteil wird am 8. Juli verkündet.

Urteil des LG BERLIN vom 02.05.2018

Urteil des LG Berlin vom 24. Juli 2018 Berliner Mieterverein zur Rechtslage

Infoblätter von Haus & Grund
             

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2020 
« Letzte Änderung: 15. Juli 2020, 10:21:44 von RalleGA »
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Wohnen:

Bundesgerichtshof zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
 

Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

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Wohnen:

Eigenbedarfskündigung nur für »Angehörige«       


Mieter sollte der Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters weichen
, doch das Gericht urteilt für den Mieter.

Fall:
Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin.
Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf:
Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.     

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung:
Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er.

Das Amtsgericht Siegburg (Urteil vom 17.10.2018, Az. 105 C 97/18) gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab.
Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.             

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.
Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, so das Gericht. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden.
Oft seien nicht alle »Familienmitglieder« miteinander verwandt.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  April 2020
« Letzte Änderung: 25. August 2020, 08:59:52 von RalleGA »
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Wohnen:

Fallstrick Wohnfläche

durch Nachmessen können Mieter nicht nur bei den Nebenkosten Geld sparen          

Wer eine Wohnung mietet, will deren Größe wissen.
Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl die Miete als auch die Nebenkosten.
Doch wie verlässlich sind die Maßangaben und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt?
Fragen und Antworten zur richtigen Wohnfläche.


Was bedeutet eigentlich Wohnfläche?     
 
Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume - einschließlich Flur, Balkon oder Loggia.
Keller, Garage, Waschküche oder Trockenraume zählen nicht dazu.
Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt.
Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt?   
Manchmal ist schon bei der Besichtigung klar:
Die in der Annonce mit 100 qm² angepriesene Wohnung passt beim besten Willen nicht in die drei kleinen Kämmerchen hinein.
Nachmessen mit Zollstock oder Maßband sei häufig fehlerbehaftet: Zählen Säulen, Heizungsnischen, Fenstervorsprünge dazu?
Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, das Ermitteln der tatsächlichen Fläche einem Vermessungsexperten zu überlassen.
Je nach Wohnungsgröße liege dessen Honorar zwischen 50 und 100 €.
In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Sachen streiten. Etwa über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter erfahrungsgemäß gar nicht auf die Idee, zu prüfen.   

Auf welche Vorgaben kommt es an? 
Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche.
Dabei ist das Datum des Mietvertrags maßgeblich:
Bei Abschlüssen bis zum 31.12.2003 zählt die II. Berechnungsverordnung als Grundlage.
Ab 01.01.2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Die Unterschiede betreffen praktisch nur die Balkon- und Terrassenflächen.

Was tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ist?   
Das hängt von der Abweichung ab. "Bis zu 10% nach oben wie nach unten sind zulässig.
Ein Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst, wenn die Wohnung um mehr als 10% kleiner ist, als vereinbart.
Bei Mieterhöhungen kommt es auf die tatsächliche Fläche an.
Beispiel: Der Vermieter will für eine laut Vertrag 90 qm² große Wohnung die Miete erhöhen.
Diese ist in Wirklichkeit 5 qm² kleiner - dann ist das Mietplus 85 qm² beschränkt.
Ist die Wohnung größer, könne der Vermieter aber entsprechend mehr Miete verlangen.
Auch bei Nebenkosten zählt die reale Größe.
Setzt der Vermieter mehr Fläche an, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einwand erheben und für künftige Zahlungen eine Anpassung an die tatsächliche Fläche verlangen.
Überzahlte Miete auf grund falscher Wohnungsgröße können Mieter maximal drei Jahre zurückfordern.
Dies gilt auch für Nebenkosten.
Die Verjährungsfrist beginnt mit Vorlage der Abrechnung.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“  - Altmark April 2020

« Letzte Änderung: 28. August 2020, 09:53:07 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #141 am: 08. September 2020, 08:54:17 »
Wohnen:

Kündigung wegen Mietrückstand muss verhältnismäßig sein   


Rechtmäßig oder nicht?

Wer seine Miete nicht bezahlt, muss mit der Kündigung rechnen.
Dabei gibt es aber Grenzen. Mieter müssen ihre Miete regelmäßig zahlen, sonst droht ihnen die Kündigung.
Allerdings muss ein Vermieter bei der Kündigung auch Verhältnismäßigkeit wahren.

Ein Zahlungsverzug kann eine Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben.
Allerdings ist es meist möglich eine Kündigung noch abzuwenden, wenn der Rückstand umgehend und vollständig ausgeglichen wird.
Bestand das Mietverhältnis zuvor zudem viele Jahre ohne Beanstandungen, hat eine Räumungsklage keinen Erfolg.
Amtsgericht Rheine (Az.: 10 C 234/18).

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter die Miete für zwei Monate nicht gezahlt.
Der Vermieter kündigte den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich.
Das Mietverhältnis bestand zuvor 14 Jahre, ohne dass es bisher zu irgendwelchen Beanstandungen gekommen war.
Nach Erhalt der Kündigung glich der Mieter die Rückstände sofort aus.

In der Folgezeit zahlte er die monatlichen Mieten zudem wieder pünktlich im Voraus.
Der Vermieter wollte seine ordentliche Kündigung aber nicht zurücknehmen.   
Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg: Der Vermieter habe hier keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung.
Er verhalte sich vielmehr treuwidrig, da er trotz Ausgleichs der Mietrückstände an der Kündigung festhalte.
Es sei zu beachten, dass der Mieter seit Bestehen des Mietverhältnisses bisher pünktlich seine Miete bezahlt habe.
Das erstmalige Fehlverhalten des Mieters rechtfertige aus diesem Grund keine Kündigung.

Urteil des Amtsgerichts Rheine   

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2020

« Letzte Änderung: 08. September 2020, 08:58:22 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #142 am: 19. Dezember 2020, 15:06:41 »
Wohnen

BGH schützt Mieter vor überhöhten Modernisierungskosten

Eine Entscheidung des BGH stärkt die Rechte von Mietern.
Demnach dürfen in Modernisierungsumlagen keine Kosten enthalten sein,
die in absehbarer Zeit für Instandhaltungsarbeiten anfallen würden.


Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen,
dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten aufbrummen.
Vor einer Mieterhöhung müsse der Anteil herausgerechnet werden, der der Instandhaltung dient.
BGH (Az. VIII ZR 81/19) 

Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten "durch geschicktes Vorgehen,
namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen".     

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in ordentlichem, bewohnbaren Zustand bleibt.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen.

Anders bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung.
Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.   

Fall:
Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 € Miete zahlte.
2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht.
Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.
Danach flatterten der Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen ins Haus: einmal um rund 190 €, 1x  um gut 240 €.   

Zum Teil hatte diese Erhöhungen schon das Landgericht Düsseldorf gekippt.
Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen -
die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instandsetzung erfordert hätten.

Der BGH verhindert nun die ungekürzte Umlage der Kosten.
Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen".
Das müsse berücksichtigt werden.   

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil.
"Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter".
Bislang hätten die Mieter alle Kosten tragen müssen, solange nichts defekt war.
Dieser Praxis sei nun ein Ende gesetzt.

BGH-Urteil vom 17.06.2020

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2020
« Letzte Änderung: 19. Dezember 2020, 15:18:30 von RalleGA »
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #143 am: 03. Februar 2021, 13:42:22 »
Wohnen

Miete darf wegen defekten Aufzugs gemindert werden


Ein Aufzug im Haus macht das Leben angenehmer.
Umso ärgerlicher, wenn der Lift ausfällt. Mieter können dann die Miete mindern.
Um wie viel, das hängt unter anderem von einem Kriterium ab.

Fällt der Aufzug in einem Mietshaus aus, haben Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.
Vermieter können die Reparatur nicht mit Verweis auf eine zeitlich ungewisse Modernisierung verweigern.
Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Az.: 10 C 104/19).                       

Für die Dauer des Ausfalls können Mieter ihre Miete mindern.
Die Höhe hängt unter anderem vom Stockwerk ab, in dem der Mieter wohnt.   

In dem verhandelten Fall war der Aufzug in einem Mehrfamilienhaus über einen längeren Zeitraum ausgefallen.
Die Mieterin einer Wohnung im 3. Stock minderte ihre Miete und verlangte die Instandsetzung des Aufzugs.

Die Vermieterin lehnte die Instandsetzung ab und begründete das mit einer ohnehin geplanten Modernisierung.
In diesem Zusammenhang solle auch der Aufzug ausgetauscht werden, daher sei eine Reparatur unwirtschaftlich.       
Vor Gericht konnte diese Argumentation nicht überzeugen.
Die Nutzung des Fahrstuhls gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, so das Gericht.
Der Vermieter habe ihn rund um die Uhr in Betrieb zu halten.
Der Verweis auf geplante Modernisierungsarbeiten helfe hier nicht, denn es gebe keinen Zeitplan für die Arbeiten.     

Der Ausfall sei ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige
, befanden die Richter.
Das tägliche Hinaufsteigen der Treppen bis in den 3. Stock über mehrere Monate sei für die Klägerin
beschwerlich und beeinträchtige sie nicht nur geringfügig im Gebrauch der Mietsache.
Eine Minderung in Höhe von 10% sei angemessen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  September 2020
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #144 am: 22. Februar 2021, 16:38:57 »
Mietminderung bei Mängeln darf nicht zu hoch ausfallen

Mängel in der Wohnung berechtigten zur Mietminderung


Mieter sollten diese aber mit Bedacht ansetzen. Denn wer zu viel Geld einbehält, muss damit rechnen, dass der Mietvertrag gekündigt wird.

Welche Mietminderung ist bei einem Mangel angemessen?

Über diese Frage streiten Mieter und Vermieter regelmäßig.
Klar ist: Mieter sollten nicht zu viel Geld einbehalten, wie ein Fall vor dem Amtsgericht Stuttgart zeigt (Az.: 32 C 1562/19.
Andernfalls geraten sie in einen Zahlungsrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen kann.   

In dem Fall ging es unter anderem um eine undichte Duschkabine.
Nach jedem Duschen waren große Pfützen auf dem Badezimmerboden, weshalb auch die Möbel beschädigt wurden.
Die Kabine wurde erst nach einem Jahr repariert.
Bei der Reparatur wurde der Putz im Schlafzimmer beschädigt.
Dieser Schaden wurde erst nach vier Monaten repariert.     

Die Mieter minderten aufgrund dieser Mängel die Miete.
Dadurch gerieten sie in Zahlungsrückstand.
Da dieser nach einer Weile die Grenze von zwei Monatsmieten überschritt, kündigte der Vermieter.
Die Mieter zahlten daraufhin die rückständige Miete nach, räumten die Wohnung aber nicht.

Die Räumungsklage hatte keinen Erfolg:
Zum einen bestanden Minderungsansprüche der Mieter.
Demnach berechtigt die undichte Duschkabine zu einer Minderung von 10 %, der beschädigte Putz zu einer Minderung von 5% der Bruttomiete.
Bei Berücksichtigung dieser Ansprüche sei der Zahlungsrückstand wesentlich geringer, so die Richter.
Die Grenze von zwei Monatsmieten werde nicht erreicht, weswegen die Kündigung nicht wirksam sei.

Zudem hätten die Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der Schonfrist nachgezahlt.
Die Mieter hätten die Mietminderung für die undichte Duschkabine mit 11% zwar zu hoch angesetzt.
Damit bewege sie sich aber noch im Rahmen dessen, was die üblicherweise von der Rechtsprechung angenommen wird. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2020
« Letzte Änderung: 22. Februar 2021, 16:41:25 von RalleGA »
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #145 am: 24. Februar 2021, 10:46:42 »
Vermieter darf Mieter für Baumfällung nicht zur Kasse bitten

Betriebskosten können zwar grundsätzlich auf die Mieter eines Haus umgelegt werden.
Das gilt aber nur für Ausgaben, die dem Vermieter laufend etwa bei der Gartenpflege entstehen,
nicht jedoch für die Kosten von Baumfällungen.
Urteil des Amtsgerichts Leipzig (Az.: 168 C 7340/19).

Im verhandelten Fall stritten Mieter und Vermieter um die Abrechnung von Betriebskosten. Dabei ging es unter anderem um die Höhe der Gartenpflegekosten. Der Vermieter hatte hier auch die Ausgaben für die Fällung einer Robinie und einer Korkenzieherweide auf dem Grundstück auf seine Mieter umgelegt.     

Eine Mietparte wollte die für sie fälligen 50,45 € nicht bezahlen, und das Gericht gab den Mietern in diesem Punkt auch Recht.
Denn laut Gesetz seien nur Betriebskosten umlegbar, die dem Eigentümer laufend entstehen.
Auch Gartenpflegekosten gehörten zwar dazu, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
nicht jedoch die Kosten für Baumfällungen.
Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, damit Kosten als laufend zu gelten.
Dies sei bei Baumfällungen jedoch nicht der Fall, sind also keine Betriebskosten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2020
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« Antwort #146 am: 26. Februar 2021, 14:26:15 »
Mieter können selten außerordentlich kündigen

Wer aus einer Mietwohnung ausziehen will, muss die Wohnung kündigen.
Dabei müssen sich auch Mieter meist an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.

Mieter einer Mietwohnung sind an diese vertraglich gebunden und können sie nur innerhalb von gesetzlich oder mietvertraglich geregelten Fristen kündigen. Hat der Mieter kurzfristigere Pläne, steht ihm in der Regel kein Sonderkündigungsrecht zu.
             
Mieter können ihre Wohnung nicht einfach zurückgeben und die Mietzahlung einstellen.
Sie müssen sich in jedem Fall an die vereinbarten oder gesetzlich geregelten Kündigungsfristen halten.
Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Frist in der Regel drei Monate.
Dies gilt unabhängig vom Grund der Kündigung.

Ziehen Mieter dennoch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus, genügt es nicht, den Schlüssel einfach unangekündigt in den Briefkasten zu werfen. Die Wohnung muss ordnungsgemäß an den Vermieter übergeben werden.   

Auch die Miete muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weitergezahlt werden.
Häufig willigen Vermieter jedoch in eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ein, wenn ein Nachmieter bereitsteht.
Dieser kann durch den Mieter gestellt werden. Einen Anspruch darauf hat der Mieter allerdings nicht.

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BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierung

Kosten für Instandhaltung müssen abgezogen werden   


Beanstandet der Mieter die Mieterhöhung, indem er sich auf den fehlenden oder fehlerhaften Abzug von Instandhaltungskosten beruft,
sollte er nachweisen können, welche Beschädigungen vorhanden waren.
Dokumentieren Sie also unbedingt vorhandene Schäden, um im Streitfall gewappnet zu sein.   

Fehlt der Nachweis erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen, darf der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung einen pauschalen Abzug vornehmen. Dieser spiegelt aber oft nicht die eigentlich abzuziehenden Kosten wider. Auch wenn Bauteile modernisiert werden,
die noch nicht defekt waren, sind laut BGH (Az. VIII ZR 81/19) die fiktiven Reparaturkosten vom Gesamtbetrag abzuziehen.

Bislang hatte die Rechtsprechung meist entschieden, Instandsetzungskosten seien nicht anzurechnen, wenn es sich um Bauteile handelt,
die noch voll funktionsfähig waren, und ein Reparaturbedarf und entsprechende Kosten nicht vorhanden waren. Ersetzte der Vermieter also ein Bauteil, das noch nicht defekt war, hatte der Mieter das Nachsehen, denn der Vermieter durfte die vollen Kosten auf den Mieter umlegen.
Ob der Mieter nach Abschluss der Baumaßnahmen mehr oder weniger Miete zahlen musste, hing damit oft nur vom Zufall ab -
oder vom Kalkül des Vermieters. Dem hat der BGH nun ein Ende gesetzt.

Ab jetzt gilt: Auch wenn die ausgetauschten Bauteile noch voll funktionsfähig waren, sind die eingesparten Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abzuziehen. Ein gutes Urteil für alle Mieter, denn dadurch verringert sich die Modernisierungsmieterhöhung und der Mieter muss weniger Miete zahlen.   

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Vermieter unter anderem die ca. 60 Jahre alte Wohnungstür, Treppenhausfenster,
Haustüren und die alte Briefkastenanlage ausgetauscht.
Die ersetzten Bauteile waren mangelfrei. Bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung setzten die Vermieter die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe an.
Einen Abzug für eingesparte Instandhaltungskosten nahmen sie nicht vor. Zu Unrecht, urteilte der BGH.

Zukünftig dürfen Vermieter Modernisierungskosten also nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen,
wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war -
und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelhaft war oder nicht.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  November 2020
« Letzte Änderung: 04. März 2021, 11:04:00 von RalleGA »
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Verlust der Wohnungsschlüssel


Der Vermieter hat bei Verlust eines Wohnungsschlüssels für eine zentrale Schließanlage gegen den Mieter
grundsätzlich einen Anspruch auf Schadenersatz wegen fahrlässiger Verletzung einer Obhutspflicht.

Wenn allerdings eine Missbrauchsgefahr eher fern liegt (z.B. »unbeschriftete Schüssel«), dann hat der betreffende Mieter jedoch nur die Kosten für die Auswechslung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von neuen Schlüsseln zu übernehmen.
(Landgericht München I, Az. 31 S 12365/19).

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