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Autor Thema: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 63964 mal)

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Offline RalleGA

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Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #30 am: 30. April 2013, 14:24:26 »
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Definition der energetischen Modernisierung:


Zum ersten Mal wird im neuen Gesetz geklärt, was genau unter einer energetischen Modernisierung zu verstehen ist.
Darunter fallen alle baulichen Veränderungen, durch die der Mieter nachhaltig Endenergie einsparen kann.
Dazu gehören etwa die Wärmedämmung der Fassade, der Austausch von Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Wohnen:

Eigenbedarfskündigungen


Wer unbedingt seine Wohnung selbst nutzen und den Mietern oder Gericht überzeugende Gründe für seinen Eigenbedarf darlegen will, der ist schon mal versucht, dabei deutlich zu übertreiben.
Eine Eigentümerin stellte es fälschlicherweise so dar, als ob Wohnen und Arbeiten bisher nicht unter einem Dach gelegen seien und sie deswegen dringend auf eine Zusammenführung angewiesen sei.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 70/09) monierte das zwar als eine objektiv unrichtige Darstellung,
ließ aber die Kündigung trotzdem gelten, weil der Eigenbedarf im Prinzip durchaus vorhanden gewesen sei -
wenn auch nicht unter ganz so dramatischen Umständen.

Läuft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, dann hat der Vermieter es anzuzeigen,
falls eine ihm gehörende vergleichbare Wohnung zwischenzeitlich frei wird.
Sie muss dem gekündigten Mieter als Alternative angeboten werden.
In jedem Falle sei das dann nötig, wenn das Objekt in derselben Wohnlage oder sogar im selben Haus liegt,
entschied der BGH (Az. VIII ZR 78/10).
Hier hatte die ursprüngliche Wohnung eine Größe von 45 qm², die frei gewordene Immobilie
im selben Haus war 60 qm² groß.
Deswegen könne man durchaus von Vergleichbarkeit der Immobilien sprechen, hieß es im Urteil.

Wenn eine eigens dafür gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) eine Immobilie kauft, um später Wohnraum für die einzelnen Mitglieder zu schaffen, dann darf sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier hatten acht Gesellschafter ein Anwesen in München erworben.
Noch vor der Umwandlung in Wohneigentum kündigte die Gesellschaft den Mietern, die das nicht akzeptierten.
Der BGH (Az. VIII ZR 231/08) entschied allerdings, dass hier die geltenden Schutzvorschriften nicht umgangen worden seien.

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland"  März 2013
« Letzte Änderung: 02. Februar 2015, 13:13:38 von RalleGA »
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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Ankündigung der Bauarbeiten
:

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen.
Dabei muss er die Mieter über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten informieren.
Außerdem muss er die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten angeben.
 Bei den Angaben zur Energieeinsparung kann er sich auf Pauschalwerte berufen.
Bisher waren hier Gutachten erforderlich.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
« Letzte Änderung: 04. Mai 2013, 17:11:33 von RalleGA »
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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai  2013

Duldung von Modernisierungen:

Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden.
Nur in Ausnahmefällen, wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, müssen Interessen abgewogen werden - die der Mieter auf der einen Seite, die der Vermieter sowie Energieeffizienz und Klimaschutz auf der anderen.
Ein Härtefall liegt zum Beispiel vor, wenn die Gesundheit der Betroffenen gefährdet würde, etwa bei alten Mietern.
Mit dem Argument, "Ich kann die Mieterhöhung nicht bezahlen",
können die Bauarbeiten nicht mehr gestoppt werden.

Solche finanziellen Härten werden erst geprüft, wenn die Erhöhung ansteht.
Der Einwand muss aber schon spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung
erhoben werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
« Letzte Änderung: 04. Mai 2013, 17:10:51 von RalleGA »
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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Vergleichsmiete:

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig nicht nur Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage der Wohnung eine Rolle.
Auch die energetische Ausstattung wird berücksichtigt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013
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Wohnen:

Eigenbedarfskündigungen; zu wessen Gunsten


Wer fällt überhaupt unter den Personenkreis, zu dessen Gunsten wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann?

Bei Kindern und Eltern des Eigentümers gibt es keine Zweifel, bei ihm selbst ohnehin nicht.
Aber auch Nichten und Neffen zählen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. VIII ZR 159/09) dazu.

Zwar liefere der Gesetzgeber in der Hinsicht keine genauen Vorgaben, heißt es in dem schriftlichen Urteil, aber
»die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen«
auch in anderen Rechtsgebieten spreche deutlich dafür.
Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnisverweigerungsrecht,
das die Geschwisterkinder besäßen.

Oft kommt es in einem Eigenbedarfsverfahren gar nicht zu einem gerichtlichen Urteil.
Wenn die beiden Parteien zuvor einen Vergleich schließen, erübrigt sich das.


In einem Mannheimer Fall war die Sachlage etwas komplizierter.
Die Eigentümer hatten ihren Mietern gekündigt, dann hatte man einen Vergleich geschlossen.
Später aber stellte sich heraus, dass die genannten Gründe gar nicht ausgereicht hätten.
Die Mieter fühlten sich geprellt und forderten Schadenersatz.
Dem aber widersprach das Amtsgericht Mannheim (Az. 9 C 452/11).
Der Vergleich und die damit verbundene Zahlung von 3.000 € an die Mieter schließe eine nachträgliche Bezugnahme auf die anfangs dargelegten Kündigungsgründe aus.

Wenn der Eigentümer eine Hausangestellte oder ein Au-pair-Mädchen in seiner vermieteten Wohnung unterbringen will, dann ist das als berechtigtes Interesse zu bewerten.
Der Betroffene hatte das Objekt erst kurz zuvor im Zuge einer Umwandlung in Wohnungseigentum erworben.
Die Mieter waren deswegen der Meinung, es gelte die gesetzliche Sperrfrist, wonach eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich sei.
Der BGH (Az. VIII ZR 127/08) stellte jedoch fest, es handle sich um ein berechtigtes Kündigungsinteresse jenseits des klassischen Eigenbedarfs.

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland März 2013
« Letzte Änderung: 10. Mai 2013, 15:44:33 von RalleGA »
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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Bremse für Mieterhöhungen:

Auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren zwar nach wie vor höchstens um 20% steigen.
Neu ist aber, dass in Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen diese sogenannte Kappungsgrenze auf 15% gesenkt werden kann.
Welche Städte hierfür infrage kommen, muss von den einzelnen Bundesländern festgelegt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Fristlose Kündigung:


Künftig kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt
oder mit den Kautionszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Der Vermieter in diesem Fall weder eine Frist setzen, noch eine Abmahnung aussprechen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 

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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Räumung per einstweiliger Verfügung:

Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Prozess über Mietrückstände oder Mietminderungen,
kann das Gericht laut Mieterbund anordnen, dass der Mieter Sicherheiten für Mietzahlungen leistet,
die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen.
Reagiert der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung anordnen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013

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Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Kündigungsschutz:

Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens drei Jahre.
Künftig soll diese Frist auch gelten, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013

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Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #40 am: 12. September 2013, 16:38:07 »
Urteil: Wohnen

Tipps für Mieter


Heizt sich die Wohnung im Sommer zu sehr auf, kann das für Mieter ein Kündigungsgrund sein.
Das zumindest entschied der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (Az: 40/06).
In dem Fall wurde es in einer Dachgeschosswohnung im Sommer bis zu 46 °C heiß.
Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19°C.
Wachskerzen in der Wohnung schmolzen, pflanzen gingen ein, und der Wellensittich erlitt
dem Mieter zufolge einen Hitzschlag.
Nach Ansicht der Richter ist in diesem Fall eine fristlose Kündigung möglich.

Auch eine Mietminderung kann gerechtfertigt sein, befand das Amtsgericht Hamburg (Az.: 46 C 108/04).
In diesem Fall bemängelte der Mieter einer Obergeschosswohnung, dass die Sommertemperaturen tagsüber bei 30°C und nachts noch bei mehr als 25°C lagen.
Selbst stundenlanges Lüften brächte keinen Erfolg.
Das Gericht ging hier von einem unzureichenden Wärmeschutz aus und billigte den Mietern für die teure,
qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung eine Mietminderung von 20%  zu.

Grundsätzlich gilt:
Der Vermieter muss für einen den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz sorgen.
Er kann beispielsweise Außenjalousien anbringen lassen.
Verlangen kann der Mieter das aber nicht, denn es ist Sache des Vermieters, wie der Sonnenschutz schafft und den Mangel "unerträgliche Hitze" beseitigt, entschied das Amtsgericht Leipzig (Az.: 164 C 6049/04).

Wichtig zu wissen:
Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters.
Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen darf.
Das gilt vor allem dann, wenn die Markise das Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigt,
weil sie sich farblich anpasst, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 7 C 456/11).

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ – Juli 2013
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Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #41 am: 24. September 2013, 10:11:49 »
Vorfälligkeitsentschädigung kann steuerlich abgesetzt werden

Wer Immobilien besitzt und vermietet, kann beim Verkauf eines Hauses
Geldbeschaffungs- kosten steuerlich geltend machen.


Auch Maklerkosten können in dem Fall als Werbungskosten abgezogen werden.
Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, muss der Gewinn versteuert werden.
Allerdings könne diese Steuerlast gemindert werden, denn Kosten für die vorzeitige Kreditablösung lassen sich absetzen.
Infrage kommt hier zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung.

Beim Verkauf einer Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist wirken sich solche Kosten nicht aus,
da der Verkauf der Immobilie dann nicht besteuert wird.
Wurde die Immobilie jedoch vermietet oder werden weitere Immobilien vermietet, stellt sich die Frage,
inwiefern solche Kosten mit den Vermietungseinkünften im Zusammenhang stehen.
Das Finanzgericht Münster stellte fest, dass Maklerkosten für die Veräußerung eines Hauses durchaus Werbungskosten für die Vermietung eines anderen Hauses sein können (Az.: 10 K 3103/10 E).
Das Gleiche kann für gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen gelten.

In dem Fall war die Finanzierung der vermieteten Immobilie über eine Grundschuld abgesichert.
Mit dem Verkaufserlös wurde die Finanzierung abgelöst.
Nach Ansicht des Gerichts stellte die Veräußerung der Immobilie eine Art Geldbeschaffung für das vermietete Objekt dar und Geldbeschaffungskosten, wie eben hier Maklergebühr oder Vorfälligkeitsentschädigung, sind bei den Einkünften aus Vermietung abzugsfähig.
Betroffene Steuerzahler sollten sich auf dieses Urteil des FG Münster berufen.
Das letzte Wort in der Sache hat allerdings noch der Bundesfinanzhof, da das Finanzamt die Entscheidung nicht auf sich sitzen lassen will und Revision (Az.: IX R 22/13) eingelegt hat.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2013 
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Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #42 am: 03. November 2013, 09:09:33 »
BGH stärkt Mieter -

Schutzklausel gilt auch bei Verkauf


Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigungen gilt auch nach dem Verkauf
der Wohnung in der Regel weiter.
Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters,
entschied der BGH. (Az: VIII ZR 57/13)

Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann je nach Formulierung der Schutzklausel erschwert sein,
ergibt sich aus dem Richterspruch.

Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einer Familie. Die Frau hatte 1998 in einem Mehrfamilienhaus der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo eine Wohnung gemietet.
Der Mietvertrag erlaubte eine Kündigung der Gesellschaft nur bei wichtigen berechtigten Interessen.
Nachdem das Haus zweimal hintereinander verkauft worden war, kündigte die Familie als neuer Eigentümer der Mieterin wegen Eigenbedarfs.
Das LG Berlin gab ihnen Recht, ließ ab Revision zu.

Urteil:
Der BGH hob dieses Urteil jetzt auf und wies den Fall zurück.
Das Landgericht müsse die Eigenbedarfskündigung prüfen und genauer klären,
ob ein Auszug für die kranke Mieterin zumutbar sei.

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ – Oktober 2013
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Offline meinrat

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ein sehr behindertengerechter Bauträger ist zum Beispiel

...hab mal einen fernsehbeitrag davon gesehn!
« Letzte Änderung: 09. Februar 2014, 18:09:17 von RalleGA »

Offline RalleGA

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Neues BGH-Urteil -

Was bei Untervermietungen zählt


Der BGH stärkt die Mieterrechte:

Will der Wohnungsbesitzer keine Untervermietung mehr, darf er dem eigentlichen Mieter nicht gleich kündigen.
Wer plant, jemanden in seine Wohnung aufzunehmen, muss aber dennoch einiges beachten.
Widerruft ein Wohnungsbesitzer die Erlaubnis zur Untervermietung, darf er dem Hauptmieter nicht sofort fristlos kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. (Az.: VIII ZR 5/13).

Eine derartige außerordentliche Kündigung komme nur infrage, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt habe.
Doch das konnten die Richter im konkreten Fall nicht erkennen.

Fall:
Sie gaben daher einem Berliner Mieter Recht, der von seiner neuen Vermieterin, einer Immobiliengesellschaft,
auf Räumung der Wohnung verklagt worden war.
Die Gesellschaft hatte die Wohnung 2010 gekauft.
Der Mieter hatte sie an zwei Personen untervermietet.
Das war nach seinem alten Mietvertrag auch erlaubt, die Befugnis konnte jedoch widerrufen werden.
Davon machte die Gesellschaft Gebrauch:
Sie entzog die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte ihrem Mieter fristlos.
Die Kündigung akzeptierte der Mieter nicht.
Er berief sich auf einen Räumungsprozess, den er seit 2010 mit den Untermietern führte.
Die Vermieterin sei in der Situation nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, urteilte nun der BGH.
Denn der Mieter habe keinen Vertragsbruch begangen.
Vielmehr habe er alles rechtlich Mögliche getan, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.
Generell darf ein Untermieter nur mit Zustimmung des Vermieters einziehen.
Andernfalls ist das eine Vertragsverletzung.
Der Vermieter kann dann verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht und den eigentlichen Mieter abmahnen.
Packt der Untermieter seine Sachen dann nicht, riskiert der Mieter die Kündigung.
Das gilt vor allem dann, wenn die gesamte Wohnung vermietet wurde.
Hier ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung.
Das heißt: Selbst wenn es gute Gründe gibt, z.B. einen zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalt des Mieters,
muss der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen.
Mieter müssen sich daran halten.
Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach verweigern.
Der Mieter muss aber nachvollziehbare und vernünftige Gründe haben.
Das ist aber keine hohe Hürde", erklären der Mietrechtsexperten.
"Sind z. B. die Kinder aus dem Haus, und man will nicht alleine wohnen, kann das schon zählen."
Wichtig ist aber, dass der Vermieter rechtzeitig von dem neuen Mitbewohner in Kenntnis gesetzt wird.
Spätestens wenn man weiß, wer einzieht, sollte man dem Vermieter das mitteilen.
Denn dann kann der prüfen, ob er mit dem Mieter einverstanden ist.
Denn auch bei einer teilweisen Untervermietung kann der Vermieter noch sein Veto einlegen:
Allerdings nur, wenn ihm der Untermieter unzumutbar ist.
Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Untermieter in der Vergangenheit unangenehm aufgefallen ist,
weil er im Haus randaliert hat.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2013
« Letzte Änderung: 19. Februar 2014, 10:55:38 von RalleGA »
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