5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht

[RalleGA]

Vermieter darf Mieter "das Wasser abdrehen"

Ein Vermieter darf nach Ablauf des Mietvertrages dem Mieter buchstäblich "das Wasser abdrehen".
Amtsgericht Lahnstein (Aktenzeichen: 24 C 43/10).

Nach dem Richterspruch gilt dies jedenfalls, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist,
sie aber stattdessen weiterhin so nutzt, dass mit bleibenden Schäden zu rechnen ist.
Das Gericht wies mit seinem Spruch die Klage eines Mieters ab.
Er hatte sich dagegen gewandt, dass der Vermieter die Wasserversorgung für die Mietwohnung unterbrochen hatte.
Der Vermieter hatte sich zu diesem Schritt entschlossen, nachdem der Mieter im Winter trotz Kälte und mehrerer Abmahnungen stundenlang die Fenster der Wohnung geöffnet hatte.
Das Amtsgericht befand, durch dieses Verhalten bestehe die Gefahr, dass sich in der Wohnung Schimmel bildet.
Das müsse der Vermieter nicht hinnehmen und dürfe daher diese drastische Maßnahme ergreifen, die den Mieter zum unverzüglichen Auszug veranlassen würde.


Fundquelle: „VOLKSSTIMME“ Januar 2011                                        

[RalleGA]

Mieter muss vorhandenen Kabelanschluss bezahlen

Mieter müssen einen in der Wohnung vorhandenen Kabelanschluss grundsätzlich mit bezahlen.
Das gelte einem Mietrechtsexperten zufolge auch, wenn der Bewohner den Anschluss gar nicht benötigt.

Hier sei die Rechtslage mit der beim Fahrstuhl im Mehrparteienhaus vergleichbar:
Den Lift müssten auch die Erdgeschoss-Mieter finanziell mittragen.
Der Mieter dürfe den Kabelanschluss zu seiner Wohnung auf eigene Kosten abklemmen.
Das sei allerdings nur dann erlaubt, wenn es den Empfang in den anderen Wohnungen des Hauses nicht beeinflusst
oder teurer macht.
In diesem Fall müsse der Mieter die Kosten des Kabelanschlusses auch nicht mehr bezahlen.

Fundquelle:  Auszug -  „VOLKSSTIMME“ Januar 2011                                     

[RalleGA]

Wohnen – Urteil

Ansprüche verfallen

Müssen Mieter beim Auszug ihre Wohnung zu Unrecht renovieren,
können sie die Kosten dafür innerhalb von sechs Monaten vom Vermieter zurückverlangen.                                   
Danach tritt die Verjährung in Kraft.
Urteil des BGH Az.: VIII ZR 195/19

Fundquelle:  Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“  – Mai 2011                   

[Bernd]

 Wollt den Link in einem Thema über EU Rente stellen, vielleicht
 wird er verschoben.

 Habe gestern eine Nachzahlung für Betriebskosten bekommen   die spinnen  die Römer,
 nicht nur die und habe beim googeln danach den untenstehenden Satz gefunden.

www.tacheles-sozialhilfe.de

 Mehrbedarf für Behinderte Erwerbsunfähigkeitsrentenbezieher mit Merkzeichen G und unter 65 Jahre
Für Personen, die unter 65 Jahren und voll erwerbsgemindert im Sinne der gesetzlichen Rentenversicherung sind, die Bezieher von Erwerbsunfähigkeitsrenten und einen Ausweis nach § 69 Abs. 5 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch mit dem Merkzeichen G besitzen, ist ein Mehrbedarf von 20% des massgeblichen Regelsatzes anzuerkennen, soweit nicht im Einzelfall ein abweichender Bedarf besteht (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 BSHG).

[Bernd]

 Über solche "freundlichen"  Mitteilungen freut man sich.

 Natürlich wie sollte man es anders formulieren bei den x "Fällen" bzw.
  unpersönlichen Aktenzeichen, trotzdem.............................

Sehr geehrter.........,
 Der von Ihnen angesprochene Mehrbedarf wegen Behinderung wird Ihnen bereits während des gesamten Leistungszeitraums nach § 30 Abs. 1 SGB XII  in Höhe von 17 % des Regelsatzes gewährt.
Das BSHG ist seit 01.01.2005 nicht mehr in Kraft.
 
 
Mit freundlichen Grüßen

 .............     ....................
 
 Sachgebiet Sozialhilfe

[RalleGA]

Vermieter darf Kaution nicht für Anwaltskosten verwenden

Ein Vermieter darf die vom Mieter hinterlegte Mietsicherheit nicht dafür verwenden,
die Kosten für eine Rechtsverteidigung zu begleichen.
Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Duisburg hervor (AZ: 13 S 58/10).

In dem Fall ging um einen Wasserschaden in einer Mietwohnung.
Der Mieter kündigte und klagte auf Schadensersatz.
Außerdem forderte er die Rückgabe des zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuches,
das er bei Vertragsabschluss als Mietsicherheit zur Verfügung gestellt hatte.
Der Vermieter behielt das Sparbuch jedoch.
Er ging davon aus, dass er nach dem Gerichtsverfahren einen Anspruch auf Erstattung der Kosten seiner Verteidigung habe.

Das Gericht lehnte jedoch ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters ab.
Eine Mietsicherheit diene der Absicherung von Mietausfällen, der Sicherung von Ansprüchen auf Schönheitsreparaturen und auf Schadensersatz für den Fall, dass der Mieter die Wohnung beschädige.
Dagegen sei es nicht Sinn der Mietsicherheit, die Kosten einer Rechtsverteidigung des Vermieters zu sichern, sollte dieser vom Mieter ungerechtfertigt gerichtlich belangt werden.

Fundquelle:  Auszug - „VOLKSSTIMME“ – April 2011   

[RalleGA]

Urteil - Mietrecht:

Erst die Schlüssel, dann die Miete                                                                              

Ein Vermieter kann Miete nicht allein aufgrund eines Mietvertrages verlangen.
Anspruch auf Zahlung entsteht erst, wenn er dem Mieter auch den Schlüssel übergeben hat und dieser die Räume nutzen kann.
Das entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 60/10).

In dem Fall schlossen Vermieter und Mieter einen mündlichen Mietvertrag.
Die Schlüssel für die Räume übergab der Vermieter aber erst einige Monate später.
Dennoch wollte er Miete ab dem Zeitpunkt des Mietvertrages.

Nachdem das Landgericht der Zahlungsklage noch stattgegeben hatte,
hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg.
Die Zahlungspflicht entstehe nur,
wenn der Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffe.                

Fundquelle: „Südkurier“ – Singen(Bodensee) vom 23.Juli 2011                              

[RalleGA]

Nachteilsausgleiche Wohnen

Kosten für Ausweichquartier müssen vom Vermieter übernommen werden

Wird eine Wohnung modernisiert, können ältere oder behinderte Mieter für eine Übergangszeit in eine Seniorenresidenz ziehen.
Der Vermieter müsse hierfür die Kosten übernehmen. Urteil des Landgerichts Hamburg (Az.: 307 S 145/10).

In dem Fall führte der Vermieter grundlegende Modernisierungsarbeiten in einer Wohnung durch.
Der Mieter war aufgrund eines Schlaganfalls auf einen Rollstuhl und einen ambulanten Pflegedienst angewiesen.
Daher zog er für die Dauer der Arbeiten in eine Seniorenresidenz.
Er verlangte die Zahlung der Heimkosten von seinem Vermieter.
Zu Recht, wie das Landgericht entschied.
Der Vermieter müsse die Kosten in angemessenem Umfang ersetzen.
Weitergehende Ansprüche stünden dem Mieter aber nicht zu.
Schließlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-ZEITUNG“ 01.10.2011                                  

[RalleGA]

Urteile zum Mietrecht:

Zufahrt darf kurz blockiert werden
                                                                                               
Anwohner müssen eine kurzzeitige Behinderung ihrer Grundstückszufahrt hinnehmen.                                     
Das geht aus einem BGH-Urteil hervor (Aktenzeichen: V ZR 154/10).
Autofahrer dürften einen Wagen zum Be -und Entladen auch vor einer Grundstückszufahrt abstellen.
Sie müssten allerdings bei erkennbarer Eilbedürftigkeit des Anwohners den Ladevorgang notfalls unterbrechen,
um die Zu- oder Abfahrt zu ermöglichen. 
Das Gericht gab damit einem Anwohner Recht.               

Er hatte sich dagegen gewandt, dass Nachbarn immer wieder seine Zufahrt mit ihrem Wagen blockiert hatten. Insbesondere monierte er, dass auch Besucher der Nachbarn für längere Zeit ihr Fahrzeug vor der Zufahrt abgestellt hätten.
Der BGH befand, ein Anwohner müsse Behinderung in der Zu- und Abfahrt grundsätzlich nicht dulden.
Allerdings bestehe unter Nachbarn die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme.
Daher müssten kurzzeitige Beeinträchtigungen hingenommen werden.

Das sei etwa der Fall, wenn ein Fahrzeug zwar vor einer Grundstückszufahrt stehe,
der Fahrer aber jederzeit abfahrbereit sei.                                                       

Fundquelle: Auszug - „VOLKSSTIMME“  Januar 2012                                                                   

[RalleGA]

Mietrecht-Wohnen:

Schweigen ist keine Zustimmung zur Erhöhung

Die Zahlung der erhöhten Miete ist nicht automatisch eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung.
Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Stuttgart hervor (Az: 13 S 41/11).                           

Im verhandelten Fall hatten Mieter ihrer Wohnungsgesellschaft eine Einzugsermächtigung erteilt.                     
2007 erhöhte die Vermieterin die Miete und zog fortan den erhöhten Betrag ein.
Eine Zustimmung zur Mieterhöhung lag nicht vor.
Im Jahr 2010 wollte die Wohnungsgesellschaft die Miete wieder erhöhen und verklagte die Mieter auf Zustimmung.
Per Widerklage verlangten die Mieter nun die seit 2007 von ihrem Konto eingezogenen Beträge zurück,
die über der Miete der ersten Mieterhöhung liegen.
Das Gericht geht davon aus, dass die Mieter der Mieterhöhung aus dem Jahr 2007 nicht dadurch zugestimmt haben,
dass sie die Abbuchung des erhöhten Betrages widerspruchslos hingenommen haben.
Das Schweigen könne nicht nur als Zustimmung gedeutet werden, sondern auch aus Rechtsunkenntnis und der Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses resultieren.

Die Vermieterin habe sich treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat.
Schon allein deshalb sei es ihr verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen.              

Fundquelle: Auszug - „VOLKSSTIMME“  Februar 2012                                                       

[RalleGA]

Mietminderung wegen Defekts

Eine defekte Gegensprechanlage ist ein Grund für eine Mietminderung.
Wie hoch sie ausfallen darf, hängt davon ab, ob der Hauseingang von der Wohnung aus einsehbar ist.
Das geht aus einem Beschluss des Landgerichts Dessau-Roßlau hervor.
Bei der Bemessung der Minderung ist das Interesse des Mieters zu berücksichtigen, Besuchern den Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren beziehungsweise unerbetene Besucher abzuwehren.
Dieses Interesse bemesse sich zwischen 2-5% der Bruttokaltmiete.
Bei einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung könne die Minderung höher ausfallen als bei einer Wohnung im Erdgeschoss.
Denn dort sehe der Mieter auch durch einen Blick aus dem Fenster, wer vor der Tür steht. (Aktenzeichen: 1 T 16/12)

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“ August 2012   

[RalleGA]

Schmerzen beim Treppensteigen -

Jobcenter muss Umzug zahlen

Ist eine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen für einen Hartz-IV-Empfänger nur noch mit starken
Beeinträchtigungen zu bewohnen, muss das Jobcenter einen Umzug mittragen.
Wer beim Treppensteigen unter erheblichen Schmerzen leidet, kann als Bezieher von Hartz-IV-Leistungen höhere Unterkunftskosten verlangen. Urteil: Sozialgericht Gießen (Az.: S 25 AS 832/12 ER.
Die Anforderungen daran, wann ein Umzug erforderlich sei, dürften gerade bei gesundheitlichen Gründen nicht überzogen werden.

Der Fall:
Eine 59-jährige Frau bewohnte zusammen mit ihrem Sohn eine Mietwohnung in der vierten Etage.
Ein Aufzug war nicht vorhanden.
Das Jobcenter zahlte die Hälfte der Miete.
Die andere Hälfte übernahm ihr Sohn.
Im Sommer 2012 beantragte sie beim Jobcenter die Zustimmung zu einem Umzug in eine deutlich teurere Wohnung.
Grund für den Umzug: Beim Treppensteigen habe sie erhebliche Schmerzen.
Das Jobcenter stimmte dem Umzug jedoch nicht zu.

Das Urteil:
Das SG verpflichtete das Jobcenter, die Kosten für die teurere Wohnung anteilig zu übernehmen.
Der behandelnde Orthopäde hatte bei der Frau einen Knorpelschaden im rechten Kniegelenk und Störungen im Bereich der Lendenwirbelsäule festgestellt.
Auch ein Nichthilfebedürftiger würde umziehen, wenn das Treppensteigen dauerhaft mit Schmerzen verbunden wäre, so das Gericht.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2013 

[RalleGA]

Wohnen:

Asbest in der Wohnung – 10 % Mietminderung

Die Rechte von Mietern, die in einer Wohnung leben, in der asbesthaltige Stoffen verbaut wurden,
sind vom Berliner Landgericht (Az. 65 S 419/10) gestärkt worden.
Bereits eine gerissene asbesthaltige Fußbodenfliese, so der Entscheid der Richter vom 16. Januar 2013,
berechtigt zu einer Mietminderung in Höhe von 10%.
Die Folgen dieser Entscheidung könnten weitreichend sein und die Vermieter teuer zu stehen kommen.
Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag ist im konkreten betroffen.
Das Gericht verpflichtete sie, einem Mieter für die Zeit von Januar 2006 bis Juli 2008 eine Mietminderung von monatlich 77,23 € zu gewähren - insgesamt 2394,13 €.

Tipp: Es könnten jetzt alle anderen Mieter, in deren Wohnung eine asbesthaltige Bodenplatte gerissen ist, ebenfalls die Miete mindern.

Empfehlung: Auf diese Weise sind die Vermieter zur schnellen Sanierung der Wohnungen gezwungen.
Im Fall, dass mehrere Bodenplatten gerissen seien, könnte ggf. sogar um einen noch höheren Prozentsatz gemindert werden.

Urteilsbegründung:
Die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung war dadurch gemindert, dass ihre Benutzung mit der Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung verbunden war.
In der Tatsache, dass der Mieter ein Regal auf die gerissene Bodenplatte gestellt hatte, sahen man keine Mitschuld.
Das Gericht ließ es gar dahinstehen, ob der Bruch der Platte durch eine Unachtsamkeit des Mieters entstanden sei oder nicht.
Das Aufstellen eines Regals könne ihm »nicht angelastet werden«, denn es stelle
"einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung" dar.
Bodenfliesen müssten das aushalten.
Eine Revision gegen seine Entscheidung ließ das Landgericht nicht zu.
Die Gewobag ihrerseits will nun prüfen, ob sie gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde einlegt.

Wie weitreichend das Problem ist und wie viele Wohnungen in Berlin mit asbesthaltigen Bauteilen ausgestattet sind, darüber herrscht einige Unklarheit.
Von rund 60.000 spricht der Mieterverein. Schätzungen der Gewobag gehen davon aus,
dass bei 14.000 ihrer 54.000 Mietwohnungen asbesthaltige Bodenplatten eingebaut wurden.
Diese Entscheidung des Landgerichts dürfte als weiteres Glied in einer Kette der mieterfreundlichen Rechtsprechung zu sehen sein.

Der letzte Fall datiert aus dem Dezember 2012 und betraf ebenfalls die Wohnungsbaugesellschaft Gewobag.
Einer Familie mit drei Kindern, die in einer Wohnung mit beschädigten Asbestplatten lebte,
sprach das Gericht das Recht auf Schadenersatz zu, sollte eines der Kinder später durch Asbestfasern krank werden.
Auch in diesem Fall will die Wohnungsbaugesellschaft in Revision gehen.                         

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  März 2013

[RalleGA]

Wohnen: Urteile

Eigenbedarfskündigungen                                                                                        

Grundsätzlich gilt die Regel, dass betagte Mieter, die oft schon sehr lange in dem Objekt leben,
einen besonderen Schutz genießen.
Sie können, je kränker sie sind, umso weniger gezwungen werden, ihre angestammte Heimat zu verlassen.
Doch das Alter ist nicht immer ein zwingendes Argument, wie zwei gegenlautende Urteile beweisen.

1. Das Amtsgericht Dieburg (Az. 20 C 29/12) betrachtete es zwar als unzumutbar, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Die Betroffene konnte zwei ärztliche Gutachten vorlegen, wonach sie in ihrer Bewegungsfähigkeit
so eingeschränkt sei, dass Umzug und Neubeginn an einem anderen Ort kaum vorstellbar seien.
Erschwerend kam hinzu, dass die neue Eigentümerin bereits beim Erwerb wusste,
dass die Immobilie seit vielen Jahren von einer älteren Dame bewohnt wird.

2.
Einem 84-jährigen Mieter wurde jedoch genau das zugemutet, was man im vorigen Fall
für unmöglich gehalten hatte.
Der Mann wohnte seit vier Jahrzehnten in einer 68 qm² großen Wohnung und sollte weichen,
weil eine vierköpfige Familie aus ihrer bisherigen 54 qm²-Mietwohnung in die eigene Immobilie umziehen und sich so wenigstens ein wenig räumlich vergrößern wollte.
Das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-11 S 110/11) stimmte dem zu.
Der Mieter sei trotz mancher Behinderungen noch ausreichend mobil für einen Umzug.
Man dürfe die Entwicklungs-möglichkeiten für die beiden Kinder der Eigentümer nicht aus dem Blick verlieren,
deswegen sei es zu der Entscheidung gekommen.                                                                                   

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland" März 2013

[RalleGA]

Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Mietminderung:

Mieter müssen künftig Lärm und Schmutz für mehrere Wochen hinnehmen, wenn ihr Vermieter energetisch saniert.
Drei Monate lang dürfen sie die Miete in diesem Fall nicht mindern. Allerdings sind Mietminderungen weiterhin möglich, wenn Reparaturen oder wohnwertverbessernde Maßnahmen durchgeführt werden -
etwa wenn ein Fahrstuhl eingebaut oder der Hausflur gestrichen wird.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013