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Autor Thema: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 82459 mal)

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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #120 am: 19. September 2018, 09:24:15 »
Haustür eingeschlagen

sofortige Mietvertrag-Kündigung


Das Amtsgericht MELSUNGEN in Thüringen  hat entschieden:
Grobe Gewalt von Mietern rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung  (Az.: 4 C 325/17(170).
In sozialen Brennpunkten kann der Umgangston durchaus auch mal rau werden.
Wer allerdings zu grober Gewalt greift, muss damit rechnen, seinen Mietvertrag sofort zu verlieren.
Denn wer andere gefährdet, überschreitet die Grenzen der Toleranz.
Das gilt auch, wenn Mieter wegen psychiatrischer Erkrankungen unter Betreuung stehen.
Denn die Anwendung von massiver Gewalt zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

In dem verhandelten Fall kam es nach einem Umtrunk zu einem Streit zwischen Nachbarn.
Einer der Mieter fühlte sich provoziert und schlug daraufhin die Wohnungstür seines Nachbarn mit einem Holzhammer ein.
Die Vermieterin kündigte dem rabiaten Mieter ohne vorherige Abmahnung außerordentlich.
Dieser wehrte sich: Zum einen liege hier ein suchtbedingtes Fehlverhalten vor.
Zum anderen befinde sich das Haus in einem sozialen Brennpunkt.
Da viele Mieter ein auffälliges Sozialverhalten zeigten, erscheine der Vorfall in einem milderen Licht.   

Das Gericht konnte diesen Gründen nicht folgen:

Das Einschlagen der Wohnungstür eines Mitmieters stelle eine gravierende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar
und störe den Hausfrieden nachhaltig.
Der Vorfall zeige, dass von dem Mieter erhebliches Gewaltpotenzial ausgehe.
Die Vermieterin trage das Risiko, dass es abermals zu einem solchen Kontrollverlust komme.
Das könne ihr nicht zugemutet werden. Daher sei sie zu raschem Handeln nicht nur zu ihrem eigenen,
sondern auch zum Schutz der übrigen Mieter berechtigt.
Das gelte auch für Wohnungen in sozialen Brennpunkten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2018
 
« Letzte Änderung: 19. September 2018, 09:26:09 von RalleGA »
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Markise kann Teil des Mietvertrags werden

Vermieter muss Sonnenschutz wieder anbringen


Ein Vermieter muss eine Markise wieder anbringen, die für Sanierungsarbeiten vorübergehend entfernt worden war.
Urteil Amtsgericht Nürnberg (Az.: 29 C 4898/15)

Der Vermieter und Eigentümer der Wohnung hatte in dem verhandelten Fall gegenüber dem Bewohner argumentiert,
der vorige Mieter habe den Sonnenschutz angebracht und nicht er.
Der Vermieter sah sich daher nicht in der Pflicht, Wieder eine Markise über dem Balkon zu installieren.
Zudem sei dies unverhältnismäßig teuer.

Das Gericht sah dies anders:
Die Markise war Bestandteil des Mietvertrags geworden, weil sie bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war.
Ein Vermieter müsse die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Mietvertrag bestimmte Gegenstände des Vormieters nicht umfasst - bevor der neue Bewohner seine Unterschrift unter den Vertrag setzt.
Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mitvermietet werden.
Auch eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten sah das Amtsgericht nicht.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  August 2018

« Letzte Änderung: 19. Januar 2019, 10:21:45 von RalleGA »
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Wohnen- Lebenslang bleibt lebenslang

Mieter mit Schutzklausel gestärkt
 


Die obersten deutschen Zivilrichter stärken den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen.
Sichert die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer über ein lebenslanges
Wohnrecht ab, können diese im Konflikt mit dem Käufer unmittelbar auf die Schutzklausel pochen.
Damit kann der Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen.
BGH-Urteil Az. VIII ZR 109/18 vom 14.11.2018

Fall: In dem Streit hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren in ihrer Wohnung die Kündigung bekommen.
Die Stadt hatte das Siedlungshaus einst von einem Bergwerksverein erworben und 2012 an Privatleute verkauft.

Die meinten, dass sich die Mieter auf die Klausel nicht berufen könnten, weil sie keine Vertragspartei seien.
Vor Gericht scheiterten sie aber mit ihrer Räumungsklage.
Die Stadt Bochum habe alles Erdenkliche getan, um den Mieterschutz zu sichern.  :abklatsch:    Schon der Wortlaut der Klausel drücke aus, dass damit den Mietern eine gesicherte Rechtsposition gegenüber den Käufern eingeräumt werden sollte. 

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2018
« Letzte Änderung: 02. März 2019, 09:39:23 von RalleGA »
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Einbauküche des Mieters berechtigt nicht zur Mieterhöhung 

Wenn die Mieter sich eine neue Einbauküche anschaffen, darf sie der Vermieter
bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigen
.

Eine neue Einbauküche wertet die Wohnung auf.
Doch das berechtigt den Vermieter nicht automatisch, die Miete anzuheben.
Denn entscheidend ist, wer die Modernisierung vorgenommen hat.   
Eine vom Mieter angeschaffte Einbauküche darf bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.
BGH (Az.: VIII ZR 52/18). 

Dies gilt auch dann, wenn die bei der Anmietung der Wohnung vorhandene alte Einbauküche später mit Zustimmung des Vermieters von den Mietern durch eine neue Küche ersetzt wurde und der Vermieter die alte verkauft hat.
Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht argumentieren,
die Wohnung sei mit einer modernen Küche ausgestattet, und dies wirke sich wohnwertsteigernd aus. 

Grund ist, dass die Küche nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird und sich auch die gesetzlichen Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflichten des Vermieters nicht auf die Einbauküche des Mieters erstrecken.
Anders wäre die Rechtslage allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte.     

Hat der Mieter die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Erlaubnis auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt,
gilt die Wohnung nicht mehr als "mit einer Einbauküche ausgestattet".
Damit kann die Einbauküche nicht zur Ermittlung des objektiven Wohnwertes zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2018

« Letzte Änderung: 14. März 2019, 14:09:29 von RalleGA »
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Nicht Renovierte Wohnung zwingt nicht zur Schönheitsreparatur

Für Schönheitsreparaturen sind in der Regel die Mieter zuständig.

Haben sie die Wohnung jedoch in einem nicht renovierten Zustand übernommen, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam.

Wer muss dann die Kosten tragen?

Wer eine nicht renovierte Wohnung übernimmt, kann seinen Vermieter nicht ohne weiteres zu Schönheitsreparaturen heranziehen.
Nach Ansicht des LG Berlin sind in einem solchen Fall weder Vermieter noch Mieter zu entsprechenden Arbeiten verpflichtet (Az.: 18 S 392/16).
Beide Seiten sind aber dazu berechtigt. Der Mieter jederzeit und der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht.

In dem verhandelten Fall waren die Mieter laut Mietvertrag eigentlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Da die Wohnung bei Einzug aber nicht renoviert war, war die entsprechende Klausel unwirksam.
Aus diesem Grund wollten die Mieter von ihrem Vermieter Geld für durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht gewährte ihnen aber nur einen Teil davon. Die Mieter gingen daher in Berufung. 

Ohne Erfolg:
Das LG bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz. Die Mieter hätten die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen. Daher hätten sie diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert.
Der Vermieter schulde ihnen daher nur Arbeiten, die er im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht durchführen muss.
Diese Kosten seien ihnen auch zugestanden worden.
Die weiteren von den Klägern geforderten Arbeiten würden den Zustand der Wohnung über den vertraglich zugesicherten hinaus deutlich aufwerten. Daher liege in diesem Fall auch kein Mangel vor. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
« Letzte Änderung: 21. April 2019, 09:24:02 von RalleGA »
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Wirtschaftlicher Nachteil reicht nicht für Wohnungskündigung

Will der Vermieter in einem sanierungsbedürftigen Haus zwei Wohnungen zusammenlegen, kann er dem Mieter nicht einfach kündigen.
In solchen Fällen kommt es zu einer Interessensabwägung - dabei spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Ein Vermieter will eine Wohnung mit einer Nachbarwohnung zusammenlegen.
Deshalb kündigt er einem Mieter.
Sein Argument, der Fortbestand des Mietverhältnisses bedeute für ihn wirtschaftliche Nachteile. 
Dies reicht nicht aus. LG Berlin (Az. 67 S 16/18.

Der Mieter durfte bleiben, denn im verhandelten Fall lag kein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil vor.   
Der Vermieter hatte das sanierungsbedürftige Haus gekauft.
Er hatte umfangreiche Umbaumaßnahmen geplant und wollte zwei Nachbarwohnungen zusammenlegen.
Er kündigte dem Mieter, weil dieser ihn an der Verwertung der Wohnung hindere.
Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Mieter, der seit 15 Jahren in der Wohnung lebte.   

Die Richter gaben dem Mieter Recht.
Für eine sogenannte Verwertungskündigung gelten strenge Anforderungen.
Spricht ein Vermieter diese aus, reicht es nicht aus, dass er durch den Fortbestand des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile hat.
Es müssten vielmehr erhebliche Nachteile vorliegen.
Bei der Entscheidung, ob dies der Fall ist, spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Der Vermieter hatte ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft - die Unrentabilität wurde schon beim Kaufpreis berücksichtigt.     

Auch ein Angebot für eine Ersatzwohnung für den Mieter sei nur zu berücksichtigen, wenn es bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich gilt. Letztlich ginge es um eine Interessensabwägung - in diesem Fall überwog das Bestandsinteresse des Mieters.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
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Eigenbedarfskündigung von Mietern in hohem Alter unzulässig

Einen alten Baum verpflanzt man nicht.
Dieses Sprichwort kann man auch auf Mieter anwenden.
Denn je älter ein Mieter ist, desto schwerer fällt ihm ein Umzug in eine neue Bleibe.


Das sollten Vermieter bei einer Eigentumskündigung im Kopf behalten.
Keine Frage: Wer eine Eigentumswohnung kauft, möchte diese in der Regel auch selbst nutzen.
Ist die Wohnung vermietet, kommen Vermieter dann um eine Eigenbedarfskündigung nicht herum.
Doch dafür gibt es Hürden - zum Beispiel das Alter der Mieter. Nach Ansicht des LG Berlin stellt der Verlust der Wohnung für Mieter in hohem Alter eine Härte dar (Az.: 67 S 345/18).
Das kann eine Eigenbedarfskündigung unzulässig machen.   

In dem verhandelten Fall hatte eine Frau eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin gekauft. Etwa zwei Wochen, nachdem die neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde, kündigte sie den langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs.   
Begründung:
Sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin nicht mehr mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern in ihrem Eigentum leben.
Die Mieter - beide zum Zeitpunkt der Kündigung über 80 Jahre alt - widersprachen der Kündigung.
Die Eigentümerin zog vor Gericht.   

0hne Erfolg: Der Mietvertrag gelte weiter auf unbestimmte Zeit, befand das Gericht.
Denn der Verlust der Wohnung stelle hier für die Mieter nicht nur eine Unannehmlichkeit, sondern eine Härte dar.
Die Beklagten müssten den Besitz an der Wohnung zu einem Zeitpunkt aufgeben, an dem sie sich in einem hohen Lebensalter befinden.   

In dieser Lebensphase müssten die Mieter mit nachlassenden Kräften und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten zurechtkommen. Der unfreiwillige Verlust der Wohnung, in der die Mieter seit 1997 lebten, stelle daher eine schwerwiegende Zäsur dar.     
Zwar sei auch die Lebensplanung der Eigentümerin zu respektieren. Ihr Interesse wiege in diesem Fall aber weniger schwer. Denn zum einen ist ihr Eigennutzungswunsch nicht auf eine ganzjährige Nutzung ausgelegt und zum anderen auf einen bloßen Komfortzuwachs. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2019
« Letzte Änderung: 06. Juni 2019, 08:07:45 von RalleGA »
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Wohnen – Problem Wohnungsnot

Härtefall muss gut begründet werden


Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren und hoch betagten Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle in den unteren Instanzen schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem schob er nun einen Riegel vor.   Alter und lange Mietdauer genügen nicht - wer sich gegen den Rauswurf bei Eigenbedarf wehren will, muss gut begründen, warum ein Umzug unzumutbar ist. Pauschalen Urteilen schiebt der BGH einen Riegel vor.   
Bei Eigenbedarfskündigungen pocht der BGH auf äußerst sorgfältige Prüfung:
Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen von Amts wegen ein Gutachten einholen -
nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend mache.
Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten.   

In beiden Fällen muss in neuer Verhandlung festgestellt werden, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt.
In einem Berliner Fall hatte die Revision (VIII ZR 180/18) eines Eigentümers Erfolg:
Ein Familienvater hatte einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, weil er für seine junge Familie selbst mehr Platz brauche.
Das Berliner Landgericht hatte zwar seinen Eigenbedarf bestätigt - weil die Seniorin bereits seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und bei ihr Demenz attestiert wurde, durfte sie aber trotzdem in ihrem Zuhause bleiben. Ob die alte Dame nun raus muss, hängt davon ab,
ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann.
Scharfe Kritik gab es dazu vom Berliner Mieterverein: Der BGH drückt sich um eine Klarstellung, zu Lasten Tausender Mieter.
Im Fall der Seniorin hätten vier Härtegrunde vorgelegen:
hohes Alter. Demenzerkrankung, tiefe Verwurzelung im Quartier durch ein langjähriges Mietverhältnis und fehlender Ersatzwohnraum.
Kündigungsschutz stärken Was muss denn noch vorliegen, damit die Härtegründe das Erlangungsinteresse des kündigenden Vermieters überwiegen…. Der Verein appellierte an die Regierung, bei der angestrebten Mietrechtsänderung den Kündigungsschutz zu stärken.

Im zweiten Fall entschied der BGH (VIII ZR 167/17) zugunsten von zwei Mietern einer Doppelhaushälfte in Kabelsketal
in Sachsen-Anhalt. Hier war die Vorinstanz der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern trotz verschiedener schwerer Krankheiten zumutbar. Dagegen wehrten sie sich erfolgreich bis vor den BGH.
Auch hier  muss ein neuer Prozess die Auswirkungen eines Umzugs auf die kranken Mieter klären.
Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren. "Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH.

Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte. Damit präzisierte der BGH seine Rechtsprechung zur Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Mai 2019
« Letzte Änderung: 22. Juni 2019, 05:05:51 von RalleGA »
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Wohnen:

Nachträglich ist es zu spät; bei Sanierung auf eigene Faust


Für Wohnungsbesitzer ist es sowohl eine gute als auch eine schlechte Nachricht:
Wer auf eigene Faust Sanierungen am Gebäude veranlasst, kann dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn jemand fälschlicherweise angenommen hat, dass er sich um die Arbeiten selbst kümmern muss.
BGH-Urteil (Az.: V ZR 254/17)

Für alle anderen Eigentümer ist das von Vorteil. Sie müssen keine Renovierungen mehr mitbezahlen,
die nicht im Voraus gemeinsam beschlossen wurden.
Das schütze die Gemeinschaft vor unerwarteten Forderungen.
Im Gesetz sei klar geregelt, dass die Eigentümer über Instandsetzungen gemeinschaftlich entscheiden.
Dieses Verfahren muss eingehalten werden.

Auch über Maßnahmen, die zwingend notwendig seien, müsse vorher abgestimmt werden.
Denn auch hier gebe es einen Gestaltungsspielraum, z.B. könnten die Eigentümer sich darüber Gedanken machen,
ob sie die Sanierung mit anderen Arbeiten verbinden oder welche Handwerker sie beauftragen wollen.
Eine Ausnahme gibt es künftig nur noch bei Maßnahmen, "die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind".

Bei einem Wasserrohrbruch kann also selbstverständlich jeder schnell den Notdienst rufen.
Und vor der Reparatur eines Dachflächenfensters, das nicht mehr schließt, muss nicht erst die Eigentümerversammlung einberufen werden.

Der Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, warf noch einmal besondere Fragen auf.
Denn hier hatte der Kläger die Eigentümerversammlung nicht absichtlich übergangen.
Er konnte gar nicht wissen, dass die Sanierung nicht in seine Zuständigkeit fiel.

Fall: Der Mann hatte sich in seiner Hamburger Wohnung 2005 für rund 5.500 € neue Fenster einsetzen lassen.
Damals waren sämtliche Eigentümer der Überzeugung, dass das seine Richtigkeit hat - alle anderen hielten es genauso.
Erst Jahre später stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass die Grundregeln der Gemeinschaft falsch interpretiert wurden. Tatsächlich wäre der Austausch der Fenster seit jeher Sache der Gemeinschaft gewesen. Trotzdem bleibt der Mann nun auf den Kosten sitzen. Alles andere "liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider", so der BGH.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Juni 2019
« Letzte Änderung: 04. Juli 2019, 09:29:01 von RalleGA »
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #129 am: 04. November 2019, 09:14:09 »
Grundmiete

Müssen Mieter eine Pauschale für Verwaltungskosten zahlen?


Darf ein Vermieter zusätzlich zur vereinbarten Grundmiete einen Verwaltungszuschlag kassieren?
Der BGH hat dazu eine Entscheidung getroffen. Az.: VIII ZR 254/17)

Steht in einem Mietvertrag, dass der Mieter zusätzlich eine Verwaltungskostenpauschale zahlen muss, ist das unwirksam.
Es sei denn, aus dem Mietvertrag geht klar hervor, dass die Pauschale ein Teil der Grundmiete ist.

In dem Fall hatten Mieter und Vermieter eine Grundmiete in Höhe von 1499,99 € nettokalt vereinbart. Hinzu kamen Vorauszahlungen für Betriebskosten von 158,12 € sowie für Heizkosten von 123,75 €. Darüber hinaus wurde eine Verwaltungskostenpauschale von 34,38 € fällig.   

Da die Vereinbarung der Pauschale unwirksam ist, muss sie der Mieter nicht zahlen und kann die in der Vergangenheit zu Unrecht gezahlten Beträge hierfür zurückfordern.
Nach dem Gesetz sind mit der vereinbarten Miete grundsätzlich alle Kosten des Vermieters abgegolten.
Eine Ausnahme gibt es nur für Betriebs- und Heizkosten, die zusätzlich zur Miete gefordert werden dürfen.
Verwaltungskosten sind aber keine Betriebskosten, tatsächlich sind die Verwaltungskosten immer Bestandteil der Grundmiete.

Der Vermieter kann zwar theoretisch auch im Mietvertrag angeben, wie er die Grundmiete intern kalkuliert hat, also z.B. mit einem Verwaltungskostenanteil. Geht es aber nicht um die Offenlegung der internen Mietkalkulation, sondern will der Vermieter zusätzlich zur Miete eine solche Pauschale kassieren, ist das unzulässig.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2019
« Letzte Änderung: 04. November 2019, 09:16:33 von RalleGA »
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #130 am: 13. November 2019, 07:21:25 »
Wohnen

Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein - nur aktuell Zahlen zählen  


Vermieter können eine Mieterhöhung nicht auf uralte Mietspiegel stützen.
Bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
BGH vom 11.11.2019 Az.: VIII ZR 340/18

Fall: Eine Mieterin in Magdeburg hatte Anfang 2017 Post von der Hausverwaltung bekommen.
Darin stand, dass die Miete für ihre 79-qm²-Wohnung um 60 €auf dann 360 € steigen solle.
Begründet wurde das mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998.
Die Frau stimmte nicht zu. Der Streit ging daher durch die Instanzen.

Grundsätzlich können Vermieter die Miete, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den vergangenen 15 Monaten noch keine Erhöhung gab. Das muss dem Mieter aber nachvollziehbar begründet werden.
Der Mietspiegel ist dafür eine Möglichkeit.
Laut Gesetz sollte dieser alle zwei Jahre aktualisiert werden.   :guckstdu

Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf der Vermieter zwar prinzipiell auch einen veralteten verwenden.
20 Jahre alte Daten sind laut BGH aber keinesfalls mehr geeignet.
Der Wohnwert einer Immobilie unterliege „typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel", entschieden die Karlsruher Richter.
So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung deshalb anders begründen.
Er kann z.B. auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2019
« Letzte Änderung: 13. November 2019, 07:25:19 von RalleGA »
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Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #131 am: 15. Dezember 2019, 10:22:25 »
Wohnen

Kein Mieter ist automatisch vor Eigenbedarf geschützt

Muss eine 90-Jährige ausziehen, weil der Vermieter die Wohnung nutzen will?


Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte sehr genau hingucken - erst recht nach 2 Urteilen des BGHs.

BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 180/18) zur besonderen Härte

BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 167/17) zum maßgeblichen Zeitpunkt

Ins eigene Haus einziehen?
Wer ein vermietetes Gebäude kauft oder selbst den Vertrag eingefädelt hat, kann das nicht so einfach.
In Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag weit verbreitet. 
Bei ihm kann der Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen.
Oft ist das Argument Eigenbedarf.
Der BGH hat die Stellschrauben dafür teilweise gelockert.

Manches ist heute nicht mehr zwingend ein Hindernis. Unbefristete Mietverträge sind eine deutsche Besonderheit.     

Sieht das Gericht ein schützenswertes Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben, verlängert es das Mietverhältnis.
Die Richter legen fest, für wie lange.
Die Frist endet jedoch spätestens, wenn die Härte wegfällt.
Gerichte können regelmäßig überprüfen lassen, dass dies noch nicht geschehen ist.
Die Eigenbedarfskündigung ist also nicht für immer aus der Welt. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  September 2019
« Letzte Änderung: 15. Dezember 2019, 10:29:04 von RalleGA »
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Mietspiegel nicht auf kleinere Stadt übertragbar

Die Miete ist ganz besonders günstig?


Unter Umständen kann der Vermieter sie so anheben, wie es vor Ort üblich ist.
Diesen Wert kann er im Mietspiegel nachsehen - aber nicht in dem jeder Nachbarstadt.

Vermieter dürfen ihr Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ohne weiteres mit dem Mietspiegel einer anderen Stadt begründen. Die beiden Gemeinden müssen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) vergleichbar sein.
Nach einer Entscheidung des BGH kann ein Vermieter eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth begründen.  BGH Az.: VIII ZR 255/18
Die beiden Städte seien nicht miteinander vergleichbar.

Einwohnerzahl zu unterschiedlich
Grundsätzlich können für die Bildung des Mietspiegels –(BGB § 558c) auch vergleichbare Gemeinden (BGB § 558) berücksichtigt werden.
In diesem Fall wollte die Vermieterin sich aber auf einen Mietspiegel berufen, der nur für die Stadt Fürth erstellt wurde.   

Laut BGH spricht insbesondere die unterschiedliche Einwohnerzahl gegen die Vergleichbarkeit.
Während in Fürth etwa 125.000 Menschen lebten, seien es in Stein dagegen nur ca. 15.000.
In Stein gebe es anders als in Fürth weder Krankenhaus noch Kino oder Theater und keine U-Bahn- oder S-Bahn-Haltestelle.

Nähe zur Großstadt kein ausreichendes Kriterium

Zwar grenzen sowohl Stein als auch Fürth an Nürnberg an. Doch die wirtschaftlichen, kulturellen
 und infrastrukturellen Unterschiede überwiegen nach Ansicht des BGH das Merkmal der Nähe zur Großstadt.
Der Mieterbund rät allen Mietern, die ein Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters erhalten haben,
dieses auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sich dafür gegebenenfalls Hilfe bei einem örtlichen Mieterverein zu suchen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2019
« Letzte Änderung: 19. Januar 2020, 10:15:01 von RalleGA »
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Anspruch des Wohnungsmieters auf Schadenersatz und Schmerzensgeld

Eigenmächtige Wohnungsräumung durch Vermieter


Amtsgericht  Berlin-Schöneberg, Az.: 6 C 276/18
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Wohnen/Mietrecht

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt   


Anfang Februar 2018 hatte die Vermieterin einem Berliner Mieter fristlos gekündigt,
weil er die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt habe.
Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung.

Der Haken: Die Vermieterin hatte die Kündigung am 5. Februar in den Briefkasten des Mieters geworfen.
Zahlungsverzug konnte jedoch erst am 6. Februar eintreten - der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat.
Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.
Das Kammergericht in Berlin (Az. 8 U 132/18) erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam.
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass dieser tatsächlich bereits eingetreten sei.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen zu frühen Ausspruchs
Es sei zu beachten, dass der kündigungsrelevante Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müsse. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam und könne durch den späteren Eintritt des Zahlungsverzugs nicht nachträglich wirksam werden.

Es sei daher Sache der Vermieterin nachzuweisen, dass dem Mieter die fristlose Kündigung erst am 06.02.2018 zugegangen ist.
Dies gelang ihr aber nicht. Eine Leerung des Briefkastens durch den Mieter noch am 05.02.2018 sei nicht ausgeschlossen.

 
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