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Autor Thema: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 74261 mal)

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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #120 am: 19. September 2018, 09:24:15 »
Haustür eingeschlagen

sofortige Mietvertrag-Kündigung


Das Amtsgericht MELSUNGEN in Thüringen  hat entschieden:
Grobe Gewalt von Mietern rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung  (Az.: 4 C 325/17(170).
In sozialen Brennpunkten kann der Umgangston durchaus auch mal rau werden.
Wer allerdings zu grober Gewalt greift, muss damit rechnen, seinen Mietvertrag sofort zu verlieren.
Denn wer andere gefährdet, überschreitet die Grenzen der Toleranz.
Das gilt auch, wenn Mieter wegen psychiatrischer Erkrankungen unter Betreuung stehen.
Denn die Anwendung von massiver Gewalt zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

In dem verhandelten Fall kam es nach einem Umtrunk zu einem Streit zwischen Nachbarn.
Einer der Mieter fühlte sich provoziert und schlug daraufhin die Wohnungstür seines Nachbarn mit einem Holzhammer ein.
Die Vermieterin kündigte dem rabiaten Mieter ohne vorherige Abmahnung außerordentlich.
Dieser wehrte sich: Zum einen liege hier ein suchtbedingtes Fehlverhalten vor.
Zum anderen befinde sich das Haus in einem sozialen Brennpunkt.
Da viele Mieter ein auffälliges Sozialverhalten zeigten, erscheine der Vorfall in einem milderen Licht.   

Das Gericht konnte diesen Gründen nicht folgen:

Das Einschlagen der Wohnungstür eines Mitmieters stelle eine gravierende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar
und störe den Hausfrieden nachhaltig.
Der Vorfall zeige, dass von dem Mieter erhebliches Gewaltpotenzial ausgehe.
Die Vermieterin trage das Risiko, dass es abermals zu einem solchen Kontrollverlust komme.
Das könne ihr nicht zugemutet werden. Daher sei sie zu raschem Handeln nicht nur zu ihrem eigenen,
sondern auch zum Schutz der übrigen Mieter berechtigt.
Das gelte auch für Wohnungen in sozialen Brennpunkten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2018
 
« Letzte Änderung: 19. September 2018, 09:26:09 von RalleGA »
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Markise kann Teil des Mietvertrags werden

Vermieter muss Sonnenschutz wieder anbringen


Ein Vermieter muss eine Markise wieder anbringen, die für Sanierungsarbeiten vorübergehend entfernt worden war.
Urteil Amtsgericht Nürnberg (Az.: 29 C 4898/15)

Der Vermieter und Eigentümer der Wohnung hatte in dem verhandelten Fall gegenüber dem Bewohner argumentiert,
der vorige Mieter habe den Sonnenschutz angebracht und nicht er.
Der Vermieter sah sich daher nicht in der Pflicht, Wieder eine Markise über dem Balkon zu installieren.
Zudem sei dies unverhältnismäßig teuer.

Das Gericht sah dies anders:
Die Markise war Bestandteil des Mietvertrags geworden, weil sie bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war.
Ein Vermieter müsse die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Mietvertrag bestimmte Gegenstände des Vormieters nicht umfasst - bevor der neue Bewohner seine Unterschrift unter den Vertrag setzt.
Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mitvermietet werden.
Auch eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten sah das Amtsgericht nicht.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  August 2018

« Letzte Änderung: 19. Januar 2019, 10:21:45 von RalleGA »
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Wohnen- Lebenslang bleibt lebenslang

Mieter mit Schutzklausel gestärkt
 


Die obersten deutschen Zivilrichter stärken den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen.
Sichert die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer über ein lebenslanges
Wohnrecht ab, können diese im Konflikt mit dem Käufer unmittelbar auf die Schutzklausel pochen.
Damit kann der Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen.
BGH-Urteil Az. VIII ZR 109/18 vom 14.11.2018

Fall: In dem Streit hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren in ihrer Wohnung die Kündigung bekommen.
Die Stadt hatte das Siedlungshaus einst von einem Bergwerksverein erworben und 2012 an Privatleute verkauft.

Die meinten, dass sich die Mieter auf die Klausel nicht berufen könnten, weil sie keine Vertragspartei seien.
Vor Gericht scheiterten sie aber mit ihrer Räumungsklage.
Die Stadt Bochum habe alles Erdenkliche getan, um den Mieterschutz zu sichern.  :abklatsch:    Schon der Wortlaut der Klausel drücke aus, dass damit den Mietern eine gesicherte Rechtsposition gegenüber den Käufern eingeräumt werden sollte. 

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2018
« Letzte Änderung: 02. März 2019, 09:39:23 von RalleGA »
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Einbauküche des Mieters berechtigt nicht zur Mieterhöhung 

Wenn die Mieter sich eine neue Einbauküche anschaffen, darf sie der Vermieter
bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigen
.

Eine neue Einbauküche wertet die Wohnung auf.
Doch das berechtigt den Vermieter nicht automatisch, die Miete anzuheben.
Denn entscheidend ist, wer die Modernisierung vorgenommen hat.   
Eine vom Mieter angeschaffte Einbauküche darf bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.
BGH (Az.: VIII ZR 52/18). 

Dies gilt auch dann, wenn die bei der Anmietung der Wohnung vorhandene alte Einbauküche später mit Zustimmung des Vermieters von den Mietern durch eine neue Küche ersetzt wurde und der Vermieter die alte verkauft hat.
Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht argumentieren,
die Wohnung sei mit einer modernen Küche ausgestattet, und dies wirke sich wohnwertsteigernd aus. 

Grund ist, dass die Küche nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird und sich auch die gesetzlichen Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflichten des Vermieters nicht auf die Einbauküche des Mieters erstrecken.
Anders wäre die Rechtslage allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte.     

Hat der Mieter die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Erlaubnis auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt,
gilt die Wohnung nicht mehr als "mit einer Einbauküche ausgestattet".
Damit kann die Einbauküche nicht zur Ermittlung des objektiven Wohnwertes zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2018

« Letzte Änderung: 14. März 2019, 14:09:29 von RalleGA »
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Nicht Renovierte Wohnung zwingt nicht zur Schönheitsreparatur

Für Schönheitsreparaturen sind in der Regel die Mieter zuständig.

Haben sie die Wohnung jedoch in einem nicht renovierten Zustand übernommen, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam.

Wer muss dann die Kosten tragen?

Wer eine nicht renovierte Wohnung übernimmt, kann seinen Vermieter nicht ohne weiteres zu Schönheitsreparaturen heranziehen.
Nach Ansicht des LG Berlin sind in einem solchen Fall weder Vermieter noch Mieter zu entsprechenden Arbeiten verpflichtet (Az.: 18 S 392/16).
Beide Seiten sind aber dazu berechtigt. Der Mieter jederzeit und der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht.

In dem verhandelten Fall waren die Mieter laut Mietvertrag eigentlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Da die Wohnung bei Einzug aber nicht renoviert war, war die entsprechende Klausel unwirksam.
Aus diesem Grund wollten die Mieter von ihrem Vermieter Geld für durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht gewährte ihnen aber nur einen Teil davon. Die Mieter gingen daher in Berufung. 

Ohne Erfolg:
Das LG bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz. Die Mieter hätten die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen. Daher hätten sie diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert.
Der Vermieter schulde ihnen daher nur Arbeiten, die er im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht durchführen muss.
Diese Kosten seien ihnen auch zugestanden worden.
Die weiteren von den Klägern geforderten Arbeiten würden den Zustand der Wohnung über den vertraglich zugesicherten hinaus deutlich aufwerten. Daher liege in diesem Fall auch kein Mangel vor. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
« Letzte Änderung: 21. April 2019, 09:24:02 von RalleGA »
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Wirtschaftlicher Nachteil reicht nicht für Wohnungskündigung

Will der Vermieter in einem sanierungsbedürftigen Haus zwei Wohnungen zusammenlegen, kann er dem Mieter nicht einfach kündigen.
In solchen Fällen kommt es zu einer Interessensabwägung - dabei spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Ein Vermieter will eine Wohnung mit einer Nachbarwohnung zusammenlegen.
Deshalb kündigt er einem Mieter.
Sein Argument, der Fortbestand des Mietverhältnisses bedeute für ihn wirtschaftliche Nachteile. 
Dies reicht nicht aus. LG Berlin (Az. 67 S 16/18.

Der Mieter durfte bleiben, denn im verhandelten Fall lag kein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil vor.   
Der Vermieter hatte das sanierungsbedürftige Haus gekauft.
Er hatte umfangreiche Umbaumaßnahmen geplant und wollte zwei Nachbarwohnungen zusammenlegen.
Er kündigte dem Mieter, weil dieser ihn an der Verwertung der Wohnung hindere.
Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Mieter, der seit 15 Jahren in der Wohnung lebte.   

Die Richter gaben dem Mieter Recht.
Für eine sogenannte Verwertungskündigung gelten strenge Anforderungen.
Spricht ein Vermieter diese aus, reicht es nicht aus, dass er durch den Fortbestand des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile hat.
Es müssten vielmehr erhebliche Nachteile vorliegen.
Bei der Entscheidung, ob dies der Fall ist, spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Der Vermieter hatte ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft - die Unrentabilität wurde schon beim Kaufpreis berücksichtigt.     

Auch ein Angebot für eine Ersatzwohnung für den Mieter sei nur zu berücksichtigen, wenn es bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich gilt. Letztlich ginge es um eine Interessensabwägung - in diesem Fall überwog das Bestandsinteresse des Mieters.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
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