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Treffpunkt für Alle => Behinderung und Pflege => Nachteilsausgleiche => Thema gestartet von: RalleGA am 25. Februar 2009, 13:32:30

Titel: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. Februar 2009, 13:32:30
5.  Wohnen

5.3 Mietrecht sozialrechtliche Schranken

Für:
Mieter mit einer Schwerbehinderung, Menschen,  die durch die Kündigung ihrer Wohnung besonders schwer betroffen wären und für die bestimmte Umstände eine unzumutbare Härte darstellen würde

Zuständig:
Vermieter als Vertragspartei, gerichtlicher Schutz: Amtsgericht

Erforderliche Unterlagen:

Mietvertrag, Aktennotizen über Gespräche mit dem Vermieter; für gerichtliche Verfahren: Gründe, die unbestimmte Rechtsbegriffe, wie Unzumutbarkeit, soziale Härte, Nachteil des Mieters/bzw. des Vermieters (Interessenabwägung) ausfüllen,   ggf. Schwerbehindertenausweis, ärztliches Attest

Rechtsquelle/ Fundstelle:

§§ 573 – 573 c BGB – ordentliche Kündigung des Vermieters
§§ 574 – 574 b BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
§ 554 a BGB – Barrierefreiheit
§ 554 BGB – Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann nach § 573 BGB den Mietvertrag über eine Wohnung in der Regel nur dann kündigen,
wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann (z.B. Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf).
Diese Einschränkung des Kündigungsrechts gilt nicht, wenn der Mieter mit seinem Vermieter zusammen in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt (§ 573 a BGB).
Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um 3 Monate.

Selbst wenn die Kündigung danach zulässig wäre, kann der Mieter widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde und diese auch gegenüber den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB).

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen (§ 574 b BGB).
Der Mieter soll über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft erteilen.
Eine Härte liegt z.B. vor, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann (§ 574 BGB).
Eine „angemessene Ersatzwohnung“ muss nach ihrer Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung aller zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder gewährleisten.
Dabei sind auch der Gesundheitszustand und die Schwerbehinderteneigenschaft zu berücksichtigen.

Die Gerichte haben u.a. eine Härte anerkannt
– wenn die Beendigung des Mietverhältnisses nachteilige Auswirkungen auf 
   Krankheitsverlauf und Genesung eines Mieters befürchten lässt,
– bei hohem Alter und nicht unerheblicher Gesundheitsgefährdung,
– wenn psychisch Kranke eine Kündigung nicht verarbeiten können.

Um seiner Erhaltungspflicht zu genügen, hat der Vermieter das Recht, vom Mieter zu verlangen, die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und anderen Maßnahmen zu dulden (§ 554 I und II BGB).
Die Duldungspflicht besteht aber nicht, wenn die Maßnahme in Durchführung oder Folgen für den Mieter,
seine Familie oder Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Das ist anhand einer Abwägung der beidseitigen Interessen zu ermitteln.

Neu aufgenommen wurde das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu verlangen, um die Mietwohnung behindertengerecht nutzen zu können.
Der Anspruch hängt von einer Interessenabwägung ab.

Informationen zum Mieterschutz bieten u.a.  Mieterschutzvereine, Verbraucherschutz- Organisationen und Rechtsanwälte.

neu hinzugefügt am 19.01.2019

mehr zur aktuellen Anwendung: siehe Link

unter: https://lvwa.sachsen-anhalt.de/fileadmin/Bibliothek/Politik_und_Verwaltung/LVWA/LVwA/Dokumente/5_famgesjugvers/508/Publikationen/Nachteilsausgleich_2017-08-18-LSA.pdf

Stand:  2017/2018
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken
Beitrag von: RalleGA am 30. Juni 2009, 09:04:26
Mietrecht:
Was darf der Mieter im Rahmen des behindertengerechten Wohnens?


Ausdrücklich gesetzlich geregelt wurde mit der Mietrechtsreform der Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten Ein- und Umbauten innerhalb und außerhalb der Wohnung (§ 554a BGB).
Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietwohnung oder des Gebäudes das Interesse des Mieters überwiegt.
Bei dieser Interessenabwägung sind natürlich auch die berechtigen Interessen der übrigen Mieter zu berücksichtigen.

Beispiel 1:

Der Mieter ist nach einem Unfall dauerhaft auf einen Rollstuhl angewiesen.
Die Türen in seiner Wohnung sind für den Rollstuhl zu schmal.
Er möchte sie auf eigene Kosten verbreitern.
Die baulichen Gegebenheiten lassen dies zu, und auch sonstige Gründe sprechen nicht dagegen.
Dann muss der Vermieter zustimmen.

Beispiel 2:
Ein anderer Mieter möchte im Treppenhaus einen Treppenlift einbauen,
weil er die Treppen zu seiner Wohnung aus Altersgründen sonst nicht mehr schafft.
Einen Aufzug gibt es im Haus nicht.
Auch hier darf der Vermieter nicht von vorneherein nein sagen.

Können aber andere Mieter mit kleinen Kindern dann nicht mehr den Kinderwagen, für den unten im Hausflur kein Platz ist,
nach oben tragen, muss der Vermieter nicht zuzustimmen.
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 02. Juli 2009, 08:54:07
Mietrecht:
Kann der Vermieter das Rückbaukostenrisiko absichern?


Der Vermieter kann seine Zustimmung zu behindertengerechten Ein- und Umbauten von der Leistung einer zusätzlichen,
d.h. von der eigentlichen Mietkaution unabhängiger Sicherheit des Mieters abhängig machen.

Anders als die Mietkaution bemisst diese sich nicht nach der Nettomiete,
sondern allein an den Rückbaukosten für die geplanten Ein- und Umbauten.
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. Juli 2009, 08:59:58
Mietrecht:
Ich bin behindert, meine Vermieterin/mein Vermieter hat mir gekündigt, gibt es einen besonderen Schutz für behinderte Menschen?


Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nach § 543 in Verbindung mit § 549 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nach § 573 BGB nur aussprechen,
wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor,
wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, der Vermieter Eigenbedarf hat oder er das Grundstück wirtschaftlich verwerten will, § 573 Abs. 2 BGB.

Die Kündigung des Vermieters ist also nicht schon allein deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter eine Behinderung hat.
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 12. August 2009, 19:04:04
Auszug aus dem Jahresbericht des Behindertenbeauftragten Schleswig-Holstein


Die Frage der Angemessenheit der Unterkunftskosten war weiterhin Gegenstand vieler Eingaben.
Gestritten wurde mit den Behörden nach wie vor, ob angemessener Wohnraum zu den von den Behörden angegebenen Richtwerten überhaupt auf dem Wohnungsmarkt vorhanden war. Ärgerlich ist hier vor allem, dass viele zuständige Kreise und Städte immer noch von Mietobergrenzen sprechen.
Dies führte in der Folge dazu, dass Bürgerinnen und Bürger von den Mitarbeitern der Behörden, mit dem einfachen Hinweis auf eine Überschreitung dieser Grenze, die Übernahme der tatsächlichen Miete verwehrt wurde.

Richtig ist dagegen, dass die Angemessenheit ein unbestimmter Rechtsbegriff ist, dessen gesetzeskonforme Auslegung grundsätzlich eine Einzelfallprüfung voraussetzt)*.
Um die Prüfung für die Mitarbeiter zu erleichtern, wird  allgemein empfohlen, Richtwerte)** festzulegen, bei deren Überschreitung sich die  Prüfung der Angemessenheit anschließt.
Im Rahmen dieser Prüfung sind dann die  Besonderheiten des Einzelfalles zu ermitteln z. B.: lange Wohndauer bei älteren Menschen, schwere chronische Erkrankungen, Erkrankungen, die die Mobilität beeinträchtigen, Veränderung der familiären Situation (etwa bei  Schulabschluss des Kindes, Tod des Lebenspartners).

Oft wird der Hilfesuchende jedoch bereits zu Beginn des  Kostensenkungsverfahrens mit einem Schreiben konfrontiert, dass das Ergebnis vorwegnimmt, indem ihm mitgeteilt wird, dass seine Kosten zu hoch seien und er diese verringern muss)***.
Eine Prüfung des Einzelfalles ist hier unterblieben und der  Hilfesuchende vermag nicht zu erkennen, warum er noch seine Sichtweise vortragen soll, wo doch die Behörde ihr Urteil schon gefällt hat....
_________________________
)* BSG vom 7. November 2006 – B 7b AS 10/06 R.
)** Ermittelt nach der Produkttheorie: Richtwert = Quadratmeterzahl x  qm²; vgl. hierzu BSG
vom 7. November – B 7b AS 10/06 R; BVerwG vom 28. April 2005, 5 C.04;
Info also 2006, S. 33
)*** Dagegen hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen, dass die Bürger zum Umzug aufzufordern sind"

Es lohnt sich übrigens, den kompletten Jahresbericht zu lesen.
Da sind zu vielen Bereichen richtig gute Tipps drin.


Den ganzen Bericht (2008) der Bürgerbeauftragten findet ihr hier:

http://www.landtag.ltsh.de/oeffentlichkeit/publikationen/publika_bueb/bericht2008.pdf

Einige wichtige Urteile sind übrigens auch direkt von der Seite der Bürgerbeauftragten verlinkt: www.landtag.ltsh.de/parlament/bueb/bueb.html
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. August 2009, 11:23:28
Eigenbedarfskündigung:
Alter als Ausschlussgrund, aber auch Behinderung


Eine Eigenbedarfskündigung kann scheitern, wenn der Mieter sehr alt ist.
Denn das grundsätzliche Recht des Vermieters auf Eigenbedarf wird vor Gericht gegen mögliche soziale Härten beim Mieter abgewogen.

"Im Prinzip kann ein Vermieter Kindern, Jugendlichen und Greisen wegen Eigenbedarfs kündigen.

Es gibt keine Sonderbestimmungen für eine bestimmte Altersgruppe", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.
Vor Gericht werde aber im Ernstfall abgewogen.

Mögliche soziale Härten, die die Kündigung stoppen können, sind laut Ropertz hohes Alter und eine starke Verwurzelung in der Wohngegend.
"Alte Bäume verpflanzt man nicht" - diesen Satz machten sich auch Richter zu Eigen, erklärte Ropertz.                                               
Andere klassische Härtegründe seien Krankheit oder eine Schwangerschaft.

Hintergrund ist ein aktueller Fall:
Ein Vermieter in Stuttgart hat einer 103 Jahre alten, schwerbehinderten Frau wegen Eigenbedarfs gekündigt,
wie am Donnerstag (13. August 2009) bekannt wurde.
Die pflegebedürftige Frau wohnt seit 50 Jahren in der Wohnung.
Vor Gericht erklärte er schließlich, die Kündigung zwar aufrechtzuerhalten, aber keine Räumungsklage zu erheben.
Die schwerbehinderte Mutter und der 65 Jahre alte Sohn könnten also weiter in dem Haus wohnen.

In einem ähnlichen Fall wies das Amtsgericht Hamburg-Blankenese eine Eigenbedarfskündigung zurück
(Aktenzeichen: 518 C 402/06).
Die 85-jährige Mieterin, die seit 1952 in der Wohnung wohnte, musste daraufhin nicht ausziehen.
In der Begründung wurde auf die unzumutbare Härte verweisen.
Ein Gutachter bestätigte dem Gericht in dem Fall, dass gesundheitliche Gefahren drohten, wenn es zu einer Räumung käme.

Fundquelle: „VOLKSSTIMME“ 13.08.2009  
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 07. September 2009, 14:20:26
Urteil:
Heiße Wohnung: Vermieter muss für Kühlung sorgen


Mieter haben auch bei sommerlicher Hitze Anspruch auf erträgliche Temperaturen in ihrer Wohnung.
Das geht aus Urteilen deutscher Gerichte hervor.
Ist die Wohnung zu heiß, stellt das nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) einen Mietmangel dar.
Der Mieter könne daher eine Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter den Schaden nicht abstelle.

In einem Fall in Hamburg hatte ein Mieter einer Obergeschosswohnung bemängelt, dass die Temperaturen in seiner Wohnung im Sommer tagsüber bei 30 Grad Celsius und nachts über 25 Grad lägen.
Das Amtsgericht ging in dem Fall von einem unzureichenden Wärmeschutz aus und sah eine Mietminderung von 20 Prozent als angemessen an (AZ: 46 C 108/04).


Das Oberlandesgericht Naumburg hielt sogar die Kündigung eines Mietvertrages wegen Gesundheitsgefährdung für gerechtfertigt, weil die Innentemperatur lang andauernd 26 Grad überstieg
(AZ: 9 U 82/00).                                                                     
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 12. Oktober 2009, 11:31:26
Kündigungsfristen bei seiner Wohnung – so wird gerechnet

Wer bei der Kündigung seiner Wohnung keinen Fehler machen will, der sollte nicht nur wissen,
in welcher Form und mit welcher Frist er kündigen kann, sondern auch, wie die Frist berechnet wird.   
             
Im Mietrecht gibt es nämlich eine Besonderheit:
Wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Vertragspartner zugegangen ist, so wird dieser Monat bei der Kündigungsfrist mitgezählt.

Ein Mieter, der seinen Mietvertrag ordentlich kündigen will, muss also nicht unbedingt dafür sorgen, dass seine schriftliche Kündigung schon am letzten Tag des Vormonats beim Vermieter "auf dem Tisch liegt".
Selbst wenn die Kündigung dem Vermieter erst am dritten Werktag des laufenden Monats zugeht, wird der ganze bereits laufende Monat bei der Kündigungsfrist mitgezählt.
Kommt die Kündigung aber nur einen Tag nach dem dritten Werktag beim Vermieter an, so wird der laufende Monat nicht mitgezählt.
Ein Irrtum darüber, welcher Tag der dritte Werktag des Monats ist, kann also eine ganze Monatsmiete kosten.
Dabei ist zu beachten, dass ein Samstag als Werktag gilt.

Da mehr als die Hälfte der berufstätigen Bevölkerung an Samstagen nicht arbeitet, wird dies oft nicht erkannt,
so dass dann die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird.
Ob ein Samstag als Werktag zu rechnen ist, war auch lange umstritten.
Erst im Jahre 2005 hat der BGH dies so entschieden (Az. VIII ZR 206/04).

Nicht entschieden hat er allerdings die Frage, wann die Frist abläuft, wenn der dritte Werktag auf einen Samstag fällt.
Vielfach wird angenommen, dass dann das Ende der Frist auf den nächsten Werktag verschoben wird.
Das wird aus einer Regel des BGB hergeleitet, die die Wochenend- und Feiertagsruhe schützen soll.

Mietrechtsexperten raten jedoch dazu, sich besser nicht darauf zu verlassen und
vorsichtshalber den Samstag als Werktag mitzuzählen.
Am Samstag, dem 3. Oktober 2009 stellt sich diese Frage allerdings nicht:
Er ist nämlich als Nationalfeiertag zweifelsfrei kein Werktag.

Mehr unter: www.mieterverein-hamburg.de   

Fundquelle: „VOLKSSTIMME“ 02.10-2009
                             
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. Oktober 2010, 19:43:15
Urteile zum Mietrecht

Urteil 1:

Der Samstag gilt bei Mietzahlungen nicht als Werktag.
Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Mieten müssen laut Gesetz spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt werden.
Es war strittig, ob die Frist eingehalten wird, wenn der Monatwechsel auf ein Wochenende fällt (Az.: VIII ZR 129/09).                                                                     
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 27. Oktober 2010, 09:28:29
Urteile zum Mietrecht und allgemeines Mietrecht

Urteil 2:

"Der Kündigungsgrund, Eigenbedarf 'wird erweitert und die Vermieterposition damit gestärkt",
kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB)die Entscheidung des BGH
(BGH VIII ZR 159f09).
Die Karlsruher Richter entschieden, dass ein Vermieter auch zu Gunsten eines entfernteren Familienangehörigen, wie zum Beispiel eine Nichte, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.
Bisher ging die Rechtsprechung davon aus, dass dies nur möglich ist, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen dem Vermieter und dem entfernten Verwandten bestand, aus dem sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters ergeben konnte, dem Angehörigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
"Über 20 Jahre haben Amts-, Landes- und Oberlandesgerichte den Kreis der Familienangehörigen eng ausgelegt, zu deren Gunsten Eigenbedarf ausgesprochen werden darf.
Der BGH gibt diese Rechtsprechung jetzt auf und erleichtert für Vermieter die Kündigungsmöglichkeit Eigenbedarf", kritisierte Siebenkotten.
"Ich fürchte, dass jetzt Vermieter öfter wegen Eigen bedarf kündigen werden.
Unklar ist, wieweit der Kreis der privilegierten Familienangehörigen zukünftig gezogen werden muss.
Die Entscheidung wird viele Mieter verunsichern."
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder zum Beispiel für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Als Familienangehörige gelten Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel, Geschwister und Stiefkinder.    

Fundquelle: „ALTMARK-ZEITUNG“ 10. 07.2010     

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. Oktober 2010, 19:55:37
Urteile zum Mietrecht und allgemeines Mietrecht

Mieter und Vermieter können abweichende Vereinbarungen  treffen.
Hält sich der Mieter nicht an seine Zahlungspflicht, stehen dem Vermieter verschiedene Wege offen.

Der erste ist die Mahnung,
Unabhängig davon kann der Vermieter die Zahlungen einklagen:
Üblich ist, dass zunächst gemahnt wird - aber der Vermieter darf auch sofort klagen.
Klagen seien in der Regel mit einen jahrelangem Prozess verbunden.
Sie bringen dem Vermieter die Miete erst am Ende ein - vorausgesetzt, der Mieter ist dann noch zahlungsfähig.
Außerdem bleibt ihm die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist.
Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ 10. 07.2010                               
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. Oktober 2010, 15:48:02
Urteile zum Mietrecht und allgemeines Mietrecht

Der Vermieter darf fristgerecht oder fristlos kündigen.
Einzuhalten ist die übliche Form: schriftlich und mit Unterschrift.
Fax oder E-Mail reichen nicht aus.
Die Begründung muss nachvollziehbar sein.
Die Voraussetzungen sind dieselben.

Der Vermieter kann auch beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen, etwa mit der Formulierung
"Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht".
Die fristlose Kündigung wird hinfällig, wenn der Zahlungsrückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen ist -
bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage.

Es sei ein weit verbreiteter Irrtum, dass Teilzahlungen Mieter auf die sichere Seite bringen.
Die fristlose Kündigung ist nur vom Tisch, wenn alles ausgeglichen wird.
Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter aber auf diese Art und Weise nur einmal innerhalb von zwei Jahren abwehren.
Das ist also keine Dauerlösung, diese Heilungschance gibt es nur einmal innerhalb der zwei Jahre.
Wenn es in diesem Zeitraum häufiger zu Zahlungsrückständen kommt,
hat der Mieter keine Möglichkeit zum Nachzahlen mehr.
Er muss dann gehen. 

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ 10. 07.2010              
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. November 2010, 09:00:16
Urteile zum Mietrecht und allgemeines Mietrecht

Ebenso kompliziert ist die Lage bei der fristgerechten Kündigung.
Sie lässt sich nicht abwenden, indem der Mieter nachzahlt.
Möglich ist es für den Mieter dann aber - anders als bei der fristlosen Kündigung -
sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen.
"Der Vermieter macht dann eine Vertragsverletzung - die ausbleibende Mietzahlung - geltend".
Die Kündigung bleibt dabei bestehen.
Allerdings wägt im Ernstfall das Gericht zwischen den Interessen ab.
Und wenn der Mieter keine andere Wohnung findet, kann er unter Umständen wohnen bleiben.
Und er gewinnt Zeit für das Nachzahlen, was den Vermieter unter Umständen milde stimmt.
Wenn der Mieter berechtgterweise die Miete gemindert hat, scheidet eine Kündigung wegen offener Forderungen aus.
Der Vermieter darf auch nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft.
Wenn zum Beispiel die Bank die Zahlung falsch bucht, ist die Kündigung nicht wirksam beziehungsweise ausgeschlossen.

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ 10. 07.2010 
                       
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. Januar 2011, 17:50:33
Urteile zum Mietrecht und allgemeines Mietrecht

Kündigungsausschluss nur vier Jahre lang

Vermieter dürfen in einem typischen Mietvertrag in Formularform das Kündigungsrecht für Mieter
höchstens vier Jahre lang ausschließen.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden (Az.: VIII ZR 86/10).

Die BGH-Richter entschieden, ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss sei nur wirksam,
wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für Mieter erträglich sei.
Die Grenze hierfür wurde bei vier Jahren. gezogen.

Fundquelle: „VOLKSSTIMME“ 11.01.2011      
                                     
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. April 2011, 19:23:00
Falsche Wohnungsgröße:

Mietvertrag fristlos kündbar


Mieter können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen: VIII ZR 142/08) ihren Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als angegeben.

Die zu viel gezahlte Miete könne zurückgefordert werden, unter Berufung auf das Urteil.
Dabei mache es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder nur ungefähr genannt wird, entschied der BGH in einem anderen Fall (Aktenzeichen: VIII ZR 144/09).

Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung.
Ist die Wohnung tatsächlich 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden.
Ist die Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben, kann der Mieter 20 Prozent zurückfordern.
Aber ist die Wohnung tatsächlich nur genau zehn Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben,
oder ist der Unterschied noch geringer, habe der Mieter keine Ansprüche.

Generell gilt:
Es zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße.
Sei im Mietvertrag festgelegt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl "unverbindlich" ist
(Aktenzeichen: VIII ZR 306/09), habe der Mieter keine Rechte.
Selbst Mieterhöhungen müssten dann auch für die nicht existierenden Quadratmeter gezahlt werden.

Fundquelle: Auszug -  „VOLKSSTIMME“ Januar 2011     
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 02. April 2011, 19:27:37
Vermieter darf Mieter "das Wasser abdrehen"

Ein Vermieter darf nach Ablauf des Mietvertrages dem Mieter buchstäblich "das Wasser abdrehen".
Amtsgericht Lahnstein (Aktenzeichen: 24 C 43/10).

Nach dem Richterspruch gilt dies jedenfalls, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist,
sie aber stattdessen weiterhin so nutzt, dass mit bleibenden Schäden zu rechnen ist.
Das Gericht wies mit seinem Spruch die Klage eines Mieters ab.
Er hatte sich dagegen gewandt, dass der Vermieter die Wasserversorgung für die Mietwohnung unterbrochen hatte.
Der Vermieter hatte sich zu diesem Schritt entschlossen, nachdem der Mieter im Winter trotz Kälte und mehrerer Abmahnungen stundenlang die Fenster der Wohnung geöffnet hatte.
Das Amtsgericht befand, durch dieses Verhalten bestehe die Gefahr, dass sich in der Wohnung Schimmel bildet.
Das müsse der Vermieter nicht hinnehmen und dürfe daher diese drastische Maßnahme ergreifen, die den Mieter zum unverzüglichen Auszug veranlassen würde.


Fundquelle: „VOLKSSTIMME“ Januar 2011                                        
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. April 2011, 15:49:41
Mieter muss vorhandenen Kabelanschluss bezahlen

Mieter müssen einen in der Wohnung vorhandenen Kabelanschluss grundsätzlich mit bezahlen.
Das gelte einem Mietrechtsexperten zufolge auch, wenn der Bewohner den Anschluss gar nicht benötigt.

Hier sei die Rechtslage mit der beim Fahrstuhl im Mehrparteienhaus vergleichbar:
Den Lift müssten auch die Erdgeschoss-Mieter finanziell mittragen.
Der Mieter dürfe den Kabelanschluss zu seiner Wohnung auf eigene Kosten abklemmen.
Das sei allerdings nur dann erlaubt, wenn es den Empfang in den anderen Wohnungen des Hauses nicht beeinflusst
oder teurer macht.
In diesem Fall müsse der Mieter die Kosten des Kabelanschlusses auch nicht mehr bezahlen.

Fundquelle:  Auszug -  „VOLKSSTIMME“ Januar 2011                                     
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 07. Mai 2011, 10:43:39
Wohnen – Urteil

Ansprüche verfallen


Müssen Mieter beim Auszug ihre Wohnung zu Unrecht renovieren,
können sie die Kosten dafür innerhalb von sechs Monaten vom Vermieter zurückverlangen.                                   
Danach tritt die Verjährung in Kraft.
Urteil des BGH Az.: VIII ZR 195/19

Fundquelle:  Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“  – Mai 2011                   
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: Bernd am 07. Mai 2011, 15:19:28
 Wollt den Link in einem Thema über EU Rente stellen, vielleicht
 wird er verschoben.

 Habe gestern eine Nachzahlung für Betriebskosten bekommen  >:( die spinnen  die Römer,
 nicht nur die und habe beim googeln danach den untenstehenden Satz gefunden.

www.tacheles-sozialhilfe.de (http://www.tacheles-sozialhilfe.de)

 Mehrbedarf für Behinderte Erwerbsunfähigkeitsrentenbezieher mit Merkzeichen G und unter 65 Jahre
Für Personen, die unter 65 Jahren und voll erwerbsgemindert im Sinne der gesetzlichen Rentenversicherung sind, die Bezieher von Erwerbsunfähigkeitsrenten und einen Ausweis nach § 69 Abs. 5 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch mit dem Merkzeichen G besitzen, ist ein Mehrbedarf von 20% des massgeblichen Regelsatzes anzuerkennen, soweit nicht im Einzelfall ein abweichender Bedarf besteht (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 BSHG).
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: Bernd am 09. Mai 2011, 14:08:44
 Über solche "freundlichen"  Mitteilungen freut man sich.

 Natürlich wie sollte man es anders formulieren bei den x "Fällen" bzw.
  unpersönlichen Aktenzeichen, trotzdem.............................

Sehr geehrter.........,
 Der von Ihnen angesprochene Mehrbedarf wegen Behinderung wird Ihnen bereits während des gesamten Leistungszeitraums nach § 30 Abs. 1 SGB XII  in Höhe von 17 % des Regelsatzes gewährt.
Das BSHG ist seit 01.01.2005 nicht mehr in Kraft.
 
 
Mit freundlichen Grüßen

 .............     ....................
 
 Sachgebiet Sozialhilfe
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Mai 2011, 19:34:10
Vermieter darf Kaution nicht für Anwaltskosten verwenden

Ein Vermieter darf die vom Mieter hinterlegte Mietsicherheit nicht dafür verwenden,
die Kosten für eine Rechtsverteidigung zu begleichen.
Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Duisburg hervor (AZ: 13 S 58/10).

In dem Fall ging um einen Wasserschaden in einer Mietwohnung.
Der Mieter kündigte und klagte auf Schadensersatz.
Außerdem forderte er die Rückgabe des zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuches,
das er bei Vertragsabschluss als Mietsicherheit zur Verfügung gestellt hatte.
Der Vermieter behielt das Sparbuch jedoch.
Er ging davon aus, dass er nach dem Gerichtsverfahren einen Anspruch auf Erstattung der Kosten seiner Verteidigung habe.

Das Gericht lehnte jedoch ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters ab.
Eine Mietsicherheit diene der Absicherung von Mietausfällen, der Sicherung von Ansprüchen auf Schönheitsreparaturen und auf Schadensersatz für den Fall, dass der Mieter die Wohnung beschädige.
Dagegen sei es nicht Sinn der Mietsicherheit, die Kosten einer Rechtsverteidigung des Vermieters zu sichern, sollte dieser vom Mieter ungerechtfertigt gerichtlich belangt werden.

Fundquelle:  Auszug - „VOLKSSTIMME“ – April 2011   

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 09. August 2011, 17:56:28
Urteil - Mietrecht:

Erst die Schlüssel, dann die Miete
                                                                             

Ein Vermieter kann Miete nicht allein aufgrund eines Mietvertrages verlangen.
Anspruch auf Zahlung entsteht erst, wenn er dem Mieter auch den Schlüssel übergeben hat und dieser die Räume nutzen kann.
Das entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 60/10).

In dem Fall schlossen Vermieter und Mieter einen mündlichen Mietvertrag.
Die Schlüssel für die Räume übergab der Vermieter aber erst einige Monate später.
Dennoch wollte er Miete ab dem Zeitpunkt des Mietvertrages.

Nachdem das Landgericht der Zahlungsklage noch stattgegeben hatte,
hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg.
Die Zahlungspflicht entstehe nur,
wenn der Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffe.                

Fundquelle: „Südkurier“ – Singen(Bodensee) vom 23.Juli 2011                              
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. Oktober 2011, 09:40:30
Nachteilsausgleiche Wohnen

Kosten für Ausweichquartier müssen vom Vermieter übernommen werden


Wird eine Wohnung modernisiert, können ältere oder behinderte Mieter für eine Übergangszeit in eine Seniorenresidenz ziehen.

Der Vermieter müsse hierfür die Kosten übernehmen. Urteil des Landgerichts Hamburg (Az.: 307 S 145/10).

In dem Fall führte der Vermieter grundlegende Modernisierungsarbeiten in einer Wohnung durch.
Der Mieter war aufgrund eines Schlaganfalls auf einen Rollstuhl und einen ambulanten Pflegedienst angewiesen.
Daher zog er für die Dauer der Arbeiten in eine Seniorenresidenz.
Er verlangte die Zahlung der Heimkosten von seinem Vermieter.
Zu Recht, wie das Landgericht entschied.
Der Vermieter müsse die Kosten in angemessenem Umfang ersetzen.
Weitergehende Ansprüche stünden dem Mieter aber nicht zu.
Schließlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-ZEITUNG“ 01.10.2011
                                 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. März 2012, 17:39:14
Urteile zum Mietrecht:

Zufahrt darf kurz blockiert werden

                                                                                               
Anwohner müssen eine kurzzeitige Behinderung ihrer Grundstückszufahrt hinnehmen.                                     
Das geht aus einem BGH-Urteil hervor (Aktenzeichen: V ZR 154/10).
Autofahrer dürften einen Wagen zum Be -und Entladen auch vor einer Grundstückszufahrt abstellen.
Sie müssten allerdings bei erkennbarer Eilbedürftigkeit des Anwohners den Ladevorgang notfalls unterbrechen,
um die Zu- oder Abfahrt zu ermöglichen. 
Das Gericht gab damit einem Anwohner Recht.               

Er hatte sich dagegen gewandt, dass Nachbarn immer wieder seine Zufahrt mit ihrem Wagen blockiert hatten. Insbesondere monierte er, dass auch Besucher der Nachbarn für längere Zeit ihr Fahrzeug vor der Zufahrt abgestellt hätten.
Der BGH befand, ein Anwohner müsse Behinderung in der Zu- und Abfahrt grundsätzlich nicht dulden.
Allerdings bestehe unter Nachbarn die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme.
Daher müssten kurzzeitige Beeinträchtigungen hingenommen werden.

Das sei etwa der Fall, wenn ein Fahrzeug zwar vor einer Grundstückszufahrt stehe,
der Fahrer aber jederzeit abfahrbereit sei.                                                       

Fundquelle: Auszug - „VOLKSSTIMME“  Januar 2012                                                                    
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. April 2012, 18:07:09
Mietrecht-Wohnen:

Schweigen ist keine Zustimmung zur Erhöhung


Die Zahlung der erhöhten Miete ist nicht automatisch eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung.
Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Stuttgart hervor (Az: 13 S 41/11).                           

Im verhandelten Fall hatten Mieter ihrer Wohnungsgesellschaft eine Einzugsermächtigung erteilt.                     
2007 erhöhte die Vermieterin die Miete und zog fortan den erhöhten Betrag ein.
Eine Zustimmung zur Mieterhöhung lag nicht vor.
Im Jahr 2010 wollte die Wohnungsgesellschaft die Miete wieder erhöhen und verklagte die Mieter auf Zustimmung.
Per Widerklage verlangten die Mieter nun die seit 2007 von ihrem Konto eingezogenen Beträge zurück,
die über der Miete der ersten Mieterhöhung liegen.
Das Gericht geht davon aus, dass die Mieter der Mieterhöhung aus dem Jahr 2007 nicht dadurch zugestimmt haben,
dass sie die Abbuchung des erhöhten Betrages widerspruchslos hingenommen haben.
Das Schweigen könne nicht nur als Zustimmung gedeutet werden, sondern auch aus Rechtsunkenntnis und der Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses resultieren.

Die Vermieterin habe sich treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat.
Schon allein deshalb sei es ihr verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen.          
   

Fundquelle: Auszug - „VOLKSSTIMME“  Februar 2012                                                       
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. September 2012, 10:15:32
Mietminderung wegen Defekts

Eine defekte Gegensprechanlage ist ein Grund für eine Mietminderung.
Wie hoch sie ausfallen darf, hängt davon ab, ob der Hauseingang von der Wohnung aus einsehbar ist.
Das geht aus einem Beschluss des Landgerichts Dessau-Roßlau hervor.
Bei der Bemessung der Minderung ist das Interesse des Mieters zu berücksichtigen, Besuchern den Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren beziehungsweise unerbetene Besucher abzuwehren.
Dieses Interesse bemesse sich zwischen 2-5% der Bruttokaltmiete.
Bei einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung könne die Minderung höher ausfallen als bei einer Wohnung im Erdgeschoss.
Denn dort sehe der Mieter auch durch einen Blick aus dem Fenster, wer vor der Tür steht. (Aktenzeichen: 1 T 16/12)

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“ August 2012   
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. April 2013, 14:56:54
Schmerzen beim Treppensteigen -

Jobcenter muss Umzug zahlen


Ist eine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen für einen Hartz-IV-Empfänger nur noch mit starken
Beeinträchtigungen zu bewohnen, muss das Jobcenter einen Umzug mittragen.
Wer beim Treppensteigen unter erheblichen Schmerzen leidet, kann als Bezieher von Hartz-IV-Leistungen höhere Unterkunftskosten verlangen. Urteil: Sozialgericht Gießen (Az.: S 25 AS 832/12 ER.
Die Anforderungen daran, wann ein Umzug erforderlich sei, dürften gerade bei gesundheitlichen Gründen nicht überzogen werden.

Der Fall:
Eine 59-jährige Frau bewohnte zusammen mit ihrem Sohn eine Mietwohnung in der vierten Etage.
Ein Aufzug war nicht vorhanden.
Das Jobcenter zahlte die Hälfte der Miete.
Die andere Hälfte übernahm ihr Sohn.
Im Sommer 2012 beantragte sie beim Jobcenter die Zustimmung zu einem Umzug in eine deutlich teurere Wohnung.
Grund für den Umzug: Beim Treppensteigen habe sie erhebliche Schmerzen.
Das Jobcenter stimmte dem Umzug jedoch nicht zu.

Das Urteil:
Das SG verpflichtete das Jobcenter, die Kosten für die teurere Wohnung anteilig zu übernehmen.
Der behandelnde Orthopäde hatte bei der Frau einen Knorpelschaden im rechten Kniegelenk und Störungen im Bereich der Lendenwirbelsäule festgestellt.
Auch ein Nichthilfebedürftiger würde umziehen, wenn das Treppensteigen dauerhaft mit Schmerzen verbunden wäre, so das Gericht.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2013 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 23. April 2013, 09:06:21
Wohnen:

Asbest in der Wohnung – 10 % Mietminderung


Die Rechte von Mietern, die in einer Wohnung leben, in der asbesthaltige Stoffen verbaut wurden,
sind vom Berliner Landgericht (Az. 65 S 419/10) gestärkt worden.
Bereits eine gerissene asbesthaltige Fußbodenfliese, so der Entscheid der Richter vom 16. Januar 2013,
berechtigt zu einer Mietminderung in Höhe von 10%.
Die Folgen dieser Entscheidung könnten weitreichend sein und die Vermieter teuer zu stehen kommen.
Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag ist im konkreten betroffen.
Das Gericht verpflichtete sie, einem Mieter für die Zeit von Januar 2006 bis Juli 2008 eine Mietminderung von monatlich 77,23 € zu gewähren - insgesamt 2394,13 €.

Tipp: Es könnten jetzt alle anderen Mieter, in deren Wohnung eine asbesthaltige Bodenplatte gerissen ist, ebenfalls die Miete mindern.

Empfehlung:
Auf diese Weise sind die Vermieter zur schnellen Sanierung der Wohnungen gezwungen.
Im Fall, dass mehrere Bodenplatten gerissen seien, könnte ggf. sogar um einen noch höheren Prozentsatz gemindert werden.

Urteilsbegründung:

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung war dadurch gemindert, dass ihre Benutzung mit der Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung verbunden war.
In der Tatsache, dass der Mieter ein Regal auf die gerissene Bodenplatte gestellt hatte, sahen man keine Mitschuld.
Das Gericht ließ es gar dahinstehen, ob der Bruch der Platte durch eine Unachtsamkeit des Mieters entstanden sei oder nicht.
Das Aufstellen eines Regals könne ihm »nicht angelastet werden«, denn es stelle
"einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung" dar.
Bodenfliesen müssten das aushalten.
Eine Revision gegen seine Entscheidung ließ das Landgericht nicht zu.
Die Gewobag ihrerseits will nun prüfen, ob sie gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde einlegt.

Wie weitreichend das Problem ist und wie viele Wohnungen in Berlin mit asbesthaltigen Bauteilen ausgestattet sind, darüber herrscht einige Unklarheit.
Von rund 60.000 spricht der Mieterverein. Schätzungen der Gewobag gehen davon aus,
dass bei 14.000 ihrer 54.000 Mietwohnungen asbesthaltige Bodenplatten eingebaut wurden.
Diese Entscheidung des Landgerichts dürfte als weiteres Glied in einer Kette der mieterfreundlichen Rechtsprechung zu sehen sein.

Der letzte Fall datiert aus dem Dezember 2012 und betraf ebenfalls die Wohnungsbaugesellschaft Gewobag.
Einer Familie mit drei Kindern, die in einer Wohnung mit beschädigten Asbestplatten lebte,
sprach das Gericht das Recht auf Schadenersatz zu, sollte eines der Kinder später durch Asbestfasern krank werden.
Auch in diesem Fall will die Wohnungsbaugesellschaft in Revision gehen.                         

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  März 2013  
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. April 2013, 12:26:53
Wohnen: Urteile

Eigenbedarfskündigungen
                                                                                       

Grundsätzlich gilt die Regel, dass betagte Mieter, die oft schon sehr lange in dem Objekt leben,
einen besonderen Schutz genießen.
Sie können, je kränker sie sind, umso weniger gezwungen werden, ihre angestammte Heimat zu verlassen.
Doch das Alter ist nicht immer ein zwingendes Argument, wie zwei gegenlautende Urteile beweisen.

1. Das Amtsgericht Dieburg (Az. 20 C 29/12) betrachtete es zwar als unzumutbar, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Die Betroffene konnte zwei ärztliche Gutachten vorlegen, wonach sie in ihrer Bewegungsfähigkeit
so eingeschränkt sei, dass Umzug und Neubeginn an einem anderen Ort kaum vorstellbar seien.
Erschwerend kam hinzu, dass die neue Eigentümerin bereits beim Erwerb wusste,
dass die Immobilie seit vielen Jahren von einer älteren Dame bewohnt wird.

2.
Einem 84-jährigen Mieter wurde jedoch genau das zugemutet, was man im vorigen Fall
für unmöglich gehalten hatte.
Der Mann wohnte seit vier Jahrzehnten in einer 68 qm² großen Wohnung und sollte weichen,
weil eine vierköpfige Familie aus ihrer bisherigen 54 qm²-Mietwohnung in die eigene Immobilie umziehen und sich so wenigstens ein wenig räumlich vergrößern wollte.
Das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-11 S 110/11) stimmte dem zu.
Der Mieter sei trotz mancher Behinderungen noch ausreichend mobil für einen Umzug.
Man dürfe die Entwicklungs-möglichkeiten für die beiden Kinder der Eigentümer nicht aus dem Blick verlieren,
deswegen sei es zu der Entscheidung gekommen.                                                                                   

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland" März 2013
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. April 2013, 18:33:28
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013


Mietminderung:


Mieter müssen künftig Lärm und Schmutz für mehrere Wochen hinnehmen, wenn ihr Vermieter energetisch saniert.
Drei Monate lang dürfen sie die Miete in diesem Fall nicht mindern. Allerdings sind Mietminderungen weiterhin möglich, wenn Reparaturen oder wohnwertverbessernde Maßnahmen durchgeführt werden -
etwa wenn ein Fahrstuhl eingebaut oder der Hausflur gestrichen wird.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013  

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. April 2013, 14:24:26
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Definition der energetischen Modernisierung:


Zum ersten Mal wird im neuen Gesetz geklärt, was genau unter einer energetischen Modernisierung zu verstehen ist.
Darunter fallen alle baulichen Veränderungen, durch die der Mieter nachhaltig Endenergie einsparen kann.
Dazu gehören etwa die Wärmedämmung der Fassade, der Austausch von Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013  
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. Mai 2013, 17:16:17
Wohnen:

Eigenbedarfskündigungen


Wer unbedingt seine Wohnung selbst nutzen und den Mietern oder Gericht überzeugende Gründe für seinen Eigenbedarf darlegen will, der ist schon mal versucht, dabei deutlich zu übertreiben.
Eine Eigentümerin stellte es fälschlicherweise so dar, als ob Wohnen und Arbeiten bisher nicht unter einem Dach gelegen seien und sie deswegen dringend auf eine Zusammenführung angewiesen sei.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 70/09) monierte das zwar als eine objektiv unrichtige Darstellung,
ließ aber die Kündigung trotzdem gelten, weil der Eigenbedarf im Prinzip durchaus vorhanden gewesen sei -
wenn auch nicht unter ganz so dramatischen Umständen.

Läuft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, dann hat der Vermieter es anzuzeigen,
falls eine ihm gehörende vergleichbare Wohnung zwischenzeitlich frei wird.
Sie muss dem gekündigten Mieter als Alternative angeboten werden.
In jedem Falle sei das dann nötig, wenn das Objekt in derselben Wohnlage oder sogar im selben Haus liegt,
entschied der BGH (Az. VIII ZR 78/10).
Hier hatte die ursprüngliche Wohnung eine Größe von 45 qm², die frei gewordene Immobilie
im selben Haus war 60 qm² groß.
Deswegen könne man durchaus von Vergleichbarkeit der Immobilien sprechen, hieß es im Urteil.

Wenn eine eigens dafür gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) eine Immobilie kauft, um später Wohnraum für die einzelnen Mitglieder zu schaffen, dann darf sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier hatten acht Gesellschafter ein Anwesen in München erworben.
Noch vor der Umwandlung in Wohneigentum kündigte die Gesellschaft den Mietern, die das nicht akzeptierten.
Der BGH (Az. VIII ZR 231/08) entschied allerdings, dass hier die geltenden Schutzvorschriften nicht umgangen worden seien.

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland"  März 2013
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. Mai 2013, 07:21:17
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Ankündigung der Bauarbeiten
:

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen.
Dabei muss er die Mieter über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten informieren.
Außerdem muss er die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten angeben.
 Bei den Angaben zur Energieeinsparung kann er sich auf Pauschalwerte berufen.
Bisher waren hier Gutachten erforderlich.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Mai 2013, 17:07:22
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai  2013

Duldung von Modernisierungen:

Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden.
Nur in Ausnahmefällen, wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, müssen Interessen abgewogen werden - die der Mieter auf der einen Seite, die der Vermieter sowie Energieeffizienz und Klimaschutz auf der anderen.
Ein Härtefall liegt zum Beispiel vor, wenn die Gesundheit der Betroffenen gefährdet würde, etwa bei alten Mietern.
Mit dem Argument, "Ich kann die Mieterhöhung nicht bezahlen",
können die Bauarbeiten nicht mehr gestoppt werden.

Solche finanziellen Härten werden erst geprüft, wenn die Erhöhung ansteht.
Der Einwand muss aber schon spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung
erhoben werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. Mai 2013, 07:17:16
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Vergleichsmiete:

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig nicht nur Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage der Wohnung eine Rolle.
Auch die energetische Ausstattung wird berücksichtigt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013  
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 10. Mai 2013, 15:41:56
Wohnen:

Eigenbedarfskündigungen; zu wessen Gunsten


Wer fällt überhaupt unter den Personenkreis, zu dessen Gunsten wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann?

Bei Kindern und Eltern des Eigentümers gibt es keine Zweifel, bei ihm selbst ohnehin nicht.
Aber auch Nichten und Neffen zählen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. VIII ZR 159/09) dazu.

Zwar liefere der Gesetzgeber in der Hinsicht keine genauen Vorgaben, heißt es in dem schriftlichen Urteil, aber
»die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen«
auch in anderen Rechtsgebieten spreche deutlich dafür.
Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnisverweigerungsrecht,
das die Geschwisterkinder besäßen.

Oft kommt es in einem Eigenbedarfsverfahren gar nicht zu einem gerichtlichen Urteil.
Wenn die beiden Parteien zuvor einen Vergleich schließen, erübrigt sich das.


In einem Mannheimer Fall war die Sachlage etwas komplizierter.
Die Eigentümer hatten ihren Mietern gekündigt, dann hatte man einen Vergleich geschlossen.
Später aber stellte sich heraus, dass die genannten Gründe gar nicht ausgereicht hätten.
Die Mieter fühlten sich geprellt und forderten Schadenersatz.
Dem aber widersprach das Amtsgericht Mannheim (Az. 9 C 452/11).
Der Vergleich und die damit verbundene Zahlung von 3.000 € an die Mieter schließe eine nachträgliche Bezugnahme auf die anfangs dargelegten Kündigungsgründe aus.

Wenn der Eigentümer eine Hausangestellte oder ein Au-pair-Mädchen in seiner vermieteten Wohnung unterbringen will, dann ist das als berechtigtes Interesse zu bewerten.
Der Betroffene hatte das Objekt erst kurz zuvor im Zuge einer Umwandlung in Wohnungseigentum erworben.
Die Mieter waren deswegen der Meinung, es gelte die gesetzliche Sperrfrist, wonach eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich sei.
Der BGH (Az. VIII ZR 127/08) stellte jedoch fest, es handle sich um ein berechtigtes Kündigungsinteresse jenseits des klassischen Eigenbedarfs.

Fundquelle: Auszug - „Neues Deutschland März 2013
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 11. Mai 2013, 17:55:37
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Bremse für Mieterhöhungen:

Auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren zwar nach wie vor höchstens um 20% steigen.
Neu ist aber, dass in Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen diese sogenannte Kappungsgrenze auf 15% gesenkt werden kann.
Welche Städte hierfür infrage kommen, muss von den einzelnen Bundesländern festgelegt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 13. Mai 2013, 09:05:13
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Fristlose Kündigung:


Künftig kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt
oder mit den Kautionszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Der Vermieter in diesem Fall weder eine Frist setzen, noch eine Abmahnung aussprechen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013 

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. Mai 2013, 07:56:12
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Räumung per einstweiliger Verfügung:

Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Prozess über Mietrückstände oder Mietminderungen,
kann das Gericht laut Mieterbund anordnen, dass der Mieter Sicherheiten für Mietzahlungen leistet,
die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen.
Reagiert der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung anordnen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013  

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 16. Mai 2013, 08:51:40
Was ändert sich 2013 /Was könntest Du ändern

Das ändert sich für Mieter ab dem 1. Mai 2013

Kündigungsschutz:

Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens drei Jahre.
Künftig soll diese Frist auch gelten, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2013  

Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 12. September 2013, 16:38:07
Urteil: Wohnen

Tipps für Mieter


Heizt sich die Wohnung im Sommer zu sehr auf, kann das für Mieter ein Kündigungsgrund sein.
Das zumindest entschied der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (Az: 40/06).
In dem Fall wurde es in einer Dachgeschosswohnung im Sommer bis zu 46 °C heiß.
Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19°C.
Wachskerzen in der Wohnung schmolzen, pflanzen gingen ein, und der Wellensittich erlitt
dem Mieter zufolge einen Hitzschlag.
Nach Ansicht der Richter ist in diesem Fall eine fristlose Kündigung möglich.

Auch eine Mietminderung kann gerechtfertigt sein, befand das Amtsgericht Hamburg (Az.: 46 C 108/04).
In diesem Fall bemängelte der Mieter einer Obergeschosswohnung, dass die Sommertemperaturen tagsüber bei 30°C und nachts noch bei mehr als 25°C lagen.
Selbst stundenlanges Lüften brächte keinen Erfolg.
Das Gericht ging hier von einem unzureichenden Wärmeschutz aus und billigte den Mietern für die teure,
qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung eine Mietminderung von 20%  zu.

Grundsätzlich gilt:
Der Vermieter muss für einen den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz sorgen.
Er kann beispielsweise Außenjalousien anbringen lassen.
Verlangen kann der Mieter das aber nicht, denn es ist Sache des Vermieters, wie der Sonnenschutz schafft und den Mangel "unerträgliche Hitze" beseitigt, entschied das Amtsgericht Leipzig (Az.: 164 C 6049/04).

Wichtig zu wissen:
Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters.
Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen darf.
Das gilt vor allem dann, wenn die Markise das Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigt,
weil sie sich farblich anpasst, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 7 C 456/11).

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ – Juli 2013
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 24. September 2013, 10:11:49
Vorfälligkeitsentschädigung kann steuerlich abgesetzt werden

Wer Immobilien besitzt und vermietet, kann beim Verkauf eines Hauses
Geldbeschaffungs- kosten steuerlich geltend machen.


Auch Maklerkosten können in dem Fall als Werbungskosten abgezogen werden.
Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, muss der Gewinn versteuert werden.
Allerdings könne diese Steuerlast gemindert werden, denn Kosten für die vorzeitige Kreditablösung lassen sich absetzen.
Infrage kommt hier zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung.

Beim Verkauf einer Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist wirken sich solche Kosten nicht aus,
da der Verkauf der Immobilie dann nicht besteuert wird.
Wurde die Immobilie jedoch vermietet oder werden weitere Immobilien vermietet, stellt sich die Frage,
inwiefern solche Kosten mit den Vermietungseinkünften im Zusammenhang stehen.
Das Finanzgericht Münster stellte fest, dass Maklerkosten für die Veräußerung eines Hauses durchaus Werbungskosten für die Vermietung eines anderen Hauses sein können (Az.: 10 K 3103/10 E).
Das Gleiche kann für gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen gelten.

In dem Fall war die Finanzierung der vermieteten Immobilie über eine Grundschuld abgesichert.
Mit dem Verkaufserlös wurde die Finanzierung abgelöst.
Nach Ansicht des Gerichts stellte die Veräußerung der Immobilie eine Art Geldbeschaffung für das vermietete Objekt dar und Geldbeschaffungskosten, wie eben hier Maklergebühr oder Vorfälligkeitsentschädigung, sind bei den Einkünften aus Vermietung abzugsfähig.
Betroffene Steuerzahler sollten sich auf dieses Urteil des FG Münster berufen.
Das letzte Wort in der Sache hat allerdings noch der Bundesfinanzhof, da das Finanzamt die Entscheidung nicht auf sich sitzen lassen will und Revision (Az.: IX R 22/13) eingelegt hat.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2013 
Titel: Re: Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. November 2013, 09:09:33
BGH stärkt Mieter -

Schutzklausel gilt auch bei Verkauf


Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigungen gilt auch nach dem Verkauf
der Wohnung in der Regel weiter.
Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters,
entschied der BGH. (Az: VIII ZR 57/13)

Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann je nach Formulierung der Schutzklausel erschwert sein,
ergibt sich aus dem Richterspruch.

Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einer Familie. Die Frau hatte 1998 in einem Mehrfamilienhaus der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo eine Wohnung gemietet.
Der Mietvertrag erlaubte eine Kündigung der Gesellschaft nur bei wichtigen berechtigten Interessen.
Nachdem das Haus zweimal hintereinander verkauft worden war, kündigte die Familie als neuer Eigentümer der Mieterin wegen Eigenbedarfs.
Das LG Berlin gab ihnen Recht, ließ ab Revision zu.

Urteil:
Der BGH hob dieses Urteil jetzt auf und wies den Fall zurück.
Das Landgericht müsse die Eigenbedarfskündigung prüfen und genauer klären,
ob ein Auszug für die kranke Mieterin zumutbar sei.

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ – Oktober 2013
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: meinrat am 09. Februar 2014, 14:07:16
ein sehr behindertengerechter Bauträger (http://www.demos.de) ist zum Beispiel

...hab mal einen fernsehbeitrag davon gesehn!
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Februar 2014, 10:53:55
Neues BGH-Urteil -

Was bei Untervermietungen zählt


Der BGH stärkt die Mieterrechte:

Will der Wohnungsbesitzer keine Untervermietung mehr, darf er dem eigentlichen Mieter nicht gleich kündigen.
Wer plant, jemanden in seine Wohnung aufzunehmen, muss aber dennoch einiges beachten.
Widerruft ein Wohnungsbesitzer die Erlaubnis zur Untervermietung, darf er dem Hauptmieter nicht sofort fristlos kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. (Az.: VIII ZR 5/13).

Eine derartige außerordentliche Kündigung komme nur infrage, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt habe.
Doch das konnten die Richter im konkreten Fall nicht erkennen.

Fall:
Sie gaben daher einem Berliner Mieter Recht, der von seiner neuen Vermieterin, einer Immobiliengesellschaft,
auf Räumung der Wohnung verklagt worden war.
Die Gesellschaft hatte die Wohnung 2010 gekauft.
Der Mieter hatte sie an zwei Personen untervermietet.
Das war nach seinem alten Mietvertrag auch erlaubt, die Befugnis konnte jedoch widerrufen werden.
Davon machte die Gesellschaft Gebrauch:
Sie entzog die Erlaubnis zur Untervermietung und kündigte ihrem Mieter fristlos.
Die Kündigung akzeptierte der Mieter nicht.
Er berief sich auf einen Räumungsprozess, den er seit 2010 mit den Untermietern führte.
Die Vermieterin sei in der Situation nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, urteilte nun der BGH.
Denn der Mieter habe keinen Vertragsbruch begangen.
Vielmehr habe er alles rechtlich Mögliche getan, um die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.
Generell darf ein Untermieter nur mit Zustimmung des Vermieters einziehen.
Andernfalls ist das eine Vertragsverletzung.
Der Vermieter kann dann verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht und den eigentlichen Mieter abmahnen.
Packt der Untermieter seine Sachen dann nicht, riskiert der Mieter die Kündigung.
Das gilt vor allem dann, wenn die gesamte Wohnung vermietet wurde.
Hier ist der Vermieter frei in seiner Entscheidung.
Das heißt: Selbst wenn es gute Gründe gibt, z.B. einen zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalt des Mieters,
muss der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen.
Mieter müssen sich daran halten.
Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht einfach verweigern.
Der Mieter muss aber nachvollziehbare und vernünftige Gründe haben.
Das ist aber keine hohe Hürde", erklären der Mietrechtsexperten.
"Sind z. B. die Kinder aus dem Haus, und man will nicht alleine wohnen, kann das schon zählen."
Wichtig ist aber, dass der Vermieter rechtzeitig von dem neuen Mitbewohner in Kenntnis gesetzt wird.
Spätestens wenn man weiß, wer einzieht, sollte man dem Vermieter das mitteilen.
Denn dann kann der prüfen, ob er mit dem Mieter einverstanden ist.
Denn auch bei einer teilweisen Untervermietung kann der Vermieter noch sein Veto einlegen:
Allerdings nur, wenn ihm der Untermieter unzumutbar ist.
Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Untermieter in der Vergangenheit unangenehm aufgefallen ist,
weil er im Haus randaliert hat.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2013
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. April 2014, 11:21:45
WOHNEN -

Teure Schwarzarbeit:


Wenn Schwarzarbeiter pfuschen, haben Verbraucher keinen Anspruch auf die Beseitigung der Mängel.
Verträge über Schwarzarbeit sind nichtig, deswegen können schlecht arbeitende Handwerker nicht zur Rechenschaft gezogen werden, stellte der BGH im August klar (Az.: VII ZR 6/13).

Fundquelle: Auszug - „ALTMARK-ZEITUNG“ – Januar 2014
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Mai 2014, 08:18:31
Wohnen -

Mieter darf eigene Kinder aufnehmen Mieter dürfen ihr eigenes Kind in ihrer Wohnung aufnehmen.
Das gilt auch, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat.
Eine Erlaubnis des Vermieters ist dafür nicht erforderlich.             
Urteil des LG Potsdam (Az.: 4 D 96/12)

Fundquelle: Auszug – „GENERAL - ANZEIGER“ Altmark März 2014

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. Juli 2014, 08:47:55
BGH:

Pächter muss auch ohne schriftlichen Vertrag für Strom zahlen


Grundstücksbesitzer müssen nicht einspringen, wenn ihre Pächter offene Stromrechnungen haben.
Das gilt auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag mit dem Energieunternehmen abgeschlossen wurde.
Grundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen.
Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt (Aktenzeichen BGH: VIII ZR 313/13 und 316/13).
Die Richter wiesen mit ihrem Urteil die Klage des Versorgers Eon Hanse ab.
Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32.500 € für Stromlieferungen an dessen Pächter haben.
Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen.
Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte.
Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen.

In einem ähnlichen Fall hat der BGH am Mittwoch geprüft, ob eine Frau die Gasrechnungen ihres Ex-Partners bezahlen muss, obwohl sie nie mit ihm zusammengewohnt hat.
Ein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Gas existierte auch hier nicht - weder mit dem Mann noch mit der Frau.
Eine Entscheidung wollen die Richter am 22. Juli treffen.

Der Mann lebte nach der Trennung allein in dem Haus und bezog knapp drei Jahre lang Gas.
Seine Rechnungen von insgesamt 7.000 € zahlte er nicht.
2008 drehte der Berliner Gasversorger Gasag den Hahn zu und verlangte die offene Summe von der Frau.
Sie habe den Mietvertrag schließlich mitunterschrieben.                                                                                   

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2014   
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. August 2014, 10:00:22
Vermieterin hinausgetragen:

Kündigung laut BGH nicht rechtens


Der Fall klingt skurril: Ein Mieter trägt seine Vermieterin nach einem Streit aus dem Haus, woraufhin sie ihm kündigt.
Zu Unrecht, wie der BGH jetzt entschied.

Generell gilt:
In ihrer Wohnung haben Mieter das Hausrecht.
Ein Mieter, der seine Vermieterin aus dem Haus getragen hat, muss deshalb nicht ausziehen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 4. Juni, dass die Kündigung der Hauseigentümerin nicht rechtens war.
Der Mann hatte die Eigentümerin im Streit aus dem Haus getragen - und kassierte dafür die fristlose Kündigung.
Das Landgericht Koblenz hatte entschieden, dass dies rechtens gewesen sei.
Der Mieter sei zu weit gegangen.
Der BGH sah das anders:
Der Mieter habe mit seinem Verhalten zwar die Grenzen erlaubter Notwehr leicht überschritten,
für die Hauseigentümerin sei das weitere Mietverhältnis aber trotzdem zumutbar.

Die Hauseigentümerin hatte sich im August 2012 im Haus ihres Mieters bei Koblenz installierte Rauchmelder angesehen.
Das war vorher so vereinbart worden.
Bei dieser Gelegenheit wollte die Frau aber auch das ganze Haus inspizieren.
Ihr Mieter war dagegen, es kam zum Streit.
Die Vermieterin verließ das Haus trotz Aufforderung nicht.
Als sie im Hausflur Gegenstände von einem Fensterbrett herunter nahm, reichte es dem Mieter:
Er umfasste die Frau und trug sie hinaus.
Die Hauseigentümerin kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristlos.

Der BGH stärkt nun mit seinem Urteil die Rechte von Mietern gegen allzu neugierige Vermieter.

Generell gilt: In ihrer Wohnung haben Mieter das Hausrecht.
Das heißt, sie können selbst entscheiden, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht.
Der Vermieter darf seinem Mieter daher auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen.
Das Hausrecht müssen auch Vermieter beachten.
Sie dürfen sich ohne Erlaubnis des Mieters keinen Zutritt zu der Wohnung verschaffen.
Notfalls darf der Mieter Dritte mit Gewalt daran hindern, Räume zu betreten.
Verstöße gegen das Hausrecht gelten als Hausfriedensbruch.

So heißt es in Paragraf 123 des Strafgesetzbuches:

"Wer in die Wohnung (...) eines anderen (...) widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft."

Unzulässig ist es auch, wenn Vermieter, Hausmeister oder Verwalter ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters einen Zweitschlüssel haben.
Nutzt der Vermieter dennoch einen, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen,
hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.
Er sollte das alte Schloss jedoch aufheben und beim Auszug wieder einbauen lassen.

Wie viele Schlüssel darf ich haben?

Die Anzahl der Schlüssel, die der Mieter erhält, wird im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll festgehalten.
Sollte der Mieter weitere Schlüssel benötigen, kann er diese erstellen lassen.
Darüber muss der Vermieter aber in Kenntnis gesetzt werden.
Der Mieter ist auch berechtigt, Schlüssel an Dritte zu geben.
Insbesondere bei längerer Abwesenheit sollte einer Vertrauensperson ein Wohnungsschlüssel gegeben werden, damit diese in der Wohnung nach dem Rechten schauen kann.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juni 2014

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. Oktober 2014, 09:46:17
WOHNEN

BGH verlangt Klarheit bei Vertragsabschluss

Das Gesetz regelt, dass ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages ohne Änderungen oder Ergänzungen
angenommen werden muss.
Anderenfalls liegt keine Annahme des Angebotes vor, was zum Vertragsschluss führen würde,
sondern vielmehr ein neues Angebot zu einem anderen Vertrag; § 150 Abs. 2 BGB.

Fall:
Der Auftragnehmer änderte den Vertragstext, indem er die genannte Zahlungsregelung löscht und an deren Stelle mit identischem Schriftbild zu seinen Gunsten einsetzt, dass sich der Auftraggeber verpflichtet, die gesamte Summe an den Auftragnehmer auszuzahlen und eine Verrechnung mit alten Bauvorhaben ausgeschlossen ist.
Diesen Vertrag sendet er unterschrieben ohne irgendeinen Hinweis auf die Änderung an den Auftraggeber zurück.
Der Auftraggeber bemerkt die Änderung nicht, unterschreibt den Vertrag der daraufhin abgewickelt wird.
Danach verrechnet der Auftraggeber seine Zahlungen mit Forderungen des Auftragnehmers aus anderen Verträgen, was der Auftragnehmer durch die von ihm vorgenommene Änderung gerade vermeiden wollte.
Der Auftragnehmer nimmt diese Verrechnung nicht hin unter Bezugnahme auf die von ihm geänderte Formulierung in dem Vertrag.

Verfahren/Urteil:

Hierüber entsteht ein Streit, der bis zum BGH geführt wird.
Um diese Problematik handelte es sich bei dem vom BGH am 14.05.2014 entschiedenen Fall (AZ.:VII ZR 334/12)
in welchem der Auftraggeber in seinem Angebotsschreiben die Zahlungsweise dergestalt festlegte, dass 90 % auf die erbrachte Leistung und weitere 5 % nach Fertigstellung, Schlussrechnung und Abnahme gezahlt werden sollten.
Dieses Angebot sollte der Auftragnehmer unterschreiben.

Der BGH legt fest, dass auch für die Problematik des Zu-Stande-Kommen des Vertrages der Grundsatz von Treu und Glauben gilt.
Daraus ergibt sich, dass der Empfänger eines Vertragsangebots, wenn er von dem Vertragswillen des Anbietenden abweichen will, das in der Annahmeerklärung klar und unzweideutig zum Ausdruck bringen muss.
Erklärt der Vertragspartner seinen vom Angebot abweichenden Vertragswillen nicht hinreichend deutlich,
kommt der Vertrag zu den Bedingungen des Angebots zu Stande.

Dies ist eine gerechte Entscheidung die verhindert, dass arglistiges Verhalten belohnt wird.
Nach der gängigen Rechtsprechung des BGH ist der Werkvertrag/Bauvertrag ein so genannter Kooperationsvertrag.
Diese Pflicht zur Kooperation schließt auch ein, dass die Parteien offen legen,
wenn Sie Änderungen in Vertragstexten vornehmen.
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 07. Februar 2015, 09:58:51
Kündigung wegen Eigenbedarfs:

BGH stärkt Vermieter-Rechte


Die Tochter soll in eine eigene Wohnung ziehen, darauf kündigt ein Wohnungsbesitzer einen erst kurz zuvor geschlossenen Vertrag. Das will der Mieter nicht hinnehmen, geht bis nach Karlsruhe - und verliert.
Eine solche Kündigung ist demnach auch dann zulässig, wenn die Möglichkeit dazu bereits bei Vertragsabschluss erkennbar ist (Aktenzeichen: VIII ZR 154/14).

Die fünf Richterinnen und Richter hoben ein Urteil des LG`s Mannheim auf, das eine Kündigung für rechtswidrig erklärt hatte.
Das LG hatte im April 2014 noch entschieden, dass der Vermieter den späteren Eigenbedarf schon bei Abschluss des Vertrags hätte voraussehen können und müssen.
Jetzt muss das Landgericht neu über den Fall verhandeln.

Im konkreten Fall wollte der Vermieter die Zwei-Zimmer-Wohnung in Mannheim seiner 20-jährigen Tochter geben und kündigte deswegen den erst zwei Jahre zuvor geschlossenen Mietvertrag.
Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern, wollte nach einem einjährigen Aufenthalt in Australien dann aber in einer eigenen Wohnung leben.

Richterin Karin Milger sprach in der Verhandlung von der "Unberechenbarkeit der heutigen Jugend" und betonte, es gebe keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen.
Es liege kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen späteren Eigenbedarf noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen habe, erklärte der BGH zur Begründung des Urteils.
In der Verhandlung sagte Michael Schultz als Anwalt des Vermieters, von einem Rechtsmissbrauch könne nur dann gesprochen werden, wenn ein späterer Anspruch auf Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags vorsätzlich verschwiegen werde.
Fahrlässigkeit allein reiche nicht aus.
Bei der Nutzung von Wohneigentum stünden Familienangehörige zur Recht höher als Mieter.

Mieter seien auch künftig nicht schutzlos, betonte der für das Mietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des BGH: "Sie können das Eigenbedarfsrisiko abfedern, indem sie für einen gewissen Zeitraum einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren".
Eigenbedarfskündigung muss begründet werden Vermieter müssen sich bei einer Eigenbedarfskündigung an einige Regeln halten.

Ein Überblick:

Begründung: 
Keine Eigenbedarfskündigung ohne Begründung.
Der Vermieter kann dem Mieter nicht einfach einen Einzeiler schicken.
Er muss den Sachverhalt schon nachvollziehbar erklären.
Denn im Gegensatz zum Mieter, der eine Wohnung ohne Angabe von Gründen kündigen kann,
muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse haben.
Bei der Wahl der Gründe hat der Vermieter einen recht großen Spielraum.
Als Grund wird z.B.  anerkannt, wenn ein Kind des Vermieters die Wohnung nutzen will.
Als Grund gilt nach Ansicht des BGH auch, wenn der Vermieter die Wohnung zur beruflichen Nutzung benötigt (Az.: VIII ZR 330/11).

Fristen:
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Mieter nicht gleich am nächsten Tag ausziehen.
Es gelten hier die normalen Kündigungsfristen.
Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
Lebt der Mieter schon länger in der Wohnung, erhöht sich die Frist - bei bis zu acht Jahren auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Bisher galt außerdem der Grundsatz, dass ein Vermieter fünf Jahre vorausschauend planen muss.
Das heißt, Mieter konnten in der Regel kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages nicht gleich gekündigt werden.

Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshofs (BGH) aber aufgeweicht (Az.: VIII ZR 154/14).
In dem Fall erklärten die Richter eine Kündigung bereits nach zwei Jahren für berechtigt.

Sperrzeiten:
Einigermaßen beruhigt sein können Mieter, die in einer Mietwohnung wohnen, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.
Hier schützen sogenannte Sperrzeiten vor einer Kündigung.
Eigentümer dürfen in diesen Fällen drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen.
Je nach Region kann sich diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn es dort an Wohnraum mangelt und ein entsprechender Beschluss der Landesregierung vorliegt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2015 
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. März 2015, 09:25:03
Mietvertrag bleibt gültig bei Wohnungskauf

Der Kauf von Immobilien ist wegen der niedrigen Zinsen derzeit für viele attraktiv.
Gerade vermietete Wohnungen und Häuser sind besonders günstig.

Doch der Kauf vermieteter Immobilien ist nicht ohne Risiko.
Bestehende Mietverträge sollten genau geprüft werden.
Das müssen künftige Wohnungs- und Hausbesitzer bedenken: Mietverträge gelten weiter:

Das bestehende Mietverhältnis wird beim Kauf übernommen.
Günstige Mieten lassen sich deshalb nicht beliebig erhöhen.
Hier greift die Kappungsgrenze: Mehr als 20% Erhöhung sind innerhalb von drei Jahren nicht drin.
Das gilt auch, wenn die Miete nach Anhebung weiterhin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2015

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 24. März 2015, 10:00:15
Wohnen:

Eigenbedarf unterliegt Fristen:


Bestehende Mietverträge können nicht ohne weiteres gekündigt werden,
wenn das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder an nahe Verwandte vergeben werden soll.
In diesem Fall gelten mitunter lange Kündigungsfristen.
Bei fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist sechs Monate, ab acht Jahren sogar neun Monate.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2015
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 02. April 2015, 07:31:23
Wohnen:

Mietwohnung wird Eigentum


Für diesen Fall gelten nach dem Kauf der Immobilie besondere Fristen.
Eine Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarfs ist in dem Fall erst nach drei Jahren möglich (§ 577 BGB).
Die Frist kann in Gemeinden mit einer prekären Wohnungssituation sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2015
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. Mai 2015, 11:07:21
Wohnen ist komplizierter als es scheint –

Mietrechtsirrtümer


Allein der Bundesgerichtshof fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich 
Mieter dürfen Nachmieter stellen:
Die neue Wohnung ist frei, der alte Mietvertrag läuft aber erst in drei Monaten aus.
Doppelte Mietzahlungen gehen ins Geld.
Viele glauben, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag.
Doch das ist falsch.
Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten.
Anders verhält es sich nur, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden darf. Bei Zeitmietverträgen können Härtegründe vorliegen, die es für Mieter unzumutbar machen,
noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben.
Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt oder in ein Altenheim zieht.
In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Zahlt ein Untermieter drei Monate Miete, ist er im Mietvertrag:
Gerade in größeren Wohnungen leben Mieter nicht alleine, sondern gemeinsam mit Untermietern.
Will der Hauptmieter die Wohnung an den Untermieter übergeben, gibt es einen oft genannten Trick:
Wer dreimal hintereinander die Miete überweist, ist automatisch im Mietvertrag.
Das ist falsch.
Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter, egal, wer das Geld an den Vermieter überweist.
 
Lebenspartner dürfen ohne Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen werden:
Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen?
Und gleich im Anschluss stellt sich die nächste Frage: zu mir oder zu dir?
Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen.
Allerdings müssen sie den Vermieter darüber informieren und sein Einverständnis einholen.
Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel nicht.
Das geht nur in Ausnahmefällen, z.B. , wenn die Wohnung dann überbelegt wäre.
Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung. Das hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 74/10).

Eine Mietminderung muss der Vermieter genehmigen:
Schimmel in der Wohnung oder zugige Fenster - immer wieder treten in Mietwohnungen Mängel auf.
In solchen Fällen können Mieter grundsätzlich die Miete mindern.
Viele denken, sie brauchen dafür die Zustimmung des Vermieters.
Doch das ist falsch.
Voraussetzung für die Minderung ist, dass Mieter ihren Vermieter über den Mangel informieren.
Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Mieter die Miete kürzen.
Hierüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden.
Die Höhe der Mietminderung muss der Mieter selber einschätzen.

Mieter dürfen einmal im Monat laut feiern:
Geburtstag, Hochzeit, Karneval oder Silvester - manche Mieter feiern gerne laut.
Einmal im Monat ist das auch erlaubt, hört man an dieser Stelle immer wieder.
Das ist falsch.
Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen. Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt Nachtruhe.                                                               

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2015
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. August 2015, 08:18:30
Mehr Wohngeld 2016 –

Gesetzentwurf -


Für rund 870.000 Haushalte soll ab 2016 das Wohngeld erhöht und an die Entwicklung der Einkommen und Warmmieten seit der letzten Reform 2009 angepasst werden.
Das sieht ein Gesetzentwurf des Bundesbauministeriums vor.
Von den höheren Zahlungen sollen rund 90.000 Haushalte profitieren.
Während ein Zwei-Personen-Haushalt 2012 durchschnittlich 112 € Wohngeld im Monat erhalten habe,
sollen es nach dem Gesetzentwurf dann 186 € sein.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  Juni 2015  
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. September 2015, 08:56:12
BGH-Urteil: zum Wohnrecht

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf


Mieter können von ihrem Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn dieser seinen Eigenbedarf an der Wohnung nur vorgetäuscht hat. Das hat der BGH entschieden und damit seine jahrelange Rechtsprechung bekräftigt. Den Richtern lag die Schadenersatzklage eines Mieters aus Koblenz vor (Az.: VIII ZR 99/14).

Ihm wurde gekündigt, weil angeblich der neue Hausmeister des Gebäudes in seine Wohnung einziehen sollte.
Es kam zu einem Prozess, in dessen Verlauf sich beide Parteien per Vergleich einigten.
Der Mieter zog aus, doch statt des Hausmeisters zog eine Familie in die Wohnung ein.
Der Mieter wollte nun finanziellen Ersatz für seine höhere Monatsmiete nach dem Umzug, den längeren Weg zur Arbeit und für seine Kosten des ersten Prozesses - insgesamt rund 25.800 €.
Er scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Koblenz.
Der BGH hingegen gab ihm Recht und wies den Fall zur erneuten Beurteilung an das OLG zurück.
Mit dem Vergleich habe der Mieter nicht auf eventuelle Schadenersatzansprüche verzichtet, hieß es. 

Kommentar des Deutschen Mieterbundes:
„Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für den Vermieter teuer werden".

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 09. September 2015, 09:48:57
Wohnen:

Fristlos gekündigt 


Weigert sich ein Mieter, seine Wohnung wegen massiven Schimmels zeitweise zu räumen,
kann ihm fristlos gekündigt werden.

Das nicht erst dann, wenn der Mieter sich aus Trotz querstellt.

Der Fall:
Der Dachstuhl war mit Hausschwamm befallen.
Die Vermieterin wollte diesen entfernen lassen - dafür mussten alle Bewohner ins Hotel ziehen.
Ein Mieter wollte zunächst die Hotelkosten zugesichert bekommen.
Das tat die Vermieterin nicht.
Da der Mieter sich weigerte, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, kündigte die Vermieterin ihm schließlich fristlos.

Das Urteil:
Der Fall ging bis zum BGH (Az. VIII ZR 281/13), der die fristlose Kündigung für wirksam erklärte.
Ein Vermieter hat die Pflicht, gegen Schimmelbefall vorzugehen.
Hotelkosten etwa muss er aber nur leisten, wenn der Mangel ihm anzulasten ist.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Woche“  Juli  2015

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. September 2015, 09:30:45
Fristlose Wohnungskündigung  – Nicht aufgeben –

Was Mieter bei drohender Zwangsräumung tun können (1)


"Hiermit kündigen wir Ihnen die Wohnung fristlos".
Rums, das sitzt. Noch größer ist der Schreck, wenn die Kündigung mit einer Räumungsklage verbunden ist.

Mieter können sich aber zur Wehr setzten. Auch ohne Anwalt.
Was tun, wenn die Zwangsräumung der Mietwohnung droht?

Statt Schockstarre ist in einem solchen Fall aktiv werden angesagt.
Der Mieter muss etwas tun.
Das erwartet auch das für die Räumungsklage zuständige Amtsgericht.
Was zu tun ist, hängt davon ab, warum der Mieter auf die Straße gesetzt werden soll.

Es gibt drei typische Fälle:


Erstens: Störung des Hausfriedens

Dazu gehören z.-B. Ruhestörung oder Handgreiflichkeiten mit den Nachbarn.

Zweitens: Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend

Und drittens: Der Mieter zahlt seine Miete nicht

Kündigung und Räumung drohen, wenn entweder zwei Monatsmieten hintereinander offen geblieben oder Mietschulden über eine Gesamtsumme von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind.
Im Unterschied zu Störern oder wegen Eigenbedarfs Gekündigten haben Mietschuldner deutlich bessere Karten, um eine Zwangsräumung abzuwenden.
Ihnen bleiben insgesamt zwei Monate.
Die Frist läuft, sobald Mieter Kündigung u. Räumungsklage in der Hand haben.
Zu den zentralen Dingen, die sofort zu tun sind, gehört für den Deutschen Mieterbund (DMB),
ein Gespräch mit dem Eigentümer.
Dieser sollte um eine gütliche Einigung gebeten werden.
Der Mieter könnte ihm z, B. anbieten, die Mietschulden abzustottern.
Akzeptiert der Hausbesitzer den Vorschlag, wäre das Unheil gebannt -
sofern der Mieter seine Zusage einhält.

Rechtlich gilt:
Auch eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird gegenstandslos,
wenn der Rückstand ausgeglichen wird.
Noch besser wäre, dem Ärger vorzubauen:
den Vermieter informieren, wenn Zahlungsschwierigkeiten absehbar sind, und um Aufschub bitten.

Wer kein Geld hat, um Mietrückstände aus eigener Tasche zu bezahlen, bekommt normalerweise Hilfe vom Amt. Die Räumungsklage vorlegen, klarmachen, dass Obdachlosigkeit droht und um Übernahme der rückständigen Miete bitten.

Vorgehen in diesem Fall: Das Amt gibt eine sogenannte Übernahmeerklärung ab, die die Behörde sowohl dem Vermieter als auch dem für die Räumungsklage zuständigen Amtsgericht zustellt.
Die Übernahmeerklärung wirkt ähnlich wie die Lösung Ratenzahlung.
Der Rückstand wird ausgeglichen. Die Kündigung wirkungslos.
Ein kluger Vermieter erklärt seine Räumungsklage für erledigt sonst droht er vor Gericht zu verlieren.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ Altmark August 2015
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Oktober 2015, 08:52:50
Fristlose Wohnungskündigung – Nicht aufgeben –

Was Mieter bei drohender Zwangsräumung tun können (2)


Parallel zum Versuch, die Räumung über die Finanzschiene zu verhindern,
müssen Mieter Kontakt zum Gericht aufnehmen.
Was das Amtsgericht von ihnen will, steht in der zugestellten Klage.
Unter den Belehrung genannten Angaben finden sich Hinweise auf Termine.
Etwa über eine schon vom Richter bestimmte Güteverhandlung und die Aufforderung,
sich zur Klage zu äußern.
Der Mieter muss binnen 14 Tagen seine Verteidigungsbereitschaft erklären.
Entweder brieflich oder persönlich auf der Geschäftsstelle des Gerichts. 
Es genügt zunächst zu erklären: "Ja, ich will auf die Klage erwidern".
Zur Begründung bleiben weitere 14 Tage Zeit.
Ausgefeilte juristische Formulierungen sind nicht notwendig.
Formal reichen einfache Angaben wie "Ich habe die Miete gemindert, weil ... ",
"Ich habe den Hausfrieden nicht gestört" oder "Ich bemühe mich um eine Übernahmeerklärung".
Die Angaben sollten stimmen.

Vor dem Amtsgericht können sich Mieter ohne anwaltliche Hilfe wehren.
Bleibt die Post vom Gericht unerwidert oder lässt der beklagte Mieter nur eine einzige der genannten Fristen sausen, "droht die Gefahr eines Versäumnisurteils".
Das gilt auch, wenn der Mieter nicht zur Güteverhandlung geht.
Mit dem Versäumnisurteil steigt das Risiko deutlich, die Wohnung endgültig zu verlieren.
Eine der letzten Hoffnungen wäre, innerhalb von zwei Wochen Einspruch gegen das Urteil zu erheben.
Falls ein gerichtliches Verfahren am Ende trotz aller Mühen zuungunsten des Mieters ausgehen sollte,
kann dieser laut DMB noch während der mündlichen Verhandlung eine Räumungsfrist beantragen.
Sie verschafft ihm Luft für die Suche nach einer neuen Unterkunft.
Üblich seien zwei bis drei Monate.
Ob und wie viel Zeit gewährt wird, hängt vom Richter ab.
Sind alle anderen Mittel ausgeschöpft, bleibt noch der sogenannte Vollstreckungsschutz..
Er muss ebenfalls beim Amtsgericht beantragt werden, und zwar spätestens zwei Wochen,
bevor der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, um den vom Vermieter erwirkten Räumungstitel zu vollstrecken und die Wohnung zu räumen.

Der Vollstreckungsschutz ist nach DMB-Angaben an strenge Bedingungen geknüpft.
Dazu gehören ein hohes Alter des Mieters, schwere gesundheitliche Probleme von Mieter und Familie oder wenn einer Familie mit Kindern die Obdachlosenunterkunft droht.
Mieter, die der Eigentümer wegen Boshaftigkeit oder Straftaten raussetzen will,
dürfen kaum auf gerichtliche Rücksicht rechnen.

Für sie gelte weder die bei Zahlungsverzug eingeräumte Zweimonatsfrist, noch könnten sie gegen die geplante Räumung Widerspruch wegen besonderer Härten einlegen.
Dagegen kann das Argument der besonderen Härte - Alter, bevorstehendes Examen, Selbstmordgefährdung - gegen Kündigung und Räumung wegen Eigenbedarfs des Eigentümers helfen.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ Altmark August 2015
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 23. Oktober 2015, 08:19:26
Alle Mieter müssen für den Aufzug im Haus zahlen

Sogar ein Mieter im Erdgeschoss muss die Kosten für den Fahrstuhl anteilig zahlen.
Auch wenn ihn gar nicht nutzen kann, weil er weder einen Keller, einen Dachboden oder ähnliche Räumlichkeiten im Haus hat, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: VIII ZR 103/06).
Denn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Nebenkosten müssten Mieter hinnehmen.

Eine Ausnahme:

Der Mieter wohnt im Seitenflügel des Gebäudes, der nicht über den Aufzug erreichbar ist.
Dann muss er laut BGH keine Aufzugskosten zahlen (Az.: VIII ZR 128/08).

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2015

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. Dezember 2015, 09:36:12
Wohnen:

BGH hat die Rechte von Mietern gestärkt: (Az: VIII ZR 217/14)


Die Deckelung von Mieterhöhungen auf 15% in Ballungsgebieten mit Wohnungsnotstand ist zulässig.
Die gesetzliche Grundlage für solch eine Kappungsgrenze verstoße nicht gegen das Eigentumsrecht der Vermieter und verfolge "ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes" Ziel, große Mietsprünge zu verhindern.
Bislang haben elf Länder das Bundesgesetz in Verordnungen umgesetzt.

Der BGH entschied, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin von 2013 rechtmäßig ist. Berlin durfte mit dieser Verordnung im gesamten Stadtgebiet die allgemeine Kappungsgrenze von 20% für die Dauer von fünf Jahren auf 15% herabsetzen.
Ein Vermieter hatte geklagt, weil er für seine Wohnung im Stadtteil Wedding eine Mieterhöhung um 20% durchsetzen wollte.
Seien Argument, hier herrsche keine Wohnungsnot, ließ der BGH nicht gelten.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November   2015  
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. Dezember 2015, 10:57:08
Extreme Mieterhöhung nicht erlaubt

Mieten dürfen nicht einfach sprunghaft erhöht werden
-
dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung viel größer ist als im Vertrag beschrieben.

Wer geht schon mit dem Zollstock durch die Wohnung, bevor er einer Mieterhöhung zustimmt?
Künftig kann das ratsam sein.

Denn viele Wohnungen sind kleiner oder größer als im Vertrag angegeben.
Bisher mussten Mieter gewisse Abweichungen akzeptieren.
Doch diese Regelung hat der Bundesgerichtshof jetzt gekippt. (Az.: VIII ZR 266/14)
Bei Mieterhöhungen zählt künftig die tatsächliche Wohnfläche – egal, was im Mietvertrag steht.

1. Die Größe eines Zimmers sollte doch eine eindeutige Sache sein.
Wie kommt es zu den Abweichungen?

Es gibt keine einheitlichen Standards dafür, wie Wohnungen vermessen werden.
Kleine Nischen oder Kamine werden häufig unterschiedlich berücksichtigt.
Auch wie man mit Balkonflächen, Dachschrägen und Terrassen umgeht, ist nicht eindeutig geklärt.
Dazu kommt, dass Mieter und Vermieter die Kosten für eine professionelle Vermessung scheuen.
Nach Schätzungen des Mieterbundes stimmt deshalb bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein.

2. Wie wurden Abweichungen bei der Wohnfläche bisher gehandhabt?
Bisher mussten Mieter wie Vermieter eine Abweichung von bis zu 10% tolerieren.
Ein Mieter konnte die Miete nur dann kürzen oder gegen aus seiner Sicht ungerechtfertigte Erhöhungen vorgehen, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner war als im Mietvertrag stand. Ein Vermieter konnte nur dann mehr Geld verlangen, wenn die Wohnung in Wahrheit mehr als 10% größer war.

3. Was hat sich daran jetzt geändert?

Künftig zählt bei Mieterhöhungen nur noch die tatsächliche Wohnfläche – egal, was im Mietvertrag steht.
Ist die Wohnung also 5% kleiner als angegeben, darf sich eine Mieterhöhung auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung 5% größer, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.
Auf Mietminderungen dagegen bezieht sich das Urteil nicht.
Ein Mieter kann also nicht einfach weniger zahlen, weil er die Fläche nachgemessen hat.

4. Müssen Mieter deshalb mit extremen Erhöhungen rechnen?

Nein, da gilt weiter die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20% steigen –
in bestimmten Städten wie Berlin sogar nur um 15%. Dabei bleibt es auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu klein angegeben ist. Die Berliner Vermieterin, die vor den BGH gezogen war, hat mit ihrer Mieterhöhung deshalb auch kein Recht bekommen. Sie wollte die Kaltmiete von 630 auf 938 € anheben – um fast 50%. Das begründete sie damit, dass ihre 5-Zimmer-Wohnung statt der angegebenen 156,95 qm² in Wahrheit 210,43 qm² groß ist.

5. Ist die Neuregelung gut oder schlecht für Mieter?

Der Deutsche Mieterbund bewertet sie positiv.
Viele Mieter zahlten derzeit für Fläche, die sie gar nicht hätten.
Es wurde Zeit, dass der Bundesgerichtshof hier seine Rechtsprechung korrigierte.
Jetzt müsse die 10%-Toleranzregel aber auch bei Mietminderungen und Betriebskosten-Abrechnungen fallen.

6. Wie reagieren Vermieter?
Der Eigentümerverband Haus & Grund ist der Meinung, dass sich die tatsächliche Wohnungsgröße nur schwer ermitteln lässt. Er hat Wohnungen in einem Praxistest vermessen lassen:
Drei Experten kamen auf drei verschiedene Wohnflächen, mit Abweichungen von bis zu 16%.   :-[
Es wird nun befürchtet, dass es zukünftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt. Weil eine Vermessung Mieter und Vermieter viel Geld kosten könnte, fordert er eine Grundsatz-Entscheidung im Bundestag.

7. Schaltet sich die Politik jetzt ein?
Union und SPD haben das Thema schon länger auf dem Zettel. Im Koalitionsvertrag von 2013 ist vereinbart, dass künftig in allen Bereichen – auch für die Höhe der Miete sowie umlagefähige Heiz- und Betriebskosten – die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein soll. Im Gespräch ist aber auch eine Toleranzgrenze von 5%. Ein Gesetzentwurf wird im Frühjahr 2016 erwartet.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2015  
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. Februar 2016, 11:11:57
Wohngeldreform zum 01. Januar 2016 (http://www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/wohngeld/)

Wohngeld - ein Zuschuss zur Miete oder zur Belastung
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 15. März 2016, 09:16:11
Mitbewohner kann nach Tod des Mieters den Vertrag übernehmen

Sie waren nicht verwandt und nicht verliebt, aber lebten jahrelang zusammen.
Als der Mieter stirbt, schickt der Vermieter dem Mitbewohner plötzlich eine Räumungsklage.
Darf er das?


Wenn ein Mieter stirbt, darf sein Mitbewohner unter Umständen den Mietvertrag übernehmen.
Um das so genannte Eintrittsrecht wahrzunehmen, muss die Bewohner eine Beziehung verbinden -
eine intime Liebesbeziehung ist dafür nicht notwendig. Beschluss LG Berlin (Az.: 3 U 4/14)

Im konkreten Fall teilten zwei Männer fast 20 Jahre eine Wohnung. Sie verband eine freundschaftliche, väterliche Beziehung. Als der 26 Jahre ältere Mieter starb, verlangte der Vermieter die Räumung.
Der Mitbewohner wollte hingegen den Vertrag übernehmen und berief sich auf das Eintrittsrecht.
Das Amtsgericht Berlin wies die Räumungsklage ab.

Dagegen ging der Vermieter in Berufung.
Nach einer ausführlichen Beweisaufnahme stand fest, dass der Mieter und sein Mitbewohner eine enge Verbindung hatten und dauerhaft in einem Haushalt zusammen lebten.
Der Beklagte hatte den Mieter sogar bis zu seinem Tod gepflegt.
Da es laut Gesetz um das Bestehen einer Lebensgemeinschaft geht, ist der Mitbewohner nach Auffassung der Richter uneingeschränkt vom Eintrittsrecht geschützt - auch wenn er mit dem Mieter weder verwandt war noch eine Liebesbeziehung pflegte.
Die Berufung war somit aus Sicht der Richter unbegründet und die Räumungsklage unberechtigt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2016
                                   
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 31. März 2016, 10:34:05
Telefonvertrag:

Bei Umzug kann Kündigung früher möglich sein


Wer umzieht, kann unter bestimmten Umständen schneller aus seinem Telefonvertrag heraus.
Doch längst nicht alle Telefonkunden profitieren von dieser Entscheidung.
Bei einem Umzug können Telefonkunden ihren Vertrag unter Umständen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Voraussetzung dafür ist, dass der alte Vertragspartner am neuen Wohnort keinen Anschluss anbieten kann. Dann haben Verbraucher ein außerordentliches Kündigungsrecht. Maßgeblich für den Fristbeginn ist dabei bereits der Tag, an dem das Kündigungsschreiben den Anbieter erreicht - und nicht erst der Termin des tatsächlichen Auszugs. Urteil des AG Köln (Az.: 142 C 408/15).

Im konkreten Fall wollte ein Mann nach Thailand umziehen. Da ihm der Telefonanbieter dort keinen Anschluss ermöglichen konnte, nutzte der Kunde sein außerordentliches Kündigungsrecht. Er schickte dem Anbieter am 5. Januar 2015 ein Schreiben, zahlte aber unter Vorbehalt auch für den Mai noch eine Gebühr von 18,50 €. Nach Auffassung des Anbieters zahlte er zu Recht, und dagegen wehrte sich der Mann.

Urteil:
Die Richter gaben dem Verbraucher Recht. Nach ihrer Auffassung erfolgte die Zahlung für Mai ohne Rechtsgrund. Denn der Kunde hatte bereits Anfang Januar schriftlich gekündigt, somit endete sein Vertrag am 30. April 2015. Die Richter stellten klar: Eine Kündigung ist erst wirksam, wenn der Kunde tatsächlich aus der Wohnung ausgezogen ist und der Telekommunikationsdienstleister ihm keinen neuen Zugang anbieten kann. Da der Mann in diesem Fall bereits Mitte Februar aus der Wohnung ausgezogen war, war seine Kündigung wirksam. Die Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass es bislang gängige Praxis der Anbieter gewesen sei, die Frist erst am Tag des Umzugs beginnen zu lassen.               
Nun gilt: Mit Verweis auf die Entscheidung des Amtsgerichts können Verbraucher unter Umständen früher aus dem Vertrag raus. Wer drei Monate vor seinem Umzug kündigt,  muss also in der Regel nach dem Auszug nicht mehr für den alten Vertrag bezahlen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 23. Mai 2016, 10:05:43
Mieter muss unangekündigten Handwerker nicht hereinlassen

Mängel in der Mietwohnung müssen beseitigt werden. Dafür müssen Vermieter sorgen.
Doch zu schnell sollten diese den Handwerker nicht losschicken.
Denn sonst steht er unter Umständen vor einer geschlossenen Wohnungstür.
Vermieter müssen Reparaturarbeiten rechtzeitig ankündigen. Klingelt ein Handwerker an der Tür eines Mieters, ohne dass der Besuch vorher verabredet war, müssen Mieter die Tür nicht öffnen.
Entscheidung Amtsgericht Köln (Az.: 222 C 93/15).

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter einen Mangel in seiner Wohnung gemeldet. Der Vermieter reagierte schnell und beauftragte einen Handwerker - allerdings ohne den Mieter darüber zu informieren.
Als der Handwerker dann an der Tür des Mieters klingelte, wollte der Mieter ihn nicht hereinlassen.
Schließlich sei der Besuch nicht angekündigt worden.

Urteil:
Auch wenn die Arbeiten vom Mieter gewünscht sind, müssen diese vorher rechtzeitig angekündigt werden.
Was genau rechtzeitig ist, ist vom Einzelfall abhängig. Der Richter stellte auch fest, dass nicht nur der Beginn der Arbeiten, sondern auch der voraussichtliche Umfang und das voraussichtliche Ende der Reparaturen mitgeteilt werden muss. Der Mieter muss in der Lage sein, die Beeinträchtigung zu überblicken.

Fundquelle: Auszug – „WAZ“ = Wolfsburger Allgemeine Zeitung  April 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. Mai 2016, 10:34:22
Mieter stirbt arm:

Nachlasspfleger fordern 


Verstirbt ein Mieter, der Schulden bei seinem Wohnungsgeber hinterlässt,
so kann dieser seine Ansprüche geltend machen.

Hierzu darf er einen Nachlasspfleger beantragen, entschied das OLG Zweibrücken (Az.: 8 W 48/15).
Ein Gläubiger kann einen Nachlasspfleger beantragen, auch wenn der Nachlass unter Umständen nicht ausreicht, um diesen zu bezahlen. Das gilt insbesondere, wenn ein Gläubiger seine Ansprüche geltend machen will. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Vermieter die Wohnung eines alleinlebenden, vermögenslosen Mannes räumen lassen will.

Im verhandelten Fall verstarb ein alleinstehender Mann in seiner Wohnung. Die Erben des Mannes waren nicht bekannt. Der Vermieter stand vor dem Problem, dass der Verstorbene vermögenslos war und auch keine weiteren Einkünfte neben seiner Rente hatte. Nach dem Tod des Mieters wollte er die Wohnung räumen lassen und rückständige Mieten geltend machen. Deshalb bestellte er einen Nachlasspfleger.
Doch das Nachlassgericht lehnte seinen Antrag ab.
Argumentation: es sei kein hinreichendes Nachlassvermögen vorhanden.

Urteil:

Zu Unrecht, entschied das OLG und gaben dem Antrag des Vermieters statt: Denn es käme nicht darauf an, ob der Nachlass hinreichende Werte aufweist, um den Nachlasspfleger zu bezahlen. Vielmehr sehe das Gesetz zwingend die Anordnung einer Nachlasspflegschaft vor, wenn ein Gläubiger seine Ansprüche geltend machen will. Im konkreten Fall habe der Vermieter ein hinreichendes Rechtsschutzbedürfnis.
Das OLG wies das Nachlassgericht an, einen geeigneten Nachlasspfleger zu bestellen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2016  
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. Mai 2016, 10:29:05
Wohnrecht: Mieter ohne Licht –

Darf der Vermieter den Strom unterbrechen?


Der Fall: Ein Mieter wohnte bereits seit mehreren Jahren in einem Wohnhaus mit mehreren Mietparteien.
Als der Vermieter dort Elektroarbeiten durchführte, stellte er mehrmals hintereinander den Strom ab.
Der betreffende Mieter wollte sich das nicht gefallen lassen.
Er war insbesondere darüber verärgert, dass der Vermieter die Unterbrechung der Stromversorgung nicht ordnungsgemäß angekündigt hatte.
Der Mieter beantragte beim Amtsgericht (AG) den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Das AG erließ die einstweilige Verfügung gegen den Vermieter mit dem Inhalt, dass der Vermieter die Stromversorgung nur unterbrechen durfte, wenn dies für die Durchführung fachgerechter Arbeiten erforderlich ist. Darüber hinaus beschloss das Amtsgericht, dass die Unterbrechung der Stromversorgung wenigstens drei Tage vorher vom Vermieter schriftlich angekündigt werden muss.
Der Vermieter legte gegen diesen Beschluss Widerspruch ein.

Die Entscheidung:
Der Widerspruch des Vermieters gegen den Beschluss des AG Bremen blieb erfolglos.
Das AG Bremen verblieb mit Urteil vom 01.10.2015 bei seinem Standpunkt und entschied, dass der für den Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung erwirkte Beschluss aufrechterhalten bleibt.
Dies begründete das Gericht damit, dass der Mieter die Unterbrechung der Stromversorgung wegen notwendiger Bauarbeiten nicht zwangsläufig hinnehmen muss.
Vielmehr muss der Vermieter auch die Interessen seiner Mieter im Rahmen einer Interessenabwägung angemessen berücksichtigen. Das bedeutet, dass der Vermieter gewöhnlich eine Unterbrechung der Stromversorgung vorab ankündigen muss. Dies ergibt sich daraus, dass es sich um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt, die im Gesetz geregelt sind.
Anders sieht das lediglich in Notsituationen aus.
Hier ist eine Ankündigung normalerweise entbehrlich.
Das Gericht musste nicht darüber entscheiden, wann eine Kündigung als rechtzeitig anzusehen ist,
da der Vermieter mehrere Stromunterbrechungen überhaupt nicht vorher angekündigt hatte.

Hinweis:
Vermieter sollten auch eine kurzfristige Unterbrechung der Stromversorgung so frühzeitig wie möglich ankündigen. Dies sollte in schriftlicher Form geschehen.
Am besten sollte die Ankündigung mindestens drei Monate vorher erfolgen.
Dies ergibt sich aus der in § 555c Abs. 1 BGB genannten Frist.
Wer etwa als Freiberufler von Zuhause aus tätig ist, sollte sich hierauf gegenüber dem Vermieter berufen.
Dieser muss darauf nach Möglichkeit Rücksicht nehmen und die Stromunterbrechungen so kurz wie möglich ansetzen. Zumindest hier sollte der Vermieter eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragen, damit die
Stromversorgung möglichst schnell wieder hergestellt werden kann. Zu bedenken ist, dass heutzutage viele Menschen grundsätzlich auf eine lückenlose Stromversorgung angewiesen sind.

mehr unter: AG Bremen, Urteil vom 01.10.2015  (Az.: 9 C 290/15) (http://www.dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=AG%20Bremen&Datum=01.10.2015&Aktenzeichen=9%20C%20290/15)
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. Juni 2016, 13:56:39
Wohnen:

Vermieter muss Mieter nicht vorzeitig aus Vertrag entlassen


Für zwei Wohnungen gleichzeitig die Miete zu zahlen, ist ärgerlich. Allerdings ist das manchmal unumgänglich. Denn Vermieter müssen ihre Mieter nicht in jedem Fall vorzeitig aus einem Mietvertrag entlassen. Wer seine Wohnung kündigt, hat in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wollen Mieter nach einem Umzug doppelte Mietzahlungen vermeiden, können sie ihren Vermieter zwar bitten, den Vertrag vorzeitig aufzulösen.
Doch einen Anspruch auf Zustimmung haben sie nicht. Urteil des Landgericht Berlin (Az.: 67 S 39/16).

Im verhandelten Fall hatte ein Mieter seine Wohnung im September gekündigt und seine Vermieterin gebeten, den Vertrag zum 31.10. aufzulösen. Die Vermieterin wollte das nicht akzeptieren.
Der Mieter stellte die Mietzahlungen trotzdem ein.
Als der nun ehemalige Mieter seine Kaution ausgezahlt haben wollte, verrechnete die Vermieterin die zwei noch ausstehenden Mieten damit. Dagegen klagte der Mieter - allerdings ohne Erfolg.

Die Miete für November und Dezember habe der Vermieterin zugestanden.
Der Anspruch habe mit der Kaution gegengerechnet werden dürfen.
Vermieter seien nicht grundsätzlich dazu verpflichtet, Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2016 
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 11. Juni 2016, 10:36:56
Aufzug ausgebaut:

Mieter kann erneuten Einbau verlangen -

Mieter genießen einen gewissen Vertrauensschutz
.

Das heißt: Ein Vermieter kann die Mietsache nicht einfach nachträglich verändern.
Entscheidend ist der Zustand bei Vertragsabschluss. Mieter müssen für eine gehobene Ausstattung unter Umständen mehr Geld zahlen. Daher können sie auch verlangen, dass der Standard erhalten bleibt.
Baut ein Vermieter z. B. einen Fahrstuhl aus, müssen Mieter das nicht einfach hinnehmen.
(AG München (Az.: 425 C 11160/15)  Im Zweifel muss der Vermieter den Aufzug wieder einbauen.

Im Fall hatte eine Vermieterin den Aufzug in ihrem Haus ausbauen lassen. Eine technische Prüfung hatte zuvor ergeben, dass der Fahrstuhl nicht mehr sicher war. Für eine 82-jährige Mieterin im vierten Stock war das ein Problem, denn die Frau hat einen GdB 100 und kann ohne Aufzug die Wohnung nicht verlassen. Die langjährige Mieterin verlangte daher, dass der Aufzug wieder eingebaut wird.

Urteil: Die Richterin am Amtsgericht gab der Bewohnerin Recht und verurteilte die Vermieterin zur Installation eines Aufzuges bis zum vierten Obergeschoss des Hauses. Maßgeblich sei hier, dass der Aufzug beim Einzug der Mieterin 1976 vorhanden war. Auf diesen Zustand habe ein Mieter auch für die Zukunft Anspruch. Ein Vermieter könne nicht einfach einen Teil der Ausstattung wegnehmen, ohne Ersatz zur Verfügung zu stellen.

Fundquelle: Auszug – „WAZ“ (Wolfsburger Allgemeine Zeitung) April 2016

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. September 2016, 08:16:39
Haus/Wohnung:

als Eigentümer bleiben beide für das Haus verantwortlich 


Solange sich ein Paar gut versteht, ist ein gemeinsames Haus schön. Doch auch nach der Trennung kann ein Partner vom anderen fordern, dass er Reparaturen mitbezahlt, denn gehört einem Ehepaar ein Haus gemeinsam, sind beide für den Zustand des Gebäudes verantwortlich. Auch nach einer Trennung besteht deshalb für beide die Pflicht, Reparaturen und Erhaltungsmaßnähmen durchführen zu lassen. Das bedeutet aber auch, dass ein Partner sich von dem anderen einen Teil der Reparaturkosten erstatten lassen kann.
(Urteil des OLG Brandenburg (Az.: 9 UF 29/15)
Die Höhe der Erstattung orientiert sich am Anteil, den der Partner am Eigentum hat.

Im verhandelten Fall lebte das Ehepaar schon lange getrennt.
Jedem gehörte je zur Hälfte das Einfamilienhaus, in dem der Mann mit dem gemeinsamen Sohn und seiner neuen Lebensgefährtin wohnte. Als das Dach undicht wurde, ließ er es notdürftig reparieren.
Doch dies reichte nicht. Deshalb bat er seine Ehefrau um Zustimmung zu einer grundlegenden Reparatur. Das lehnte sie ab. Der Mann ließ das Dach dennoch reparieren und verlangte die Hälfte der entstandenen Kosten von der Ehefrau.
Zu Recht.
Der Mann habe gegenüber seiner Ehefrau Anspruch auf die Hälfte der entstandenen Kosten.
Die grundlegende Dachreparatur sei notwendig gewesen für eine Wert- und Substanzerhaltung des Gebäudes.
Daran habe auch die Frau ein Interesse.
Außerdem habe der Mann das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet - das Dach sei kostensparend mit bereits
vorhandenen Schindeln gedeckt worden.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Juli 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Oktober 2016, 08:05:08
Wohnen: Mieter kann Sanierung verweigern

Vermieter muss Arbeiten ankündigen


Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, so muss der Mieter diese nicht immer dulden.
Das gilt insbesondere dann, wenn die Arbeiten so um- fassend sind, dass der Mieter deshalb für mehrere Monate aus der Wohnung ausziehen muss.
Denn dann würden sie für den Mieter eine unzumutbare, nicht zu rechtfertigende Härte darstellen.
(Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 301/15)
Je länger die Maßnahme dauert und je umfangreicher sie ist, desto eher ist eine unzumutbare Härte anzunehmen.

In dem konkreten Fall waren die geplanten Bauarbeiten so umfangreich, dass der Mieter für zwölf Monate hätte ausziehen müssen.
Der Vermieter wollte die Wasser- und Abwasserleitungen erneuern, das Badezimmer umbauen lassen.
Dagegen wehrte sich der Mieter.
Das LG Berlin betonte, dass bei einer Modernisierung Einschränkungen im Besitzrecht des Mieters möglich seien.
Der Vermieter könne aber nicht die Herausgabe der Wohnung fordern oder das Mietverhältnis vollständig beenden. Nur wenn zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen, muss der Mieter unter Umständen vorübergehend räumen.
Der Vermieter müsse dem Mieter eine Ersatzunterkunft stellen.
Andernfalls muss der Mieter die Maßnahme meist nicht dulden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2016   

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. Oktober 2016, 09:53:07
Wohnen – vorzeitiges  Ende des Mietverhältnisses –

Mieter muss allein Nachmieter suchen


Mieter müssen bei einem unbefristeten Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ihre Miete zahlen.
Ausnahme: Sie können den Vertrag vorzeitig beenden, indem sie einen Nachmieter finden.
Das ist jedoch nur möglich, wenn man dieses Recht vertraglich mit seinem Vermieter vereinbart hat oder der Vermieter sich im Einzelfall dazu bereit erklärt.
In beiden Fällen muss dann aber der Mieter den Nachmieter allein suchen. 
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 247/14).

Das gilt auch, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung hat - er z.B. aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln oder in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen muss.
Sucht der Mieter nach einem Nachfolger, muss er den Vermieter über den Interessenten aufklären.
Der Vermieter muss sich ein hinreichendes Bild über dessen persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen können.
Dafür muss ihm der Mieter sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellen wie etwa Verdienstbescheinigungen, Bonitätsauskünfte oder Selbstauskünfte des potenziellen Nachfolgers.
Der Vermieter selbst muss bei der Suche eines Nachmieters nicht aktiv mitwirken.
Der Mieter kann ohne dessen Anwesenheit Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  September 2016

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 31. Oktober 2016, 09:28:10
Energiebezug

Nicht um jeden Preis


Die Versorgung mit Wasser, Wärme und Strom ist für jeden Verbraucher essenziell.
Und diese Versorgung unterliegt auch Regelungen zum Verbraucherschutz, sodass Kunden bei der Wahl ihrer Versorger eine gewisse Freiheit behalten.
Wenn etwa die Strompreise angehoben werden, auch im Rahmen von gestiegenen oder neu eingeführten Steuern, besteht für Kunden ein Sonderkündigungsrecht.

Die Praxis, im Kleingedruckten ein solches Kündigungsrecht auszuschließen, hat nun das
OLG Düsseldorf (Az.: I-20 U 11/16) mit einem Urteil verboten.
Im Energiewirtschaftsgesetz gibt es eine Vorschrift, die Kunden bei einer Änderung der Vertragsbedingungen  ein fristloses Kündigungsrecht einräumt. Das trifft demnach auch auf Preisänderungen zu.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ September 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 09. November 2016, 10:18:46
Wohnen:

Wer zahlt für Grün(Pflege)?


Müssen Mieter für eine Rasenfläche aufkommen, die zum Grundstück gehört?
Prinzipiell zwar schon, aber es gibt auch Ausnahmen.
Im Normalfall können die Unterhaltskosten für eine Grünfläche eines Mietshauses auf die Mieter umgelegt werden,
wenn sie diese auch nutzen dürfen.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt aber über eine Ausnahmeregelung.
Wenn nämlich der Eigentümer zulässt, dass auch Dritte, etwa Spaziergänger, die Grünfläche öffentlich mitbenutzen, verliert diese den erforderlichen Bezug zur Mietsache.
Die Richter urteilten deswegen, dass in einem solchen Fall die Mieter auch nicht mehr für die Pflegekosten aufzukommen brauchen. BGH-Urteil: (Az.: VIII ZR 33/15).

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ September 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 17. November 2016, 09:38:33
Wohnen:

Gehhilfe darf im Flur stehen, Schuhe nicht


Was darf im Treppenhaus abgestellt werden, was nicht?

In einem Mehrfamilienhaus wohnen die Mieter mitunter dicht beieinander.
Das kann für Spannungen sorgen. Ein häufiger Streitpunkt: der Zustand des Treppenhauses.
Stören sich die einen Bewohner an den Blumenkübeln des Nachbarn, ärgern sich andere über abgestellte Fahrräder. Prinzipiell gilt: Der Hausflur und das Treppenhaus sind Zugänge für Bewohner, über die sie zu ihrer Wohnung gelangen. Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf die anderen Mieter nicht beeinträchtigen, gefährden oder stören.
Beim Hausflur handelt es sich zudem um einen Fluchtweg.
Er muss im Notfall allen Bewohnern und der Feuerwehr uneingeschränkt zur Verfügung stehen.

Der Fluchtweg darf nicht versperrt sein
Grundsätzlich kann die Hausordnung bestimmen, dass in einem Treppenhaus keine Gegenstände stehen dürfen.
Solche Beschränkungen gelten nicht für Gehhilfen wie Rollstuhl oder Rollator
Nach einem Urteil des LG Hannover (Az: 20 S 39/05) dürfen Gehhilfen bei einem Verbot in der Hausordnung im Treppenhaus stehen bleiben. Grundsätzlich darf auch ein Kinderwagen im Hausflur stehen,
solange er Mitmieter nicht beeinträchtigt. LG Berlin (Az: 63 S 487/08), AG Braunschweig (Az: 121 C 128/00).

Fahrräder abstellen verboten
Ist laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein.
Dies gilt vor allem, wenn die Nachbarn den Flur trotz der Kinderwagen nutzen können und Eltern nicht zuzumuten ist,
den Wagen mehrere Stockwerke hoch in die Wohnung zu schleppen.
Ein „Parkverbot“ könnte es allenfalls geben, wenn der Mieter den Kinderwagen problemlos mit in die Wohnung nehmen könnte oder wenn ein Aufzug vorhanden ist.

Für Unmut sorgt häufig das Abstellen von Fahrrädern im Hausflur. In der Regel ist das untersagt.
Zulässig ist das allenfalls für kurze Zeit oder mit Zustimmung des Vermieters, soweit die Mitbewohner nicht gestört werden. Fußmatten dürfen vor einer Wohnungstür liegen.
Ein kleiner Schuhschrank im Treppenhaus kann zulässig sein – „wenn er die Flucht- und Rettungswege nicht versperrt und der Vermieter den Schrank geduldet hat. Urteil AG Köln (Az: 222 C 426/00).
Schuhe dürfen im Hausflur, wenn überhaupt, dann nur kurzzeitig abgestellt werden (Amtsgericht Lünen, Az: 22 II 264/00).
Über Gerüche im Treppenhaus kriegen sich Mieter oft in die Haare.
Es gilt: Essensgerüche müssen in der Regel hingenommen werden,
weil das Geruchsempfinden sehr vom Einzelfall abhängt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2016  

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 07. Dezember 2016, 10:07:34
Wenn der Mieter stirbt bleibt der Mietvertrag zunächst bestehen

Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt.
Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt.
Die wichtigste lautet:
Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter.

Der Vermieter kann also auch nach dem Tod des Mieters Mitbewohner nicht einfach vor die Tür setzen.
Laut dem BGB rutschen Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis hinein;
sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (BGB, §§ 563, 563a).

Auch Verwandte, beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma, aber auch Freunde und WG-Mitbewohner dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben.
Voraussetzung: Sie haben mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. Anhaltspunkte dafür sind langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse, keine andere Partnerschaft.

Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren
und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrags gleich.
Das Fortsetzen des Mietverhältnisses hat für den Vermieter hingegen enorme Auswirkungen,
denn er hat kein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will.
Es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, § 563 Abs. 4).
Das ist z.B. der Fall, wenn der Eigentümer und der künftige Mieter sich spinnefeind sind oder wenn jemand wegen Drogenproblemen oder Kriminalität im Haus bereits aufgefallen ist.

Eigentümer können - anders als bei einer Neuvermietung - auch keine höhere Miete durchsetzen.
Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren.
Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden.

Das ist gerade bei älteren Menschen ein wichtiger Punkt, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben.
Dem Eigentümer können dadurch finanzielle Nachteile entstehen, vor allem in teuren Ballungszentren.
Beispiel: Eine 350 qm² große Altbauwohnung in bester Münchner Lage.
Dafür zahlte die alte Mieterin nur knapp 900 €.
Nach ihrem Tod berief sich die Familie auf ihr Eintrittsrecht.
Der Eigentümer scheiterte mit seinem Vorhaben, die Wohnung für mehrere tausend Euro neu zu vermieten.

Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft.
Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt.
Der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiter zahlen (BGB, § 564).
Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden.
Sie sind Ansprechpartner des Eigentümers, wenn es um ausstehende Schönheitsreparaturen geht.
Gegenüber Erben kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
Mit der Besonderheit: Das Schreiben muss an alle Erben geschickt werden.
Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben.

Alternativ kann ein Einzelner diese Aufgabe übernehmen.
Dann braucht er aber Vollmachten der Miterben.

Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden.
Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann.
Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen.
Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben.
Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern.
Wenn kein Geld im Nachlass ist, bleiben Vermieter gegebenenfalls auf Kosten sitzen.
Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen.
Das wäre Hausfriedensbruch.
Außerdem kann ihnen eine Schadenersatzforderung drohen, wenn etwa später ein Erbberechtigter auftaucht und die entsorgten Gegenstände zurückfordert.
Denn dann gilt: Der Vermieter hat stets das Beweisproblem.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. Dezember 2016, 09:37:49
Anbieter stehen in der Pflicht –

Familie muss höheren Verbrauch nicht tragen


Erhöht sich der Stromverbrauch eines Haushaltes sprunghaft und ohne erkennbaren Grund,
muss der Stromversorger den tatsächlichen Verbrauch nachweisen.
Urteil des LG MAGDEBURG (AZ.: 11 O 405/16)  (http://www.presse.sachsen-anhalt.de/index.php?cmd=get&id=880628&identifier=066093c162ce2303e323fbbdcf9101e9) 

Konkret ging es um den Fall einer vierköpfigen Familie aus Staßfurt, deren Stromverbrauch von zuvor durchschnittlichen 135 Kilowattstunden (KW/h)im Monat auf knapp 1.000 KW/h gestiegen war.
Der Energieversorger forderte knapp 3000 € Stromkosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2011.
Die Familie bestritt, so viel Strom verbraucht zu haben.
Die Zivilrichterin gab den Stromkunden weitgehend Recht - sie müssen nur noch knapp 350 €  zahlen.

Begründung: es bestehe die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers in der Abrechnung angesichts der enormen und nicht plausibel erklärbaren Abweichung der Verbrauchswerte.
Ein Elektriker habe Fehler in der Elektroanlage ausschließen können.
Angesichts dessen hätte der Energieversorger den Verbrauch der Familie beweisen müssen.
Solche Angebote hätte er aber nicht gemacht.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. Januar 2017, 09:54:07
Nebenkostenabrechnung -

Zahlen Sie auch zu viel?

Tipp`s - Nebenkostenabrechnung (http://www.finanztip.de/nebenkostenabrechnung) 
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 18. Januar 2017, 10:01:46
Wohnen –

zu zweit Leben


Entscheidet sich ein Paar zusammenzuziehen, bietet es sich manchmal an, dass der Freund in die Wohnung der Freundin zieht oder umgekehrt.
Der Mieter der betreffenden Wohnung muss sich vor dem Zusammenziehen jedoch die Erlaubnis des Vermieters holen. BGH-Entscheidung vom 5. November 2003, AZ: VIII ZR 371/02).
Mieter, die eine solche Erlaubnis nicht vorab einholen, können später Probleme bekommen -
bis hin zur Kündigung der Wohnung. Das ist zumindest dann der Fall, wenn keine enge familiäre Verbindung besteht.

Die gute Nachricht:
Gänzlich verbieten oder verhindern kann der Vermieter den Zuzug des Partners nicht.
Hierzu braucht es nur ein „berechtigtes Interesse" des Mieters, wie es im BGB heißt.
Dieses Interesse besteht im Fall des Zuzugs des Partners immer.

Konkret müssen Mieter den Lebensgefährten mit seinem Namen, der derzeitigen Anschrift und Tätigkeit im Schreiben aufführen und den Wunsch nach Aufnahme in die Wohnung begründen,
in diesem Fall etwa den Wunsch nach einer gemeinsamen Lebensgestaltung.
Außerdem sollten Mieter vermerken, dass dieser Wunsch erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist. Mögliche Gründe zur Ablehnung gibt es wenige.

Einer jedoch ist eine Überbelegung der Wohnung:
Der Vermieter darf einen Zuzug des Partners verhindern, wenn dadurch die Wohnung überbelegt werden würde.
Von einer Überbelegung spricht man, wenn zu viele Personen in einer zu kleinen Wohnung leben.
Eine genaue Definition existiert allerdings nicht. Mehrere Faktoren tragen dazu bei, wie etwa die Größe und der Schnitt der Wohnung oder der zugrunde liegende Mietvertrag.
Eine weitere Möglichkeit ist die Ablehnung auf grund der Person, die einziehen soll.
Auch das ist aber nur überaus selten der Fall. Unzumutbar könnten Partner dann sein, wenn sie bekannte Störenfriede oder als unberechenbare Kapitalverbrecher auffällig geworden sind.

Eine Erhöhung der Miete oder zumindest der Nebenkosten ist bei Einzug des Partners allerdings denkbar,
denn wenn auch die Überbelegung durch den einziehenden Partner unwahrscheinlich ist,
können gegebenenfalls die Miete bzw. die Nebenkosten ansteigen.
Auch diese Möglichkeit sieht das BGB vor.
Dass die Miete erhöht wird, ist dabei aber eher unwahrscheinlich.
Realistischer ist der Anstieg der personenbezogenen Neben- oder Betriebskosten:
Schließlich verursachen 2 Personen auch mehr Kosten, denkt man z.B. an den Wasserverbrauch.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 23. Januar 2017, 09:54:10
Wohnen – Platz für den Vermieter machen

Kündigung wegen Eigenbedarf/Mieter sind aber nicht wehrlos 


In der Regel dürfen Vermieter unbefristete Mietverträge nicht einfach kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt
und seine Miete pünktlich zahlt. So steht es zumindest im BGB.
Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss der Mieter weichen.
Allerdings gibt es für Eigenbedarfskündigungen durchaus Hürden.


Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung:

Die Tochter des Vermieters zieht zum Studium aus und möchte eine Wohngemeinschaft gründen oder der Sohn gründet eine eigene Familie und braucht Platz. Grundsätzlich darf der Vermieter für sich selbst oder nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Partner, Ehegatten und Schwiegereltern Eigenbedarf anmelden.
Für entferntere Angehörige ist das hingegen nicht so einfach möglich.

Was gilt, wenn das Au-Pair-Mädchen des Vermieters eine eigene Wohnung in der Nähe der Familie bekommen soll?
Auch diese Kündigung ist zumindest nach Ansicht des BGH gültig (Az.: VIII ZR 127/08).
Denn auch Haushaltshilfen und Pflegepersonal dürfen Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen.

Wird die Wohnung als Kanzlei, Praxis oder gewerblich genutzt, darf der Vermieter auch kündigen,
um die Räume beruflich zu nutzen.
Um wirksam zu sein, muss die Eigenbedarfskündigung eine Reihe von Bedingungen erfüllen:
Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden.
Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird.

Außerdem müssen die Kündigungsfristen gewahrt werden:

3 Monate sind es bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren.
Bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren haben Mieter 6 Monate Zeit bis zum Auszug.
Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren sind es 9 Monate.
Wurden Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt, gibt es noch weitere Kündigungsbeschränkungen. Der Vermieter darf je nach Gemeinde erst drei bis zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden.
Tipp: Bei der Gemeinde kann man nachfragen,  wie lange die Kündigungsbeschränkung gilt.

Wenn das Ende des Mietverhältnisses den Mieter, seine Familie oder Angehörige unzumutbar hart treffen würde,
ist es möglich, der Kündigung zu widersprechen.
Mögliche Gründe sind z.B. hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder schwere psychische Krankheit.
Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gebe es aber nicht.

Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
In dem Schreiben sollten alle Gründe aufgeführt werden, die für eine soziale Härte sprechen.
In der Regel muss der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.
Manchmal kommt es aber ganz anders: Nach dem Auszug aus der Wohnung stellt der ehemalige Mieter fest,
dass die alte Wohnung wieder vermietet wird.
In einem solchen Fall bestehen Zweifel, ob tatsächlich Eigenbedarf bestand oder ob der Vermieter nur zu einem höheren Preis neu vermieten wollte. Das wäre rechtsmissbräuchlich.

Mieter sollten auf jeden Fall abklopfen, ob die Begründung stichhaltig ist.
Sonst besteht die Gefahr, dass der Vermieter einem eine Geschichte auftischt.
Kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf rechtlich nachgewiesen werden, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen.
Dann können Mieter die für sie entstandenen Mehrkosten geltend machen.
Das sind z. B. die Kosten des Umzugs oder die Mehrkosten für die neue Wohnung.
Theoretisch scheint das leicht nachzuweisen zu sein, in der Praxis ist es jedoch schwer zu belegen.
Einfach rauswerfen kann der Vermieter seine Mieter aber nicht.
Wenn sich die Mieter weigern auszuziehen, braucht der Vermieter zunächst einen Räumungstitel von einem Gericht.
Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist.
Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter Recht, - muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 29. Januar 2017, 09:33:50
Wohnen –

Mieter erhalten mehr Zeit


Beim Überweisen ihrer Miete können sich Mieter künftig mehr Zeit lassen.
Die übliche Klausel im Mietvertrag, wonach die Miete bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen sein muss,
ist unwirksam. BGH urteilt über Zahlungstermin (Az.: VIII ZR 222/15)

Danach reicht es aus, wenn Mieter die Miete am dritten Werktag des Monats bei ihrer Bank anweisen.
Damit gab der BGH Mietern in Köln Recht. Sie hatten schon 2013 eine Abmahnung erhalten,
weil die Miete am dritten Werktag des Monats mehrfach noch nicht auf dem Konto der Vermieterin war.

Fall:
Von März bis Mai 2014 zahlte sie dann ihre Miete jeweils zu Monatsbeginn und spätestens am dritten Werktag bar bei ihrer Bank ein. In allen drei Monaten kam das Geld nicht bis zum dritten Werktag bei der Vermieterin an.
Die Vermieterin kündigte und klagte auf Räumung der Wohnung.

Urteil:
Wie schon die Vorinstanzen wies nun auch der BGH die Räumungsklage ab.
Die Kündigung sei unwirksam, "weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben".
Laut Gesetz müssen Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats "entrichten“.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. Februar 2017, 09:57:32
Neuer Fahrstuhl gilt als Modernisierung

Wenn ein Fahrstuhl nachträglich an ein Mietshaus gebaut wird, können die Kosten auf alle potenziellen Nutzer umgelegt werden. Ob sie den Aufzug tatsächlich nutzen oder nicht, spielt dabei keine Rolle.
BGH (Az.: VIII ZR 103/06)

Fall:
Wird in ein Mietshaus nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut, gilt das als Modernisierung.
Das heißt: Der Vermieter kann grundsätzlich 11% der Kosten auf die Miete umlegen.
Zahlen müssen aber nur die Mieter, die den Fahrstuhl theoretisch nutzen können.
Das gilt auch grundsätzlich für Mieter im Erdgeschoss.
Mieter, die z.B. im Seitenflügel wohnen und ihre Wohnung über einen separaten Eingang erreichen,
dürfen aber nicht ohne weiteres an den Kosten beteiligt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2016
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 10. März 2017, 10:03:45
Sofortige Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung unzulässig 

langjährige Mieter im Vorteil 


Die Miete unpünktlich überwiesen und schon flattert die Kündigung in den Briefkasten?
Verspätete Mietzahlungen führen nicht in jedem Fall direkt zur Kündigung.
LG Berlin (Az.: 67 S 329/16)

Zahlen Mieter ihre Miete nicht pünktlich, ist das nicht in jedem Fall ein Grund zur Kündigung.
Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an.
Vor allem dann, wenn das Mietverhältnis lange Jahre ohne Probleme bestand, reicht eine geringe zeitliche Verzögerung der Mietzahlung jedenfalls nicht für eine direkte Kündigung, wenn die Miete einmal verspätet eintrifft.

Für Mieter ist es wichtig, informiert zu bleiben, wenn es um ihre persönlichen Rechte geht.
Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsräumen verhindern.

Welche Rechte sie als Mieter haben und wie sie diese am besten geltend machen,  lesen sie hier.  (http://www.az-online.de/ratgeber/wohnen/mietpreisbremse-erhoehung-erlaubt-rechte-mieter-zr-7209448.html)

Auch bei einer Mieterhöhung (http://www.az-online.de/ratgeber/wohnen/mieterhoehung-grenzen-fuer-vermieter-und-rechte-von-mietern-zr-6998065.html) sollten Mieter den Überblick über die eigenen Rechte und Pflichten behalten und sich gegebenenfalls zu informieren, ob eine Erhöhung in der jeweiligen Form rechtens ist.

Zudem ist es ratsam, den Vermieter-Trick (http://www.az-online.de/wirtschaft/muenchen-besonders-oft-diesem-trick-umgehen-vermieter-mietpreisbremse-zr-6718193.html) zu kennen -
denn wer die Abzocke-Maschen kennt, läuft nicht in Gefahr, in die Falle zu tappen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 24. März 2017, 11:21:05
Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens 

- bei Abgabe durch eine Hausverwaltung -


Wird ein Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung erklärt, ist deren Bevollmächtigung durch eine Vollmachtsurkunde im Original nachzuweisen.
  (Amtsgericht Berlin, vom 02.06.2016 – 20 C 385/15)

Fall:
Den Mieter/innen ging am 25. Juni 2015 eine Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung als Bevollmächtigte des Vermieters zu. Dem Schreiben lag die Verwaltervollmacht lediglich in Kopie bei.
Mit Schreiben vom 1. Juli 2015 wiesen die Mieter/innen daher das Mieterhöhungsverlangen mangels Vollmacht zurück.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.
Das Mieterhöhungsverlangen sei durch die unverzügliche Zurückweisung durch die Mieter/innen unwirksam geworden.
Ein solches Erhöhungsverlangen bedürfe nämlich, wenn es durch die Hausverwaltung abgegeben werde,
der Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original.


Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  Februar 2017   
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. März 2017, 10:40:25
Mietpreisbremse in der Praxis

wenn die Wohnung zu teuer ist/wird


Seit mehr als einem Jahr gilt in vielen Regionen Deutschlands die Mietpreisbremse.
Sie soll in Gegenden mit knappem Wohnraum verhindern, dass Vermieter beim Mieterwechsel kräftig die Miete erhöhen. Das Gesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Es begrenzt den Mietzins, der maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Die Wirkung der Regelung ist heftig umstritten.

Unabhängig davon stehen Mieter im Alltag vor der Frage:

Was tun, wenn sich Vermieter nicht an die gesetzliche Vorgabe halten?

Im ersten Schritt sollten sie prüfen, ob sie Zuviel Miete bezahlen.
Die Messlatte dafür ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete.
Sie steht im Mietspiegel der jeweiligen Kommunen.
Doch nur wenige Städte und Gemeinden erstellen tatsächlich einen solchen Mietspiegel.
Gibt es keinen, muss der Wohnungsuchende entweder Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten heranziehen.
Aber: Das ist ziemlich theoretisch.

Zumal es bisher nur wenige Gerichtsurteile zur Mietpreisbremse gibt.
Statt den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständige heranzuziehen ist es einfacher den Eigentümer direkt zu fragen. Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch.
Der Anspruch gilt wenn allgemein zugängliche Quellen wie der Mietspiegel nicht zur Verfügung stehen.
Der Vermieter muss die Angaben zur Zulässigkeit der Miete in Textform liefern.
Belege kommen erst auf den Tisch, wenn der Eigentümer Angaben verweigert und der Mieter ihn deswegen verklagt.

Mieter sollten nach der vorherigen Miete fragen.
Auf dieser Basis können sie - falls andere Möglichkeiten fehlen - ausrechnen, ob die neue Miete stimmt:
Mehr als 10% Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verstoßen im Prinzip gegen die Mietpreisbremse. 

Dann kann der Mieter die Höhe der Miete rügen, das Absenken, auf das ortsübliche Niveau verlangen und zuviel bezahltes Geld zurückfordern. Urteil: Amtsgericht Neukölln in Berlin (Az.: 11 C 414/15).

Fall:
Geklagt hatte ein Mieter. der monatlich 9,40 € Kaltmiete pro qm² zahlen sollte.
Die Vormieterin hatte 5,49 € gezahlt.

Das Gericht entschied: 6,60 € sind die Höchstmarke.
Der Mieter erhielt die zu viel geleisteten Zahlungen zurück.

Tipp:

Mieter sollten schnell reagieren.
Die Rückforderung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.
Möglich ist das schriftlich per Brief, Mail oder Fax, kombiniert mit einer Erklärungsfrist für den Vermieter.

Hinweis:
bitte nicht einfach die Miete kürzen, denn dann riskierten Mieter die Kündigung wegen Zahlungsrückstands.
Die Mietpreisbremse kennt zahlreiche Ausnahmen, die einen höheren Mietzins rechtfertigen können.
Dazu gehören die Vermietung von Neubauwohnungen oder eine Modernisierung beim Mieterwechsel.
 
Auch wenn die Modernisierung länger her ist und der Vermieter die Kosten dem alten Mieter nicht oder nur gering berechnet hat, darf der Eigentümer vom Nachfolger den vollen Zuschlag dafür nehmen.
Laut Gesetzgeber muss die Maßnahme aber in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung erfolgt sein.

Noch eine Ausnahme:
Eine bereits im früheren Mietverhältnis vereinbarte Miete, die über der Preisgrenze liegt.
Dann haben neue Bewohner kaum Chancen auf eine günstigere Miete, da Bestandsschutz gilt.
Der Vermieter darf sich die Höhe erhalten.

Ein Vermieter-Trick:
Schnell mit dem alten Mieter per Scheinvertrag eine höhere Miete vereinbaren.
Und dieses Papier dem Nachfolger präsentieren.

Ratschlag für Wohnungsinteressenten:
im Vormietervertrag auf die zuletzt gültige Mieterhöhung zu achten.
Diese müsste länger als ein Jahr vor der Neuvermietung geschehen sein.
Geht die Sache vor Gericht, werden Beweise wie Kontoauszüge des Eigentümers herangezogen.

Die meisten Wohnungssuchenden scheuen aber die Frage nach der Vormietermiete oder der Mietpreisbremse aus Angst, im Bewerberfeld aussortiert zu werden.
Clever und erlaubt ist es, die heiklen Fragen erst nach dem Einzug zu stellen.

Dann greift das Auskunftsrecht.

Der Vermieter darf dann auch nicht kündigen.


Einer Rüge steht nicht im Wege, dass Interessenten den Vertrag unterschrieben haben -
mit dem Wissen, dass die Miete zu hoch ist.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ Altmark Februar 2017

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. April 2017, 07:34:36
Kündigungsschutz für betagte Mieter

Dürfen Vermieter einen 87-Jährigen mit seiner Frau einfach vor die Tür setzen?


Nicht ohne Prüfung der drohenden Folgen.
BGH –Urteil (Az. VIII ZR 270/15)
Der BGH stärkt besonders schutzwürdigen Mietern den Rücken, die sich gegen ihre Kündigung wehren.
Bringen sie schwere gesundheitliche Probleme oder gar Lebensgefahr vor, müssen Gerichte dem besonders sorgfältig nachgehen. Bevor ein Richter der Räumungsklage stattgibt, hat er sich sehr genau anzuschauen, welche Folgen der Umzug für den Betroffenen haben könnte und wie wahrscheinlich es ist, dass diese eintreten.

Die Karlsruher Richter hatten über einen Streit aus Sinsheim bei Baden-Baden zu entscheiden.
Dort will eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern ihr Haus aus Platzgründen für sich allein und hat einem betagten Ehepaar im Erdgeschoss die Wohnung gekündigt.
Eigenbedarf ist prinzipiell ein legitimer Kündigungsgrund.
Eine Sozialklausel im Mietrecht (§ 574 BGB) sieht aber vor, dass Mieter unter Umständen trotzdem nicht weichen müssen – nämlich dann, wenn der Umzug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Bei der Abwägung sind auch die Vermieter-Interessen zu berücksichtigen.

Mieter wehrten sich gegen Räumungsklage


Unter Verweis auf diese Klausel wehren sich der 87 Jahre alte Mann und seine 78-jährige Frau gegen die Räumungsklage. Sie sagen: Zumindest dem Mann, der an einer beginnenden Demenz leide, sei kein Wohnungswechsel mehr zuzumuten. Vor dem Amts- und Landgericht hatten sie keinen Erfolg.

Mit dem BGH-Urteil gibt es jetzt neue Hoffnung.           
Denn das LG Baden-Baden ist nach Auffassung des Senats vorschnell zu dem Schluss gelangt,
dass die Vermieter-Interessen hier Vorrang haben.
Die Vorsitzende Richterin Karin Milger kritisierte in der Verhandlung beispielsweise,
dass es gar keinen Ortstermin gegeben habe.
Ob die Wohnsituation der Familie wirklich katastrophal beengt sei oder es nur um mehr Komfort gehe,
lasse sich deshalb gar nicht sagen.
Das Landgericht muss sich jetzt noch einmal gründlich mit dem Fall beschäftigen und dann neu entscheiden.
Solange können die Mieter erst einmal in ihrer Wohnung bleiben.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 27. April 2017, 08:05:39
Im Zweifel für den Mieter

– Der BGH schützt Mieter besser vor Kündigung:


Wenn der Vermieter in der Wohnung seine Büro- oder Geschäftsräume einrichten will,
hat das nicht zwangsläufig Vorrang.

Künftig müssen die Gerichte in jedem Einzelfall abwägen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich so gewichtig sind, dass das die Räumung rechtfertigt. Bisher war es verbreitete Praxis.
In solchen Fällen ein "berechtigtes Interesse" an der Kündigung anzunehmen - ähnlich wie beim Eigenbedarf,
also wenn der Vermieter oder dessen nahe Angehörige in einer neuen Lebenssituation selbst in die Wohnung ziehen möchten. Der Mieter hat dabei in aller Regel keine großen Chancen, sich zu wehren.
BGH Urteile Az.: VIII ZR 44/16 und AZ.: ZR 45/16       

Die Vorsitzende Richterin räumte ein, dass das zumindest teilweise auch mit früheren BGH-Entscheidungen zusammenhänge, die offensichtlich missverstanden worden seien.
Einen Fall aus Berlin nahm der Senat deshalb nun zum Anlass, um die Linie neu vorzugeben.                                                                                                                                   
Sie betonte, dass es im Streit um Wohnungskündigungen oft um existenzielle Belange gehe.
"Deshalb wünschen wir uns, dass man sich dafür in den Instanzen die ausreichende Zeit nimmt".

Grundsätzlich hat der Vermieter den BGH-Vorgaben zufolge bessere Chancen, wenn er in der Wohnung leben und arbeiten möchte. Will er die Räume ausschließlich fürs Geschäft, muss es dafür gewichtige Gründe geben, also etwa, dass er sonst nicht rentabel arbeiten kann.
Im Berliner Fall sieht der Senat solche Nachteile nicht.
Dort hatte ein Mieter nach 40 Jahren ausziehen sollen, weil der Ehemann der Vermieterin in der Wohnung Akten seiner Beratungsfirma unterbringen wollte.
Der BGH konnte nicht erkennen, warum das nicht auch etwas weiter entfernt möglich sein sollte.
Der Mieter kann also bleiben.
Die Berliner Gerichte hatten zuvor die Kündigung für berechtigt gehalten,
die Räumung aber wegen eines neuen Schutz-Gesetzes für Wohnraum untersagt.
Um die Wohnungsnot in der Hauptstadt zu lindern, ist es nur noch unter strengen Auflagen erlaubt,
in einer Wohnung ein Büro, eine Kanzlei oder eine Praxis einzurichten oder dort Feriengäste einzuquartieren.                                                   
Wegen der grundsätzlichen Bedenken spielte dieses Zweckentfremdungsverbot vor dem BGH keine Rolle mehr.             

In einem zweiten Fall aus Koblenz mahnte der Senat ebenfalls mehr Sorgfalt bei der Prüfung an.
Dort sollte ein Mieter weichen, um Platz für den neuen Hausmeister zu machen.
Am Ende zog dieser aber gar nicht ein - sondern eine ganz andere Familie.
Der Mieter sieht sich getäuscht und will Schadenersatz für seine Umzugs kosten und die neue höhere Miete.
Der Vermieter sagt, der Hausmeister habe sich später um entschieden, er wolle wegen Kniebeschwerden nun doch nicht in den dritten Stock.                                                     

Das Berufungsgericht fand diese Begründung plausibel.
Anders die Karlsruher Richter, die die Darstellung für "kaum nachvollziehbar" halten.
Braucht der Eigentümer die Wohnung letztlich gar nicht wie angekündigt, muss er das dem Urteil zufolge aber gut und stimmig begründen. Komme er seiner "besonderen Darlegungslast" nicht nach, seien die Gerichte verpflichtet davon auszugehen, dass der Mieter hinters Licht geführt wurde.                             

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  März 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. Mai 2017, 10:53:48
Fahrlässig verursachter Schaden:

Kündigung nicht berechtigt


Wann müssen Mieter mit einer Kündigung rechnen? Mit dieser Frage beschäftigen sich Gerichte oft.
Ein vom Mieter fahrlässig verursachter Schaden rechtfertigt eine Kündigung nicht unbedingt.   
Läuft ein Mietverhältnis lange Zeit ohne Beanstandungen, rechtfertigt ein fahrlässig verursachter Schaden durch den Mieter keine fristlose Kündigung. Landgericht Berlin (Az.: 67 S 410/16).
Selbst wenn die Höhe des Schadens erheblich ist, muss ein Mieter vorher abgemahnt werden.

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter fahrlässig einen Wasserschaden verursacht.
Es entstand ein Schaden in Höhe von rund 10.500 €.
Der Schaden wurde von der Versicherung übernommen.
Dennoch kündigte die Vermieterin dem Mieter außerordentlich, hilfsweise ordentlich.
Die Räumungsklage hatte allerdings vor dem Amtsgericht zunächst keinen Erfolg.
Die Kündigung sei in diesem Fall nicht zulässig, befand auch das Landgericht.

Urteil:

Der Mieter sei nicht abgemahnt worden. Das gelte ungeachtet der Schadenshöhe in diesem Fall.
Diese spiele bei der Kündigung erst dann eine Rolle, wenn der Mieter mit dem Ausgleich eines von ihm schuldhaft verursachten Schadens in Zahlungsverzug gerät.
Das sei hier aber nicht der Fall, denn der Schaden sei von der Versicherung reguliert worden.                     

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2017 

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 31. Mai 2017, 10:31:23
Auch Mieter haben Recht auf Umbau 

Kann ich als Mieter eine Sanierung eigenständig vornehmen oder muss ich eine Genehmigung dafür haben?

Für alle baulichen Änderungen in der Wohnung benötigen Sie als Mieter eine Erlaubnis Ihres Vermieters.
Auch wenn die Beseitigung von Schwellen und der Einbau einer modernen Dusche für die Wohnung an sich eine Verbesserung darstellen, liegt die Entscheidung beim Vermieter.

Nach § 554 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter einen Umbau genehmigen,
wenn dieser erforderlich ist, damit Sie bei einer bestehenden Behinderung die Wohnräume nutzen können und er keine guten Gründe hat, den Umbau nicht zu genehmigen.       
   

Der Anspruch auf Umbau bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf den Zugang und den Keller.
Der Vermieter darf beim Auszug den kostenpflichtigen Rückbau verlangen.
Die mündliche Genehmigung für die Maßnahme gilt nicht, vereinbaren Sie den Umbau schriftlich.
Sie benötigen diese auch für die Vorlage bei der Pflegekasse.
Der Umbau außerhalb der Wohnung kann verweigert werden, wenn beispielsweise die Nutzung der Treppe durch den Einbau eines Treppenlifts den Fluchtweg für andere Mieter gefährdet.                   

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. Juni 2017, 09:39:30
Auch Mieter haben Recht auf Umbau

Welche Maßnahmen kann ich für einen altersgerechten Umbau mit einem Bausparvertrag finanzieren?


Sie können viele altersgerechte Umbauten mit einem Bausparvertrag finanzieren.
Das können Aus- und Umbaumaßnahmen sein oder auch die altersgerechte Sanierung des bestehenden Bades. Selbst der Erwerb eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts in einem Seniorenwohnheim kann die Verwendung eines Bausparvertrages rechtfertigen. Sollten die Maßnahmen schnell erforderlich und finanzierbar sein, bieten Vorfinanzierungskredite die schnellste und günstigste Lösung. Sie nutzen den Bausparvertrag im Nachhinein,
können aber bereits die günstigen Darlehenszinsen nutzen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 07. Juni 2017, 10:38:20
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Ich will mein Treppenhaus altersgerecht umgestalten.
Was sollte ich beachten? 


Aus planerischer Sicht sind einläufige oder zweiläufige gerade Treppen ohne Wendelungen die beste Lösung.
Handläufe sollten zudem beidseitig existieren und mit Überhängen bei Aus- und Antritt versehen sein.                       

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. Juni 2017, 09:59:07
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Gleich altersgerecht bauen?


Das Institut für Bauforschung in Hannover hat die Mehrkosten für eine barrierefreie Wohnungsausstattung
(nach Din 18040) errechnet.
Das Ergebnis: Für eine 70 qm² große Wohnung betragen sie nur 3,2% der Bausumme.

Auf diese Dinge sollten Bauherren laut DIN-Verordnung achten:           
       

1. Schwellenfreien Zugang zu allen Räumen, zu Terrasse und Balkon                                                           
2. Ausreichende Breite der Türen
    (mindestens 90 Zentimeter für die Wohnungstür und mindestens 80 Zentimeter für die Zimmertüren)
3. Genügend Bewegungsflächen (ein Bad sollte mind. 7 qm² groß sein)                                                 
4. Die Installation von Lichtschaltern, Steckdosen etc. in einer Höhe,
     die sie auch im Sitzen erreichbar macht (85 Zentimeter Höhe)                                                                                                     
5. Rutschfeste und ebene, ohne Stolperkante verlegte Bodenbeläge                                                             
6. Badezimmertüren, die nach außen aufschlagen                                                                                       
7. Dusche ohne Schwelle                                                                                                                             
8. Leicht erreichbare und bedienbare Griffe an Fenstern und Bad- und Balkontüren

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Juni 2017, 09:49:31
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Wie hoch sind die Kosten für eine barrierefreie Sanierung
und wer unterstützt uns dort finanziell?


Wir haben Eigenkapital, möchten aber auch Fördermittel in Anspruch nehmen. 
Die Kosten für eine barrierefreie Sanierung, oder Wohnraumanpassung, richten sich nach dem Umfang der Umbaumaßnahmen. Liegt ein Pflegegrad vor, übernimmt die Pflegekasse bis zu 4.000 €.
Bevor Sie Handwerkerverträge abschließen, müssen die Umbaumaßnahmen von der Pflegekasse bewilligt sein.
Es ist auch möglich, den Anspruch auf einen Zuschuss von maximal vier Bewohnern zusammenlegen.
Wohngemeinschaften können so einen maximalen Förderbetrag von 16.000 € erhalten. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. Juni 2017, 08:35:52
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Ich lebe in WMS (Sachsen-Anhalt) und bin pflegebedürftig.

Wer berät mich zum möglichen Umbau meiner Wohnung?

Wenden Sie sich an eine Wohnberatungsstelle, z.B. des Vereins Pia (http://www.pia-magdeburg.de)   (Prävention im Alter).
Sie werden bei notwendigen Anpassungsmaßnahmen in der eigenen Wohnung beraten und unterstützt.
Bei einem Hausbesuch werden Details festgelegt und an die individuelle Pflegebedürftigkeit angepasst.
Zur Unterstützung der Beratungstätigkeit kann in Magdeburg auch eine kleine barrierefreie Musterausstellung besucht werden. Ältere, behinderte und pflegebedürftige Personen werden auch zu den verschiedenen ambulanten Wohnmöglichkeiten beraten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. Juni 2017, 09:50:44
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Welche Möglichkeiten gibt es für den altersgerechten Umbau?


Durch eine Sanierung haben Sie die Möglichkeit, in Ihrem gewohnten Umfeld zu wohnen und die vertraute Wohnung an Ihre individuellen Bedürfnisse anzupassen.
Die Wohnung kann mit Hilfsmitteln so eingerichtet werden, dass eine selbständige Haushaltsführung auch mit körperlichen Einschränkungen möglich ist.
Einzelne Räume werden umgestaltet, z.B. wäre das der Einbau einer Dusche ohne Schwelle oder auch eine geänderte Möblierung für größere Bewegungsflächen.
Auch die Verbreiterung der Türen, der Abbau von Schwellen, die Verbesserung der Türbedienung und der Lichtschalter in Greifhöhe sind umsetzbar.
Lassen Sie sich hierzu umfassend beim Sozialamt, dem Behindertenbeirat, einer Seniorenberatungsstelle oder auch beim Mieterbund beraten.       

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017              
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 27. Juni 2017, 08:01:41
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Ich wohne im dritten Stock ohne Fahrstuhl und bräuchte auf Grund meines Gesundheitszustandes eine behindertengerechte Wohnung.
Wie finde ich eine geeignete Wohnung und gibt es eine finanzielle Förderung für einen behindertengerechten Umbau?

Sie sollten zuerst bei Ihrem Vermieter, aber auch bei anderen Vermietern in Ihrer Umgebung nachfragen,
ob es eine entsprechende Wohnung im Parterre oder auch mit Aufzug gibt.
Voraussetzung für eine finanzielle Unterstützung für einen behindertengerechten Umbau,
auch Umfeld verbessernde Maßnahme genannt, ist ein Pflegegrad.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. Juni 2017, 08:49:23
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Stimmt es, dass ich neuerdings auch meinen Wohn-Riester-Vertrag für die Modernisierung und den altersgerechten Umbau unseres Eigenheims nutzen kann?

Ja, das stimmt.

Die Wohn-Riester-Förderung kann jetzt auch für alters- und behindertengerechte Umbaumaßnahmen verwendet werden. Es ist möglich, jederzeit gefördertes Guthaben aus dem Riester-Vertrag zu entnehmen und für einen barrierefreien Umbau zu verwenden. Zu den Voraussetzungen zählen ein Mindestbetrag bei der Entnahme sowie die Prüfung der Maßnahmen durch einen Sachverständigen.                 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. Juli 2017, 10:49:34
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Wir sind beide Ende 60 und möchten unsere Eigentumswohnung vorausschauend altersgerecht umbauen.
Wir denken besonders an das Bad.
Bekommen wir dort auch einen Zuschuss von der Pflegekasse, da wir ja präventiv umbauen?

Ein Zuschuss ist hier leider nicht möglich.
Die gesetzliche Vorgabe für einen derartigen Zuschuss ist das Vorliegen des Pflegegrades.
Entweder investieren Sie eigene finanzielle Mittel oder prüfen die Inanspruchnahme eines Darlehens.                       

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. Juli 2017, 07:37:59
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Ich bin Mieter und 87.
Wie kann ich meine Dusche ebenerdig umbauen
und auch die Stufe zum Balkon umgestalten?


Suchen Sie unbedingt das Gespräch mit Ihrem Vermieter.
Sie dürfen ohne Zustimmung die Umbaumaßnahmen nicht vornehmen.
Im schlimmsten Fall besteht der Vermieter auf Rückbau, wenn Sie die Wohnung verlassen.
Vielleicht ziehen Sie auch einen Umzug in eine barrierefreie Wohnung in Erwägung.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 10. Juli 2017, 10:02:39
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Wie kann man den Alltag mit Hilfsmitteln erleichtern?


Schon kleinere Hilfsmittel tragen zur Selbständigkeit bei und ermöglichen so das Leben in den eigenen vier Wänden. Das können im Badezimmer Haltegriffe und Badewannenlifter, Sitzhilfen in der Dusche oder auch Rampen zum Hauseingang sein.
Es gibt ein sogenanntes „Hilfsmittelverzeichnis“. Maßnahmen hieraus werden bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von der Pflege- oder Krankenkasse anteilig bezahlt.

Eine Liste der Hilfsmittel finden Sie im Hilfsmittelverzeichnis (https://www.gkv-spitzenverband.de/krankenversicherung/hilfsmittel/hilfsmittelverzeichnis/hilfsmittelverzeichnis.jsp)   

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. Juli 2017, 09:26:49
Auch Mieter haben Recht auf Umbau -

Stimmt es, dass ich neuerdings auch meinen Wohn-Riester-Vertrag für die Modernisierung und den altersgerechten Umbau unseres Eigenheims nutzen kann?

Ja
, das stimmt. Die Wohn-Riester-Förderung kann jetzt auch für alters- und behindertengerechte Umbaumaßnahmen verwendet werden.
Es ist möglich, jederzeit gefördertes Guthaben aus dem Riester-Vertrag zu entnehmen und für einen barrierefreien Umbau zu verwenden. Zu den Voraussetzungen zählen ein Mindestbetrag bei der Entnahme sowie die Prüfung der Maßnahmen durch einen Sachverständigen.                                             

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 18. Juli 2017, 08:31:40
Wohnen –

Eigenbedarfskündigung bei kranker Tochter rechtmäßig -


Bei einer solchen Kündigung spielt es keine Rolle, ob ein Vermieter die entfallenden Mieteinnahmen kompensieren kann, wenn er die Wohnung einem nahen Verwandten kostenlos überlässt.
Urteil: AG Lennestadt (Az.: 3 O 460/15).

In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin Ende 2012 eine etwa 89 qm² große Wohnung angernietet.
Die Tochter der Vermieterin litt schon damals an einer schweren Herzerkrankung und wartete auf ein Spenderherz.
Nachdem sie dieses bekam, besserte sich ihr Gesundheitszustand wieder.
Im Jahr 2015 machte die Vermieterin Eigenbedarf für ihre Tochter geltend, die nach wie vor gesundheitlicher Pflege bedürfe. Die Mieterin hatte vor Gericht aber keinen Erfolg.
Das Mietverhältnis sei beendet, denn der Eigenbedarf sei hier gerechtfertigt.

Einem erwachsenen Kind müsse nicht zugemutet werden, bei der Mutter zu leben.
Die Wohnung sei zudem nicht überdimensioniert für eine Person.
Und dass die Mutter nun keine Mieteinnahmen mehr erzielt, sei kein Kriterium für die Frage,
ob der Eigenbedarf berechtigt ist.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Mai 2017

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. September 2017, 09:45:32
Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich widerrufen 

Steht eine Mieterhöhung an, muss der Mieter innerhalb einer Frist seine Zustimmung erteilen.
Das Widerrufsrecht besteht aber auch nach der Zustimmung.
Urteil LG Berlin (Az.: 63 S 248/16)
Doch das gilt nicht in jedem Fall.   

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden nur mit Zustimmung des Mieters wirksam.   
Ist die Erhöhung zulässig und gerechtfertigt, muss der Mieter spätestens zum Ablauf der Frist zustimmen – das ist der laufende Monat, in dem er die Ankündigung erhalten hat plus zwei weitere Monate.
Verweigert er die Zustimmung, muss der Vermieter klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzen.   

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin hat der Mieter selbst bei einer erteilten Zustimmung noch ein Widerrufsrecht.
Widerruft er seine Zustimmung zur Mieterhöhung, gilt seine Zustimmung als nicht abgegeben.

Soweit er schon die erhöhte Miete gezahlt hat, kann der die Rückzahlung dieser Mietanteile verlangen.
Der Mieter hat 14 Tage Zeit, seine Zustimmungserklärung zu widerrufen.
Hat der Vermieter nicht ausdrücklich auf dieses Widerrufsrecht hingewiesen, verlängert sich die Widerrufsfrist um 12 Monate.   

Dieses Widerrufsrecht gilt allerdings nur, soweit die Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft zu werten ist und der Vermieter gewerblich Wohnungen vermietet.
Entscheidend hierfür ist ein organisiertes Betriebs- und Dienstleistungssystem.
Der Vermieter muss in seinem Unternehmen die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen haben, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen.

Beispiel:
Gewerbliche Großvermieter, die für die Versendung von Mieterhöhungen entsprechende Software verwenden und lediglich den Mieternamen, die Wohnung, Fläche und Angaben zur Miete austauschen.
Kein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn ein inhaltlich nur auf den einzelnen Mieter bezogenes,
individuelles Schreiben verschickt wird.             

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2017

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. September 2017, 06:48:57
Betriebskostenabrechnung:

Zustellung am Silvestertag reicht


Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss Mietern innerhalb einer festen Frist mitgeteilt werden.
Die Frage allerdings ist: Muss sie nur fristgemäß in den Postbriefkasten geworfen werden?
Oder muss der Brief tatsächlich beim Mieter ankommen?
Antworten bietet die Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Az.: 316 S 77/16).
Bei Betriebskosten einer Immobilie gilt:
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Bei einer Abrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 muss diese also bis Ende 2017 mitgeteilt werden.

Im verhandelten Fall ging es um eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Parteien stritten nach dem beendeten Mietverhältnis über die Rückzahlung der Kaution, die der Vermieter nicht auszahlen wollte. Er wollte sie gegen Ansprüche aus der letzten Betriebskostenabrechnung gegenrechnen.

Strittig war unter anderem die Frage, ob die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen war.
Im konkreten Fall wurde die Abrechnung nachweislich am 31. Dezember um 17.34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen. Und das war auch ausreichend, entschied das Gericht.
Der Einwurf in einen privaten Briefkasten ist auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr noch fristwahrend.
Zum einen berücksichtigte das Gericht hierbei, dass es sich beim Silvestertag nicht um einen offiziellen Feiertag handelt -
und zum anderen, dass die Postzustellungen in jüngster Zeit bekanntermaßen auch zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen.
Es sei daher dem Mieter zumutbar gewesen, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18.00 Uhr den Briefkasten zu kontrollieren.                                   
Fundquelle: Auszug – „ALLER-Zeitung“ (Gifhorn/Wolfsburg) Juli 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. November 2017, 09:39:47
Mietrecht:

kein Grundrecht auf Reibach 

Mieter müssen benachbartem Geschäft nicht weichen BGH-Urteil: Az.: VIII ZR 243/16
Eigentümer vermieteter Immobilien haben "keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung".
Im Streit um eine Mietkündigung stehen den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters die ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Belange der Mieter gegenüber, betonte der BGH.
Demnach ist eine Mietkündigung zur wirtschaftlichen Verwertung eines Gebäudes nur zulässig,
wenn die sonst bestehenden Nachteile für den Eigentümer die Nachteile des Mieters deutlich übersteigen.

Fall:

Konkret geht es um ein Modegeschäft in St. Blasien bei Freiburg.
Eigentümerin des Gebäudes ist eine Immobiliengesellschaft, die 2015 auch das mit einem Mietshaus bebaute Nachbargrundstück kaufte. Die Gesellschaft will das Mietshaus abreißen, um Platz für eine Erweiterung des Modegeschäfts zu machen. Noch im selben Jahr kündigte sie den Mietern.
Die Mieter einer im Jahr 2012 bezogenen Sieben-Zimmer-Wohnung weigerten sich jedoch auszuziehen.
Die Immobiliengesellschaft klagte schließlich auf Räumung. Sie argumentierte, die Erweiterung des Modehauses sei zwingend erforderlich, um die Existenz des Geschäfts dauerhaft zu sichern. Amtsgericht und Landgericht waren dem noch gefolgt.
Der BGH wies die Räumungsklage nun jedoch ab.

Zur Begründung betonten die Karlsruher Richter, dass nicht nur die Eigentumsrechte der Immobiliengesellschaft Verfassungsrang haben. Auch das „Besitzrecht des Mieters" sei durch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes geschützt.
"Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung."
Umgekehrt sei eine solche sogenannte Verwertungskündigung aber auch nicht erst zulässig, wenn die Existenz eines Unternehmens bedroht ist. Eigentümer und Vermieter müssten keine Nachteile hinnehmen, die die Nachteile der Mieter durch den Verlust ihrer Wohnung weit übersteigen. Die Gerichte müssten die Interessen beider Seiten daher sorgfältig abwägen, mahnte der BGH.

Im konkreten Fall hätten sich die Vorinstanzen auf die angeblich existenzielle Bedeutung der Erweiterung für das Modehaus gestützt. Dies sei aber lediglich ein sehr allgemein gehaltener Vortrag der Immobiliengesellschaft gewesen.
Auch das Unternehmen habe "nicht einmal ansatzweise" dargelegt, dass das Modehaus nur durch eine Erweiterung auf dem Nachbargrundstück dauerhaft gesichert werden könne.
Der BGH rügte, dass Gerichte ohne solche Nachweise "dem Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung" nachgeben würden.

"Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht." Im konkreten Fall seien die Anforderungen an die notwendigen Nachweise besonders hoch, weil das Modehaus und die Immobiliengesellschaft zwar wirtschaftlich und personell eng verbunden seien, es sich rechtlich aber dennoch um verschiedene Unternehmen handelt.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  September 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 18. November 2017, 06:59:37
Wohnen –

Kinder sind zumutbar

 

Keine Frage:

Kinder können laut sein. Allerdings müssen Nachbarn Kinderlärm grundsätzlich ertragen.
Aus Angst vor dem Geschrei können sie jedenfalls keine Baugenehmigung für eine Kita zu Fall bringen:
Kindertagesstätten sind auch in reinen Wohngebieten zulässig. (VGH) Az.: 3 B 107/17)

Anwohner können sich daher nicht gegen den Bau wehren mit dem Argument, die Kita störe in so einem Gebiet.
Bewohner haben kein Recht darauf, dass sich Baumaßnahmen an ihren persönlichen Lebenssituationen orientieren.
Das Baurecht ist grundsätzlich grundstücksbezogen, erklärte der VGH Hessen.

In dem verhandelten Fall hatten Bewohner gegen die Baugenehmigung für eine Kindertagesstätte in ihrer Nachbarschaft geklagt.
Sie befürchteten Einschränkungen durch die bis zu 66 Plätze.
Unter anderem befürchteten sie eine unzumutbare Beeinträchtigung durch Parkplatzsuchende.
Eine Kindertagesstätte sei in einem reinen Wohngebiet ohnehin nicht zulässig, so das Argument der Anwohner.

Das Gericht sah das anders: Bei der Beurteilung, ob Bauvorhaben rechtlich zulässig sind,
werden subjektive und persönliche Befindlichkeiten grundsätzlich nicht beachtet.
„Gerade in Wohngebieten sei außerdem die Einrichtung von Kinderbetreuungseinrichtung objektiv geboten".

Ein Gebietserhaltungsanspruch ist darauf beschränkt, Vorhaben zu verhindern, die in einem Baugebiet nicht zulässig sind. Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen und damit keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. November 2017, 18:41:14
Plötzlich teurer 

Hoher Preisanstieg an Betriebskosten ist zu begründen


Auch Vermieter müssen wirtschaftlich handeln. Darauf haben Mieter einen Anspruch.
Werden einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung deutlich teurer, muss der Vermieter das im Zweifel begründen können.
Bei einem Anstieg von mehr als 50% im Vergleich zum Vorjahr hat ein Mieter das Recht zu erfahren, welche Preisverhandlungen der Vermieter geführt hat. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 210 C 387/16).

In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter einen Dienstleister verpflichtet, der die Gartenpflege und den Winterdienst erledigte sowie Hauswartleistungen übernahm. Der Dienstleister kündigte die Verträge. Daraufhin schloss der Vermieter mit demselben Unternehmen neue Verträge ab - zahlte jetzt für die Dienstleistungen allerdings zwischen 60 und 160 % mehr. Einer Mieterin gefiel das nicht.
Sie verlangte Betriebskosten zurück, weil der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen habe.

Vor Gericht bekam die Mieterin teilweise Recht.
Zwar müsse grundsätzlich der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot darlegen.
Steigen die Preise aber innerhalb eines Jahres um mehr als 50%, müsse der Vermieter offenlegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, ein preisgünstigeres Unternehmen zu finden.
Die Klägerin scheiterte allerdings mit ihrem Vorhaben, die Betriebskosten auf Grundlage der alten Beträge mit einem Abschlag von 10% abzurechnen. Die Beträge müssten vielmehr auf Grundlage der Mittelwerte des geltenden Betriebskostenspiegels geschätzt werden.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 30. November 2017, 10:16:44
Betriebskosten:

Korrekt abrechnen


Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht übersichtlich sein.

Ausreichend ist es, wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: VIII ZR 3/17).     
Entscheidend ist nach Ansicht der Richter allein, ob die Angaben in der Abrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.

In dem verhandelten Fall listete die beanstandete Abrechnung auf der ersten Seite 15 Kostenpositionen auf, addierte auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen und ordnete sie vier mit Abis D bezeichneten Rubriken zu, ohne dabei die Kostenpositionen selbst noch einmal zu beschreiben. Schließlich wurden auf der Folgeseite die Nebenkostenrubriken nicht wie vorher mit Abis D, sondern jetzt mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet.           

Nach Ansicht des BGH ist auch eine derartige Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß.
Es sei nicht zu beanstanden, dass der Mieter, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorherigen Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen müsse.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 21. Dezember 2017, 08:13:48
Vermieter darf Mieter nicht zugleich abmahnen und kündigen   

Mieter haben Pflichten

Verstoßen sie gegen diese, müssen sie mit Konsequenzen rechnen.
Vermieter können Mieter entweder abmahnen oder kündigen, je nach Schwere der Verletzung.
Beides gleichzeitig geht allerdings nicht.   
Verletzen Mieter ihre Pflichten, müssen Vermieter das nicht hinnehmen.
Sie können in einem solchen Fall den Mieter abmahnen, damit er sein Fehlverhalten einstellt.   
Eine andere Möglichkeit ist die Kündigung des Mietverhältnisses.
Beides zugleich ist allerdings nicht zulässig. AG Hamburg (Az.: 46 C 144/16).

In dem verhandelten Fall hatte ein an Schizophrenie erkrankter Mieter unter anderem durch wiederholtes Schreien und Brüllen in der Wohnung auf sich aufmerksam gemacht.
Außerdem trat der Mieter die Wohnungstür der Nachbarin ein.
Der Vermieter mahnte den Mieter ab und kündigte zugleich das Mietverhältnis.
Da der Mieter nicht die Wohnung räumte, erhob der Vermieter Klage.   

Ohne Erfolg: Die Kündigung habe keinen Bestand, denn der Vermieter habe nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt.
Vielmehr stütze er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle. Dies sei aber nicht zulässig.

Die Abmahnung soll dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern. Das kann aber nicht erreicht werden, wenn zugleich die Kündigung ausgesprochen wird. Die Abmahnung hätte dann keine Funktion. Hinzu kam in diesem Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage war, über sein Verhalten zu bestimmen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2017

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. Januar 2018, 11:19:02
Gelegentliche Wohnungsnutzung -

kein Grund für Eigenbedarf


Ein Eigentümer darf dem Mieter nicht kündigen, weil er die Wohnung selbst gelegentlich nutzen möchte.
Er muss glaubhaft machen, dass ein regelmäßiger Eigenbedarf besteht.
Eine Eigenbedarfskündigung muss gut begründet werden.
Dabei gilt: Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, ist nicht automatisch vorrangig.
Die gegensätzlichen Interessen von Mieter und Eigentümer müssen in jedem Fall gegeneinander abgewogen werden.

Eigentümer können nicht vollkommen frei über ihre vermieteten Immobilien verfügen.
So reicht es für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus, wenn der Eigentümer eine Wohnung nur gelegentlich selbst nutzen will.
In einem solchen Fall überwiegt das Interesse des Mieters.
Entscheidung des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 23 C 258/15).
Der Vermieter kann in solchen Fällen auch auf andere Unterkünfte wie ein Hotel oder eine Pension ausweichen.

In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter aus Schwerin Eigenbedarf an seiner vermieteten Wohnung in Berlin angemeldet.
Die Begründung: Er verwalte das Haus, in dem die vermietete Wohnung liege und auch weitere Objekte in Berlin.
Hierzu sei seine Anwesenheit ein bis zweimal pro Woche regelmäßig erforderlich.
Bisher habe er in einem Hotel gewohnt, diese Kosten wolle er nun aber sparen.

Weitere im Haus gelegene Wohnungen seien nicht geeignet, da diese zu klein oder zu schwer zu erreichen seien.
Die Mieter waren hingegen der Auffassung, die Kündigung sei nicht gerechtfertigt.

Mit Recht: Zwar sei durch den BGH festgestellt, dass eine teilgewerbliche Nutzung für eine Eigenbedarfskündigung ausreichen kann. Dennoch müssen gegensätzlichen Interessen abgewogen werden.
Die Wohnung stellt in der Regel den Mittelpunkt der privaten Existenz dar.
Die angegebene Nutzungszeit des Eigentümers ist in diesem Fall aber im Gegensatz dazu so kurz, dass sie durch andere Unterkünfte angemessen abgedeckt werden kann. Es soll gerade nicht erreicht werden, dass der Mieter weichen muss, nur weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2017

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Februar 2018, 13:34:39
Wann darf Vermieter die Wohnung eines Verstorbenen räumen? 

Ein Mensch stirbt und niemand meldet sich, um sich um den Nachlass zu kümmern.
Ein Vermieter stand vor diesem Dilemma und ging vor Gericht. 

Verstirbt der Mieter und melden sich dessen Erben nicht, kann der Vermieter beim Nachlassgericht Anordnung von Nachlasspflegschaft beantragen. Mit dem eingesetzten Nachlasspfleger kann die Räumung dann bewerkstelligt werden.

In dem vom Kammergericht in Berlin (KG) verhandelten Fall (Az.: 19 W 102/17) war der Mieter einer Wohnung gestorben.
Die Erben meldeten sich aber nicht.
Allerdings wollte der Vermieter die leerstehende Wohnung bald räumen.
Ohne Erben hatte er aber keinen Ansprechpartner. Was also tun?  

Es gibt eine Lösung für dieses Dilemma: Zwar darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Wohnung räumen,
sondern muss seinen diesbezüglichen Anspruch notfalls mittels gerichtlicher Hilfe durchsetzen.

Hierzu kann bei Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragt werden.
Das gilt auch dann, wenn kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.
Der vom Gericht bestellte Nachlasspfleger vertritt dann die Erben.
Gegen ihn kann und muss der Vermieter seine Ansprüche auf Räumung durchsetzen.

Fundquelle: Auszug „VOLKSSTIMME“ – Januar 2018
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 13. Februar 2018, 09:58:10
Wohnen; Tipp:

Renovieren bei Auszug (http://www.zdf.de/verbraucher/wiso/videos/renovieren-bei-auszug-wiso-tipp-100.html)


Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Juli 2018, 10:49:41
Wohnen

Beiträge ausweisen – Nebenkosten müssen erkennbar sein


Mieter können einen Teil ihrer Betriebskosten als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen.
Dafür können sie vom Vermieter verlangen, in der Abrechnung bestimmte Pauschalrechnungen näher aufzuschlüsseln.
Der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, die absetzbaren Beträge selbst anhand der
Betriebskostenabrechnung zu ermitteln. Landgericht Berlin (Az.: 18 S 339/16).

Im verhandelten Fall war im Mietvertrag geregelt, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet sei,
dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen.
Mit seiner Klage forderte ein Mieter vom Vermieter aber, ihm für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung auszustellen - oder zumindest verschiedene Positionen, die Frisch- und Schmutzwasser und sonstige Nebenkosten betrafen, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln.

Das LG Berlin gab dem Mieter in zweiter Instanz Recht.
Zwar müsse der Vermieter keine gesonderte Steuerbescheinigung ausstellen und auch nicht einzelne Posten in der Abrechnung ausdrücklich als haushaltsnahe Dienstleistungen bezeichnen.
Der Mieter habe allerdings das Recht, zumindest eine solche Betriebskostenabrechnung vom Vermieter zu erhalten,
anhand derer sich die Beträge ermitteln ließen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden sind.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2018
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. Juli 2018, 10:14:21
Wohneigentümergemeinschaft (WEG) kann Tagesmutter die Arbeit nicht einfach verbieten

Kinder können laut sein.
Und Nachbarn müssen meist auch damit leben.
Aber was ist, wenn eine Tagesmutter in einer Wohnung Kinder betreut?
Aus juristischer Sicht kommt es in diesem Fall darauf an, wie viele Kinder betreut werden. 

Schreien, lachen, weinen: Diese Geräusche nerven den einen oder anderen.
Doch der Rabatz von Kindertagesstätten, Spielplätzen oder ähnlichem sind in der Regel keine schädliche Umwelteinwirkung. 
Aus diesem Grund kann eine WEG auch nicht ohne weiteres verbieten, dass in einer Wohnung der Eigentumsanlage eine Tagesmutter arbeitet.
Das gilt nach einem jetzt nach einem Urteil des Amtsgerichts Bonn umso mehr,
wenn in der Wohnung nur wenige Kinder betreut werden (Az.: 27 C 111/17).

In dem verhandelten Fall hatte der Eigentümer seine Wohnung an eine Tagesmutter vermietet.
Die übrigen Eigentümer waren mit den Kindern im Haus aber nicht einverstanden.
Aus ihrer Sicht war der Hausfrieden gestört. Neben dem erhöhten Lärmpegel monierten sie unter anderem die hohe Besucherfrequenz, mehr Schmutz im Treppenhaus sowie einen deutlichen Zuwachs des Mülls durch Windeln.
Daher wollten sie der Tagesmutter untersagen, ihre Arbeit zu verrichten.

Ohne Erfolg:

Durch den Betrieb der Tagesmutter entstehe keine extrem große Beeinträchtigung, erklärte das Gericht.
Genehmigt sei die Betreuung von zwei bis drei Kindern.
Das übersteige nicht den Geräuschpegel einer typischen Familie.
Der beklagte Kinderlärm sei daher absolut zumutbar. Bei den Kindern handele es sich um Einjährige,
die sich nicht einmal rund um die Uhr in der Wohnung aufhielten und zudem noch zwischendurch einen Mittagsschlaf halten.
Eventuelle Unfreundlichkeiten im Treppenhaus durch Eltern, die ihre Kinder bei der Tagesmutter abholen,
seien ein allgemeines Lebensrisiko.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Januar 2018
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. August 2018, 07:07:22
Mieterrecht gestärkt:

Keine Kündigung wegen geringen Gehalts


Ein niedriges Gehalt ist noch lange kein Grund für eine außerordentliche Kündigung.
Der BGH wies die Klage eines Vermieters auf Räumung einer Wohnung ab und stellte klar, dass es dafür hohe Hürden gibt.
«Wir sehen das durchaus als Grundsatzurteil»,
sagte die Vorsitzende Richterin Karin Milger und verwies den Fall zurück an das Stuttgarter Landgericht (Az.: VIII ZR 105/17).

Fall:

Geklagt hatte ein Lehrling aus WENDLLINGEN in Baden-Württemberg, der nach dem Tod seiner Lebensgefährtin in den Mietvertrag für die gemeinsame Wohnung eingetreten war.
Einige Monate später bat er darum, ein Zimmer untervermieten zu dürfen, um die Kosten dauerhaft zu decken.
Der Vermieter lehnte ab, kündigte und klagte auf Räumung mit Verweis auf die geringen Einkünfte des jungen Mannes
- obwohl dieser die Miete immer bezahlt hatte.

Außerordentliche Kündigungen seien auch in diesem Fall nur aus wichtigem Grund möglich und nur dann, wenn die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist.
«Das muss der Vermieter darlegen und begründen und nicht der Mieter», betonte Milger.
Die stets pünktlichen eingegangenen 545 € plus Nebenkosten habe auch die Vorinstanz nicht berücksichtigt.
«Dabei hätte der Mieter Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit doch gar nicht deutlicher ausräumen können», hatte Milger schon während der Verhandlung gesagt.
Konkrete und objektive Anhaltspunkte dafür, dass der junge Mann nicht genug Geld habe, habe es aber nicht gegeben.
Außerdem habe der Vermieter weder das Vermögen des Mannes berücksichtigt noch die Untervermietung eines Zimmers erlaubt.

Gesetzlich ist es in Paragraf 563 BGB geregelt, dass Kinder oder Partner den Mietvertrag übernehmen können, wenn der Hauptmieter stirbt. Umgekehrt hat der Vermieter dann zwar das Recht, außerordentlich zu kündigen, wenn er «aus wichtigem Grund» nicht mit dem neuen Mieter einverstanden ist. Ein geringes Gehalt allein reiche dafür aber nicht aus - «sonst wäre der Paragraf ja praktisch ausgehöhlt», sagte Milger.

Fundquelle: Auszug – „SVZ“ (Schweriner Volkszeitung) – Februar 2018
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. August 2018, 09:58:54
Wohnen
 
BGH verhandelte Fälle extremer Strom und Heizkostenrechnungen


Kann es sein, dass in einem Haushalt der abgerechnete Stromverbrauch plötzlich auf das 10fache steigt?
Warum soll ein Mieter im Mehrfamilienhaus auf einmal fast 50% der gesamten Heizenergie verbraucht haben?

Jetzt hat der BGH in 2 Urteilen klargestellt, dass Mieter oder Kunden dabei nicht die Beweislast tragen müssen. 
(Az.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17)

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2018

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. September 2018, 07:03:39
Wohnen: Hausfrieden gestört

Vermieter darf fristlos kündigen


Auch wenn man seinen Nachbarn im Mehrfamilienhaus nicht mag: Bedrohen und beleidigen sollte man ihn nicht.
Denn ein solches Verhalten rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.
Amtsgericht München (Az.: 474 C 18956/16).

Dem Vermieter muss dem Urteil zufolge im Zweifel zum Schutz der bedrohten Mieter die Möglichkeit eröffnet werden,
das Mietverhältnis mit dem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden.
 
Im verhandelten Fall hatte der Mieter einer Wohnung sehr lautstark und heftig mit seiner Freundin gestritten.
Nachdem die angegriffene Frau Schutz bei Nachbarn gesucht hatte, wurden auch diese von dem wütenden Mann attackiert.
Bis zum Eintreffen der Polizei bedrohte er die Nachbarsfamilie und beschimpfte sie.
Obwohl der aggressive Mieter die Vorwürfe abstritt, wurde ihm vom Vermieter daraufhin gekündigt.
Und zwar zu Recht.

Denn Zeugen vermittelten den Eindruck, dass sie sich durch die geschilderten Vorfälle in nachvollziehbarer Weise massiv und nachhaltig beeinträchtigt, belästigt, beleidigt und bedroht fühlten und dass sie große Angst vor dem Mann haben.
Dies sei eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2018
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 16. September 2018, 09:49:37
Vermieter muss bei Schäden keine Frist setzen

BGH-Urteil: (VIII ZR 157/17)


Statt einer Nachbesserung von Schäden durch den Mieter kann der Vermieter laut BGH auch sofort einen Geldersatz fordern.
Ein Vermieter kann nach dem Auszug des Mieters in bestimmten Fällen sofort Schadenersatz für Mängel verlangen.
Er müsse dann keine Frist zur Nachbesserung setzen.

Fall:

Der Ex-Mieter aus Bayern war bereits vor dem Amtsgericht in Bad Neustadt a.d. Saale und dem LG Schweinfurt gescheitert.
Er hatte sich gegen finanzielle Forderungen seines früheren Vermieters wegen Schimmelbefalls,
ungepflegter Badezimmerarmaturen, eines Lackschadens an einem Heizkörper und Mietausfalls gewehrt.
Die Vorinstanzen sprachen dem Vermieter 5.171 € plus Zinsen zu.

Eine Frist zur Nachbesserung muss ein Vermieter dem Urteil zufolge etwa bei Schönheitsreparaturen einräumen.

Anders verhalte es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die Räume schonend und pfleglich zu behandeln.
Bei einer Beschädigung der Mietsache könne der Vermieter statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen,
ohne zuvor eine Frist zur Beseitigung gesetzt zu haben.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2018 

Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. September 2018, 09:24:15
Haustür eingeschlagen

sofortige Mietvertrag-Kündigung


Das Amtsgericht MELSUNGEN in Thüringen  hat entschieden:
Grobe Gewalt von Mietern rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung  (Az.: 4 C 325/17(170).
In sozialen Brennpunkten kann der Umgangston durchaus auch mal rau werden.
Wer allerdings zu grober Gewalt greift, muss damit rechnen, seinen Mietvertrag sofort zu verlieren.
Denn wer andere gefährdet, überschreitet die Grenzen der Toleranz.
Das gilt auch, wenn Mieter wegen psychiatrischer Erkrankungen unter Betreuung stehen.
Denn die Anwendung von massiver Gewalt zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

In dem verhandelten Fall kam es nach einem Umtrunk zu einem Streit zwischen Nachbarn.
Einer der Mieter fühlte sich provoziert und schlug daraufhin die Wohnungstür seines Nachbarn mit einem Holzhammer ein.
Die Vermieterin kündigte dem rabiaten Mieter ohne vorherige Abmahnung außerordentlich.
Dieser wehrte sich: Zum einen liege hier ein suchtbedingtes Fehlverhalten vor.
Zum anderen befinde sich das Haus in einem sozialen Brennpunkt.
Da viele Mieter ein auffälliges Sozialverhalten zeigten, erscheine der Vorfall in einem milderen Licht.   

Das Gericht konnte diesen Gründen nicht folgen:

Das Einschlagen der Wohnungstür eines Mitmieters stelle eine gravierende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar
und störe den Hausfrieden nachhaltig.
Der Vorfall zeige, dass von dem Mieter erhebliches Gewaltpotenzial ausgehe.
Die Vermieterin trage das Risiko, dass es abermals zu einem solchen Kontrollverlust komme.
Das könne ihr nicht zugemutet werden. Daher sei sie zu raschem Handeln nicht nur zu ihrem eigenen,
sondern auch zum Schutz der übrigen Mieter berechtigt.
Das gelte auch für Wohnungen in sozialen Brennpunkten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2018
 
Titel: Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Januar 2019, 10:19:55
Markise kann Teil des Mietvertrags werden

Vermieter muss Sonnenschutz wieder anbringen


Ein Vermieter muss eine Markise wieder anbringen, die für Sanierungsarbeiten vorübergehend entfernt worden war.
Urteil Amtsgericht Nürnberg (Az.: 29 C 4898/15)

Der Vermieter und Eigentümer der Wohnung hatte in dem verhandelten Fall gegenüber dem Bewohner argumentiert,
der vorige Mieter habe den Sonnenschutz angebracht und nicht er.
Der Vermieter sah sich daher nicht in der Pflicht, Wieder eine Markise über dem Balkon zu installieren.
Zudem sei dies unverhältnismäßig teuer.

Das Gericht sah dies anders:
Die Markise war Bestandteil des Mietvertrags geworden, weil sie bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war.
Ein Vermieter müsse die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Mietvertrag bestimmte Gegenstände des Vormieters nicht umfasst - bevor der neue Bewohner seine Unterschrift unter den Vertrag setzt.
Ansonsten könnten die Mieter annehmen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mitvermietet werden.
Auch eine Unverhältnismäßigkeit der Kosten sah das Amtsgericht nicht.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  August 2018

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 02. März 2019, 09:35:41
Wohnen- Lebenslang bleibt lebenslang

Mieter mit Schutzklausel gestärkt
 


Die obersten deutschen Zivilrichter stärken den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen.
Sichert die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer über ein lebenslanges
Wohnrecht ab, können diese im Konflikt mit dem Käufer unmittelbar auf die Schutzklausel pochen.
Damit kann der Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen.
BGH-Urteil Az. VIII ZR 109/18 vom 14.11.2018

Fall: In dem Streit hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren in ihrer Wohnung die Kündigung bekommen.
Die Stadt hatte das Siedlungshaus einst von einem Bergwerksverein erworben und 2012 an Privatleute verkauft.

Die meinten, dass sich die Mieter auf die Klausel nicht berufen könnten, weil sie keine Vertragspartei seien.
Vor Gericht scheiterten sie aber mit ihrer Räumungsklage.
Die Stadt Bochum habe alles Erdenkliche getan, um den Mieterschutz zu sichern.  :abklatsch:    Schon der Wortlaut der Klausel drücke aus, dass damit den Mietern eine gesicherte Rechtsposition gegenüber den Käufern eingeräumt werden sollte. 

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2018
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 14. März 2019, 14:06:06
Einbauküche des Mieters berechtigt nicht zur Mieterhöhung 

Wenn die Mieter sich eine neue Einbauküche anschaffen, darf sie der Vermieter
bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigen.

Eine neue Einbauküche wertet die Wohnung auf.
Doch das berechtigt den Vermieter nicht automatisch, die Miete anzuheben.
Denn entscheidend ist, wer die Modernisierung vorgenommen hat.   
Eine vom Mieter angeschaffte Einbauküche darf bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.
BGH (Az.: VIII ZR 52/18). 

Dies gilt auch dann, wenn die bei der Anmietung der Wohnung vorhandene alte Einbauküche später mit Zustimmung des Vermieters von den Mietern durch eine neue Küche ersetzt wurde und der Vermieter die alte verkauft hat.
Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht argumentieren,
die Wohnung sei mit einer modernen Küche ausgestattet, und dies wirke sich wohnwertsteigernd aus. 

Grund ist, dass die Küche nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird und sich auch die gesetzlichen Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflichten des Vermieters nicht auf die Einbauküche des Mieters erstrecken.
Anders wäre die Rechtslage allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte.     

Hat der Mieter die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Erlaubnis auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt,
gilt die Wohnung nicht mehr als "mit einer Einbauküche ausgestattet".
Damit kann die Einbauküche nicht zur Ermittlung des objektiven Wohnwertes zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2018

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 21. April 2019, 09:22:16
Nicht Renovierte Wohnung zwingt nicht zur Schönheitsreparatur

Für Schönheitsreparaturen sind in der Regel die Mieter zuständig.

Haben sie die Wohnung jedoch in einem nicht renovierten Zustand übernommen, ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam.

Wer muss dann die Kosten tragen?

Wer eine nicht renovierte Wohnung übernimmt, kann seinen Vermieter nicht ohne weiteres zu Schönheitsreparaturen heranziehen.
Nach Ansicht des LG Berlin sind in einem solchen Fall weder Vermieter noch Mieter zu entsprechenden Arbeiten verpflichtet (Az.: 18 S 392/16).
Beide Seiten sind aber dazu berechtigt. Der Mieter jederzeit und der Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht.

In dem verhandelten Fall waren die Mieter laut Mietvertrag eigentlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Da die Wohnung bei Einzug aber nicht renoviert war, war die entsprechende Klausel unwirksam.
Aus diesem Grund wollten die Mieter von ihrem Vermieter Geld für durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht gewährte ihnen aber nur einen Teil davon. Die Mieter gingen daher in Berufung. 

Ohne Erfolg:
Das LG bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz. Die Mieter hätten die Wohnung in einem nicht renovierten Zustand übernommen. Daher hätten sie diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert.
Der Vermieter schulde ihnen daher nur Arbeiten, die er im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht durchführen muss.
Diese Kosten seien ihnen auch zugestanden worden.
Die weiteren von den Klägern geforderten Arbeiten würden den Zustand der Wohnung über den vertraglich zugesicherten hinaus deutlich aufwerten. Daher liege in diesem Fall auch kein Mangel vor. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. Mai 2019, 09:39:57
Wirtschaftlicher Nachteil reicht nicht für Wohnungskündigung

Will der Vermieter in einem sanierungsbedürftigen Haus zwei Wohnungen zusammenlegen, kann er dem Mieter nicht einfach kündigen.
In solchen Fällen kommt es zu einer Interessensabwägung - dabei spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Ein Vermieter will eine Wohnung mit einer Nachbarwohnung zusammenlegen.
Deshalb kündigt er einem Mieter.
Sein Argument, der Fortbestand des Mietverhältnisses bedeute für ihn wirtschaftliche Nachteile. 
Dies reicht nicht aus. LG Berlin (Az. 67 S 16/18.

Der Mieter durfte bleiben, denn im verhandelten Fall lag kein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil vor.   
Der Vermieter hatte das sanierungsbedürftige Haus gekauft.
Er hatte umfangreiche Umbaumaßnahmen geplant und wollte zwei Nachbarwohnungen zusammenlegen.
Er kündigte dem Mieter, weil dieser ihn an der Verwertung der Wohnung hindere.
Gegen die Räumungsklage wehrte sich der Mieter, der seit 15 Jahren in der Wohnung lebte.   

Die Richter gaben dem Mieter Recht.
Für eine sogenannte Verwertungskündigung gelten strenge Anforderungen.
Spricht ein Vermieter diese aus, reicht es nicht aus, dass er durch den Fortbestand des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile hat.
Es müssten vielmehr erhebliche Nachteile vorliegen.
Bei der Entscheidung, ob dies der Fall ist, spielen auch die Umstände des Immobilienerwerbs eine Rolle.
Der Vermieter hatte ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft - die Unrentabilität wurde schon beim Kaufpreis berücksichtigt.     

Auch ein Angebot für eine Ersatzwohnung für den Mieter sei nur zu berücksichtigen, wenn es bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflich gilt. Letztlich ginge es um eine Interessensabwägung - in diesem Fall überwog das Bestandsinteresse des Mieters.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Februar 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. Juni 2019, 08:05:36
Eigenbedarfskündigung von Mietern in hohem Alter unzulässig

Einen alten Baum verpflanzt man nicht.
Dieses Sprichwort kann man auch auf Mieter anwenden.
Denn je älter ein Mieter ist, desto schwerer fällt ihm ein Umzug in eine neue Bleibe.


Das sollten Vermieter bei einer Eigentumskündigung im Kopf behalten.
Keine Frage: Wer eine Eigentumswohnung kauft, möchte diese in der Regel auch selbst nutzen.
Ist die Wohnung vermietet, kommen Vermieter dann um eine Eigenbedarfskündigung nicht herum.
Doch dafür gibt es Hürden - zum Beispiel das Alter der Mieter. Nach Ansicht des LG Berlin stellt der Verlust der Wohnung für Mieter in hohem Alter eine Härte dar (Az.: 67 S 345/18).
Das kann eine Eigenbedarfskündigung unzulässig machen.   

In dem verhandelten Fall hatte eine Frau eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin gekauft. Etwa zwei Wochen, nachdem die neue Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde, kündigte sie den langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs.   
Begründung:
Sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin nicht mehr mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern in ihrem Eigentum leben.
Die Mieter - beide zum Zeitpunkt der Kündigung über 80 Jahre alt - widersprachen der Kündigung.
Die Eigentümerin zog vor Gericht.   

0hne Erfolg: Der Mietvertrag gelte weiter auf unbestimmte Zeit, befand das Gericht.
Denn der Verlust der Wohnung stelle hier für die Mieter nicht nur eine Unannehmlichkeit, sondern eine Härte dar.
Die Beklagten müssten den Besitz an der Wohnung zu einem Zeitpunkt aufgeben, an dem sie sich in einem hohen Lebensalter befinden.   

In dieser Lebensphase müssten die Mieter mit nachlassenden Kräften und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten zurechtkommen. Der unfreiwillige Verlust der Wohnung, in der die Mieter seit 1997 lebten, stelle daher eine schwerwiegende Zäsur dar.     
Zwar sei auch die Lebensplanung der Eigentümerin zu respektieren. Ihr Interesse wiege in diesem Fall aber weniger schwer. Denn zum einen ist ihr Eigennutzungswunsch nicht auf eine ganzjährige Nutzung ausgelegt und zum anderen auf einen bloßen Komfortzuwachs. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. Juni 2019, 04:57:57
Wohnen – Problem Wohnungsnot

Härtefall muss gut begründet werden


Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren und hoch betagten Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle in den unteren Instanzen schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem schob er nun einen Riegel vor.   Alter und lange Mietdauer genügen nicht - wer sich gegen den Rauswurf bei Eigenbedarf wehren will, muss gut begründen, warum ein Umzug unzumutbar ist. Pauschalen Urteilen schiebt der BGH einen Riegel vor.   
Bei Eigenbedarfskündigungen pocht der BGH auf äußerst sorgfältige Prüfung:
Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen von Amts wegen ein Gutachten einholen -
nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend mache.
Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten.   

In beiden Fällen muss in neuer Verhandlung festgestellt werden, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt.
In einem Berliner Fall hatte die Revision (VIII ZR 180/18) eines Eigentümers Erfolg:
Ein Familienvater hatte einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, weil er für seine junge Familie selbst mehr Platz brauche.
Das Berliner Landgericht hatte zwar seinen Eigenbedarf bestätigt - weil die Seniorin bereits seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und bei ihr Demenz attestiert wurde, durfte sie aber trotzdem in ihrem Zuhause bleiben. Ob die alte Dame nun raus muss, hängt davon ab,
ob sie in einem neuen Prozess negative gesundheitliche Folgen bei einem Umzug nachweisen kann.
Scharfe Kritik gab es dazu vom Berliner Mieterverein: Der BGH drückt sich um eine Klarstellung, zu Lasten Tausender Mieter.
Im Fall der Seniorin hätten vier Härtegrunde vorgelegen:
hohes Alter. Demenzerkrankung, tiefe Verwurzelung im Quartier durch ein langjähriges Mietverhältnis und fehlender Ersatzwohnraum.
Kündigungsschutz stärken Was muss denn noch vorliegen, damit die Härtegründe das Erlangungsinteresse des kündigenden Vermieters überwiegen…. Der Verein appellierte an die Regierung, bei der angestrebten Mietrechtsänderung den Kündigungsschutz zu stärken.

Im zweiten Fall entschied der BGH (VIII ZR 167/17) zugunsten von zwei Mietern einer Doppelhaushälfte in Kabelsketal
in Sachsen-Anhalt. Hier war die Vorinstanz der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern trotz verschiedener schwerer Krankheiten zumutbar. Dagegen wehrten sie sich erfolgreich bis vor den BGH.
Auch hier  muss ein neuer Prozess die Auswirkungen eines Umzugs auf die kranken Mieter klären.
Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren. "Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich - entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden", so der BGH.

Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte. Damit präzisierte der BGH seine Rechtsprechung zur Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Mai 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Juli 2019, 09:23:01
Wohnen:

Nachträglich ist es zu spät; bei Sanierung auf eigene Faust


Für Wohnungsbesitzer ist es sowohl eine gute als auch eine schlechte Nachricht:
Wer auf eigene Faust Sanierungen am Gebäude veranlasst, kann dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn jemand fälschlicherweise angenommen hat, dass er sich um die Arbeiten selbst kümmern muss.
BGH-Urteil (Az.: V ZR 254/17)

Für alle anderen Eigentümer ist das von Vorteil. Sie müssen keine Renovierungen mehr mitbezahlen,
die nicht im Voraus gemeinsam beschlossen wurden.
Das schütze die Gemeinschaft vor unerwarteten Forderungen.
Im Gesetz sei klar geregelt, dass die Eigentümer über Instandsetzungen gemeinschaftlich entscheiden.
Dieses Verfahren muss eingehalten werden.

Auch über Maßnahmen, die zwingend notwendig seien, müsse vorher abgestimmt werden.
Denn auch hier gebe es einen Gestaltungsspielraum, z.B. könnten die Eigentümer sich darüber Gedanken machen,
ob sie die Sanierung mit anderen Arbeiten verbinden oder welche Handwerker sie beauftragen wollen.
Eine Ausnahme gibt es künftig nur noch bei Maßnahmen, "die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind".

Bei einem Wasserrohrbruch kann also selbstverständlich jeder schnell den Notdienst rufen.
Und vor der Reparatur eines Dachflächenfensters, das nicht mehr schließt, muss nicht erst die Eigentümerversammlung einberufen werden.

Der Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, warf noch einmal besondere Fragen auf.
Denn hier hatte der Kläger die Eigentümerversammlung nicht absichtlich übergangen.
Er konnte gar nicht wissen, dass die Sanierung nicht in seine Zuständigkeit fiel.

Fall: Der Mann hatte sich in seiner Hamburger Wohnung 2005 für rund 5.500 € neue Fenster einsetzen lassen.
Damals waren sämtliche Eigentümer der Überzeugung, dass das seine Richtigkeit hat - alle anderen hielten es genauso.
Erst Jahre später stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass die Grundregeln der Gemeinschaft falsch interpretiert wurden. Tatsächlich wäre der Austausch der Fenster seit jeher Sache der Gemeinschaft gewesen. Trotzdem bleibt der Mann nun auf den Kosten sitzen. Alles andere "liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider", so der BGH.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Juni 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. November 2019, 09:14:09
Grundmiete

Müssen Mieter eine Pauschale für Verwaltungskosten zahlen?


Darf ein Vermieter zusätzlich zur vereinbarten Grundmiete einen Verwaltungszuschlag kassieren?
Der BGH hat dazu eine Entscheidung getroffen. Az.: VIII ZR 254/17)

Steht in einem Mietvertrag, dass der Mieter zusätzlich eine Verwaltungskostenpauschale zahlen muss, ist das unwirksam.
Es sei denn, aus dem Mietvertrag geht klar hervor, dass die Pauschale ein Teil der Grundmiete ist.

In dem Fall hatten Mieter und Vermieter eine Grundmiete in Höhe von 1499,99 € nettokalt vereinbart. Hinzu kamen Vorauszahlungen für Betriebskosten von 158,12 € sowie für Heizkosten von 123,75 €. Darüber hinaus wurde eine Verwaltungskostenpauschale von 34,38 € fällig.   

Da die Vereinbarung der Pauschale unwirksam ist, muss sie der Mieter nicht zahlen und kann die in der Vergangenheit zu Unrecht gezahlten Beträge hierfür zurückfordern.
Nach dem Gesetz sind mit der vereinbarten Miete grundsätzlich alle Kosten des Vermieters abgegolten.
Eine Ausnahme gibt es nur für Betriebs- und Heizkosten, die zusätzlich zur Miete gefordert werden dürfen.
Verwaltungskosten sind aber keine Betriebskosten, tatsächlich sind die Verwaltungskosten immer Bestandteil der Grundmiete.

Der Vermieter kann zwar theoretisch auch im Mietvertrag angeben, wie er die Grundmiete intern kalkuliert hat, also z.B. mit einem Verwaltungskostenanteil. Geht es aber nicht um die Offenlegung der internen Mietkalkulation, sondern will der Vermieter zusätzlich zur Miete eine solche Pauschale kassieren, ist das unzulässig.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 13. November 2019, 07:21:25
Wohnen

Mieterhöhung muss nachvollziehbar sein - nur aktuell Zahlen zählen  


Vermieter können eine Mieterhöhung nicht auf uralte Mietspiegel stützen.
Bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
BGH vom 11.11.2019 Az.: VIII ZR 340/18

Fall: Eine Mieterin in Magdeburg hatte Anfang 2017 Post von der Hausverwaltung bekommen.
Darin stand, dass die Miete für ihre 79-qm²-Wohnung um 60 €auf dann 360 € steigen solle.
Begründet wurde das mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998.
Die Frau stimmte nicht zu. Der Streit ging daher durch die Instanzen.

Grundsätzlich können Vermieter die Miete, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den vergangenen 15 Monaten noch keine Erhöhung gab. Das muss dem Mieter aber nachvollziehbar begründet werden.
Der Mietspiegel ist dafür eine Möglichkeit.
Laut Gesetz sollte dieser alle zwei Jahre aktualisiert werden.   :guckstdu

Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf der Vermieter zwar prinzipiell auch einen veralteten verwenden.
20 Jahre alte Daten sind laut BGH aber keinesfalls mehr geeignet.
Der Wohnwert einer Immobilie unterliege „typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel", entschieden die Karlsruher Richter.
So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung deshalb anders begründen.
Er kann z.B. auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 15. Dezember 2019, 10:22:25
Wohnen

Kein Mieter ist automatisch vor Eigenbedarf geschützt

Muss eine 90-Jährige ausziehen, weil der Vermieter die Wohnung nutzen will?


Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte sehr genau hingucken - erst recht nach 2 Urteilen des BGHs.

BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 180/18) zur besonderen Härte (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20180/18&nr=96842)

BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 167/17) zum maßgeblichen Zeitpunkt  (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20167/17&nr=96791)

Ins eigene Haus einziehen?
Wer ein vermietetes Gebäude kauft oder selbst den Vertrag eingefädelt hat, kann das nicht so einfach.
In Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag weit verbreitet. 
Bei ihm kann der Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen.
Oft ist das Argument Eigenbedarf.
Der BGH hat die Stellschrauben dafür teilweise gelockert.

Manches ist heute nicht mehr zwingend ein Hindernis. Unbefristete Mietverträge sind eine deutsche Besonderheit.     

Sieht das Gericht ein schützenswertes Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben, verlängert es das Mietverhältnis.
Die Richter legen fest, für wie lange.
Die Frist endet jedoch spätestens, wenn die Härte wegfällt.
Gerichte können regelmäßig überprüfen lassen, dass dies noch nicht geschehen ist.
Die Eigenbedarfskündigung ist also nicht für immer aus der Welt. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  September 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Januar 2020, 10:12:35
Mietspiegel nicht auf kleinere Stadt übertragbar

Die Miete ist ganz besonders günstig?


Unter Umständen kann der Vermieter sie so anheben, wie es vor Ort üblich ist.
Diesen Wert kann er im Mietspiegel nachsehen - aber nicht in dem jeder Nachbarstadt.

Vermieter dürfen ihr Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ohne weiteres mit dem Mietspiegel einer anderen Stadt begründen. Die beiden Gemeinden müssen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) vergleichbar sein.
Nach einer Entscheidung des BGH kann ein Vermieter eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth begründen.  BGH Az.: VIII ZR 255/18 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20255/18&nr=100040)
Die beiden Städte seien nicht miteinander vergleichbar.

Einwohnerzahl zu unterschiedlich
Grundsätzlich können für die Bildung des Mietspiegels –(BGB § 558c) auch vergleichbare Gemeinden (BGB § 558) berücksichtigt werden.
In diesem Fall wollte die Vermieterin sich aber auf einen Mietspiegel berufen, der nur für die Stadt Fürth erstellt wurde.   

Laut BGH spricht insbesondere die unterschiedliche Einwohnerzahl gegen die Vergleichbarkeit.
Während in Fürth etwa 125.000 Menschen lebten, seien es in Stein dagegen nur ca. 15.000.
In Stein gebe es anders als in Fürth weder Krankenhaus noch Kino oder Theater und keine U-Bahn- oder S-Bahn-Haltestelle.

Nähe zur Großstadt kein ausreichendes Kriterium

Zwar grenzen sowohl Stein als auch Fürth an Nürnberg an. Doch die wirtschaftlichen, kulturellen
 und infrastrukturellen Unterschiede überwiegen nach Ansicht des BGH das Merkmal der Nähe zur Großstadt.
Der Mieterbund rät allen Mietern, die ein Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters erhalten haben,
dieses auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sich dafür gegebenenfalls Hilfe bei einem örtlichen Mieterverein zu suchen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2019
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. März 2020, 09:17:45
Anspruch des Wohnungsmieters auf Schadenersatz und Schmerzensgeld

Eigenmächtige Wohnungsräumung durch Vermieter


Amtsgericht  Berlin-Schöneberg, Az.: 6 C 276/18  (https://www.kostenlose-urteile.de/AG-Berlin-Schoeneberg_6-C-27618_Anspruch-des-Wohnungsmieters-auf-Schadensersatz-und-Schmerzensgeld-nach-eigenmaechtiger-Wohnungsraeumung-durch-Vermieter.news28073.htm)
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. März 2020, 06:24:38
Wohnen/Mietrecht

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt   


Anfang Februar 2018 hatte die Vermieterin einem Berliner Mieter fristlos gekündigt,
weil er die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt habe.
Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung.

Der Haken: Die Vermieterin hatte die Kündigung am 5. Februar in den Briefkasten des Mieters geworfen.
Zahlungsverzug konnte jedoch erst am 6. Februar eintreten - der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat.
Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.
Das Kammergericht in Berlin (Az. 8 U 132/18)  (https://www.kostenlose-urteile.de/KG-Berlin_8-U-13218_Unwirksamkeit-einer-zu-frueh-ausgesprochenen-Kuendigung-wegen-Zahlungsverzugs.news27952.htm) erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam.
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass dieser tatsächlich bereits eingetreten sei.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen zu frühen Ausspruchs
Es sei zu beachten, dass der kündigungsrelevante Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müsse. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam und könne durch den späteren Eintritt des Zahlungsverzugs nicht nachträglich wirksam werden.

Es sei daher Sache der Vermieterin nachzuweisen, dass dem Mieter die fristlose Kündigung erst am 06.02.2018 zugegangen ist.
Dies gelang ihr aber nicht. Eine Leerung des Briefkastens durch den Mieter noch am 05.02.2018 sei nicht ausgeschlossen.

 
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 18. April 2020, 09:48:27
„Nur der Gläubiger kann stunden“

Mietkosten in Zeiten der Pandemie Kündigungsschutz


- Das Recht der Vermieter; Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.

- Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 begrenzt.
  Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt jedoch auch in dieser Zeit bestehen.

- Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter -für die Dauer von 24 Monaten
  - nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat,         
    kann ihm wieder gekündigt werden.

- Mit den Regelungen wird verhindert, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Wohnraummieter   
  ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

Grundlage:
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-und Strafverfahrensrecht

Fundquelle: Bundesregierung

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. Juli 2020, 09:29:37
WOHNEN

- höchste deutsche Rechtssprechung -


Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
bei unrenoviert überlassener Wohnung und unwirksamer Abwälzung auf den Mieter?


Verkündungstermin am 8. Juli 2020, 11.00 Uhr

Az.:VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18


Ankündigung des BGH (http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR163-18.html?nn=10660434) 
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 15. Juli 2020, 09:53:33
BGH klärt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen 

Malern, tapezieren, kalken - ums Renovieren gibt es oft Streit.
Der Mietvertrag hilft nicht unbedingt weiter, denn auch gängige Klauseln können unzulässig sein.

Wer bringt dann die Wohnung in Schuss?
Jede Wohnung braucht hin und wieder einen neuen Anstrich.
Aber viele Mieter sind unsicher:
Müssen sie überhaupt auf eigene Kosten renovieren?
Manchmal wäre für Schönheitsreparaturen eigentlich der Vermieter zuständig, in anderen Fällen ist die Rechtslage nicht eindeutig.
Ein Urteil BGH dürfte mehr Klarheit schaffen.
Nach der Karlsruher Verhandlung am 1. Juli ist absehbar:
Die Richter feilen an einer Lösung, die beiden Seiten entgegenkommt. ( Az. VIII ZR 163/18 u.a.) 

Schönheitsreparaturen - was heißt das genau? 
Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken,
aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen.
Es geht also immer darum, Gebrauchsspuren zu beseitigen.
Die Arbeiten muss nicht unbedingt ein Profi erledigen. Greift der Mieter selbst zum Pinsel, muss er aber "fachgerecht" arbeiten.

Wer ist fürs Renovieren zuständig?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten.
Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit langem zur Regel geworden.
Heute gibt es kaum einen Mietvertrag, der die Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.
Aber: Nicht alle Formulierungen sind zulässig. Gerichte haben etliche gängige Klauseln für unwirksam erklärt.

Was für Klauseln betrifft das?

Es dürfen z.B. Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind
- unabhängig davon, wie abgewohnt sie tatsächlich aussehen.
Genauso unzulässig ist die pauschale Verpflichtung, bei Auszug zu renovieren.
Denn das könnte auch Mieter treffen, die vielleicht nur ein halbes Jahr in der Wohnung wohnen.
Seit einem Grundsatz-Urteil von 2015 müssen Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen,
generell nicht mehr auf eigene Kosten renovieren.
Sonst hinterlassen sie die Räume womöglich schöner, als sie sie vorgefunden haben, entschied damals der BGH.

Was bedeutet das für Mieter? 

Wer eine unwirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag stehen hat, ist fein raus:
Er kann den Passus ignorieren und muss die Arbeiten gar nicht erledigen.
Allerdings heißt das nicht automatisch, dass der Vermieter einspringt.
Unter Umständen bleibt die Wohnung einfach, wie sie ist.
Darum drehen sich die beiden neuen Fälle vor dem BGH. 

Worum wird gestritten? 

Die Mieter, jeweils aus Berlin, wollen ihre Vermieter dazu bringen, die abgewohnten Wohnungen auf Vordermann zu bringen.
Seit dem Einzug 2002 und 1992 ist nichts passiert, und schon damals waren die Räume unrenoviert.
Auch wenn es in den Mietverträgen anders steht, sind die Schönheitsreparaturen nach neuer Rechtslage also nicht Sache der Mieter.
Aber auch die Vermieter sehen sich nicht in der Pflicht.

Warum ist das rechtlich so kniffelig?
Laut Gesetz muss der Vermieter die Wohnung "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand"
überlassen und "in diesem Zustand" erhalten.

Aber was heißt das hier?

Am Berliner Landgericht meinte die eine Kammer:
Die Mieter hätten beim Einzug akzeptiert, in einer unrenovierten Wohnung zu leben.
Solange die Räume nicht völlig "verkommen" seien, müsse der Vermieter folglich nichts tun -
zumal die Wohnung sonst sogar frisch renoviert wäre.
Im zweiten Fall meinte eine andere Kammer:
Beide Seiten hätten einst vereinbart, dass die Wohnung von Zeit zu Zeit hergerichtet werden solle.
Nun müsse eben der Vermieter in den sauren Apfel beißen.

Welche Lösung schwebt dem BGH vor?

Die Richter sehen die Wahrheit irgendwo dazwischen.
Mehr als 25 Jahre seien eine lange Zeit, sagt die Senatsvorsitzende Karin Milger in der Verhandlung.
"Da kann ein unrenovierter Zustand sich wirklich noch gravierend verschlechtern."
Andererseits halten es die Richter auch nicht für praktikabel, den Ursprungszustand wiederherzustellen -
also weniger unrenoviert, aber nicht frisch gestrichen.
Die Lösung soll also ein Kompromiss sein:
Der Mieter kann den Vermieter zum Renovieren verpflichten, muss sich aber an den Kosten beteiligen.
Voraussetzung soll sein, dass sich der Zustand der Räume deutlich verschlechtert hat.
Das Urteil wird am 8. Juli verkündet.

Urteil des LG BERLIN vom 02.05.2018 (http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal/t/279b/bs/10/page/sammlung.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE522332018&doc.part=L&doc.price=0.0#focuspoint)

Urteil des LG Berlin vom 24. Juli 2018 Berliner Mieterverein zur Rechtslage  (https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/schoenheitsreparaturen-14.htm)

Infoblätter von Haus & Grund (https://www.hausundgrund.de/service/infoblatter)
             

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Juli 2020 
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 16. Juli 2020, 09:27:01
Wohnen:

Bundesgerichtshof zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
 

Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&pm_nummer=0090/20)

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. August 2020, 08:56:20
Wohnen:

Eigenbedarfskündigung nur für »Angehörige«       


Mieter sollte der Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters weichen
, doch das Gericht urteilt für den Mieter.

Fall:
Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin.
Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf:
Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.     

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung:
Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er.
Das Amtsgericht Siegburg (Urteil vom 17.10.2018, Az. 105 C 97/18) gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab.
Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.             

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.
Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, so das Gericht. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden.
Oft seien nicht alle »Familienmitglieder« miteinander verwandt.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  April 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 28. August 2020, 09:48:45
Wohnen:

Fallstrick Wohnfläche

durch Nachmessen können Mieter nicht nur bei den Nebenkosten Geld sparen          

Wer eine Wohnung mietet, will deren Größe wissen.
Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl die Miete als auch die Nebenkosten.
Doch wie verlässlich sind die Maßangaben und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt?
Fragen und Antworten zur richtigen Wohnfläche.


Was bedeutet eigentlich Wohnfläche?     
 
Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume - einschließlich Flur, Balkon oder Loggia.
Keller, Garage, Waschküche oder Trockenraume zählen nicht dazu.
Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt.
Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt?   
Manchmal ist schon bei der Besichtigung klar:
Die in der Annonce mit 100 qm² angepriesene Wohnung passt beim besten Willen nicht in die drei kleinen Kämmerchen hinein.
Nachmessen mit Zollstock oder Maßband sei häufig fehlerbehaftet: Zählen Säulen, Heizungsnischen, Fenstervorsprünge dazu?
Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, das Ermitteln der tatsächlichen Fläche einem Vermessungsexperten zu überlassen.
Je nach Wohnungsgröße liege dessen Honorar zwischen 50 und 100 €.
In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Sachen streiten. Etwa über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter erfahrungsgemäß gar nicht auf die Idee, zu prüfen.   

Auf welche Vorgaben kommt es an? 
Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche.
Dabei ist das Datum des Mietvertrags maßgeblich:
Bei Abschlüssen bis zum 31.12.2003 zählt die II. Berechnungsverordnung als Grundlage.
Ab 01.01.2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Die Unterschiede betreffen praktisch nur die Balkon- und Terrassenflächen.

Was tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ist?   
Das hängt von der Abweichung ab. "Bis zu 10% nach oben wie nach unten sind zulässig.
Ein Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst, wenn die Wohnung um mehr als 10% kleiner ist, als vereinbart.
Bei Mieterhöhungen kommt es auf die tatsächliche Fläche an.
Beispiel: Der Vermieter will für eine laut Vertrag 90 qm² große Wohnung die Miete erhöhen.
Diese ist in Wirklichkeit 5 qm² kleiner - dann ist das Mietplus 85 qm² beschränkt.
Ist die Wohnung größer, könne der Vermieter aber entsprechend mehr Miete verlangen.
Auch bei Nebenkosten zählt die reale Größe.
Setzt der Vermieter mehr Fläche an, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
Einwand erheben und für künftige Zahlungen eine Anpassung an die tatsächliche Fläche verlangen.
Überzahlte Miete auf grund falscher Wohnungsgröße können Mieter maximal drei Jahre zurückfordern.
Dies gilt auch für Nebenkosten.
Die Verjährungsfrist beginnt mit Vorlage der Abrechnung.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“  - Altmark April 2020

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. September 2020, 08:54:17
Wohnen:

Kündigung wegen Mietrückstand muss verhältnismäßig sein   


Rechtmäßig oder nicht?

Wer seine Miete nicht bezahlt, muss mit der Kündigung rechnen.
Dabei gibt es aber Grenzen. Mieter müssen ihre Miete regelmäßig zahlen, sonst droht ihnen die Kündigung.
Allerdings muss ein Vermieter bei der Kündigung auch Verhältnismäßigkeit wahren.

Ein Zahlungsverzug kann eine Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben.
Allerdings ist es meist möglich eine Kündigung noch abzuwenden, wenn der Rückstand umgehend und vollständig ausgeglichen wird.
Bestand das Mietverhältnis zuvor zudem viele Jahre ohne Beanstandungen, hat eine Räumungsklage keinen Erfolg.
Amtsgericht Rheine (Az.: 10 C 234/18).

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter die Miete für zwei Monate nicht gezahlt.
Der Vermieter kündigte den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich.
Das Mietverhältnis bestand zuvor 14 Jahre, ohne dass es bisher zu irgendwelchen Beanstandungen gekommen war.
Nach Erhalt der Kündigung glich der Mieter die Rückstände sofort aus.

In der Folgezeit zahlte er die monatlichen Mieten zudem wieder pünktlich im Voraus.
Der Vermieter wollte seine ordentliche Kündigung aber nicht zurücknehmen.   
Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg: Der Vermieter habe hier keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung.
Er verhalte sich vielmehr treuwidrig, da er trotz Ausgleichs der Mietrückstände an der Kündigung festhalte.
Es sei zu beachten, dass der Mieter seit Bestehen des Mietverhältnisses bisher pünktlich seine Miete bezahlt habe.
Das erstmalige Fehlverhalten des Mieters rechtfertige aus diesem Grund keine Kündigung.

Urteil des Amtsgerichts Rheine (https://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/muenster/ag_rheine/j2019/10_C_234_18_Urteil_20190516.html)   

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Mai 2020

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 19. Dezember 2020, 15:06:41
Wohnen

BGH schützt Mieter vor überhöhten Modernisierungskosten

Eine Entscheidung des BGH stärkt die Rechte von Mietern.
Demnach dürfen in Modernisierungsumlagen keine Kosten enthalten sein,
die in absehbarer Zeit für Instandhaltungsarbeiten anfallen würden.


Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen,
dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten aufbrummen.
Vor einer Mieterhöhung müsse der Anteil herausgerechnet werden, der der Instandhaltung dient.
BGH (Az. VIII ZR 81/19) 

Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten "durch geschicktes Vorgehen,
namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen".     

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in ordentlichem, bewohnbaren Zustand bleibt.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen.

Anders bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung.
Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.   

Fall:
Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 € Miete zahlte.
2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht.
Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.
Danach flatterten der Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen ins Haus: einmal um rund 190 €, 1x  um gut 240 €.   

Zum Teil hatte diese Erhöhungen schon das Landgericht Düsseldorf gekippt.
Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen -
die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instandsetzung erfordert hätten.

Der BGH verhindert nun die ungekürzte Umlage der Kosten.
Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen".
Das müsse berücksichtigt werden.   

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil.
"Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter".
Bislang hätten die Mieter alle Kosten tragen müssen, solange nichts defekt war.
Dieser Praxis sei nun ein Ende gesetzt.

BGH-Urteil vom 17.06.2020 (https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=23d0dacb1316a7e41aed613f27679eca&nr=108738&pos=0&anz=1)

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 03. Februar 2021, 13:42:22
Wohnen

Miete darf wegen defekten Aufzugs gemindert werden


Ein Aufzug im Haus macht das Leben angenehmer.
Umso ärgerlicher, wenn der Lift ausfällt. Mieter können dann die Miete mindern.
Um wie viel, das hängt unter anderem von einem Kriterium ab.

Fällt der Aufzug in einem Mietshaus aus, haben Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.
Vermieter können die Reparatur nicht mit Verweis auf eine zeitlich ungewisse Modernisierung verweigern.
Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Az.: 10 C 104/19).                       

Für die Dauer des Ausfalls können Mieter ihre Miete mindern.
Die Höhe hängt unter anderem vom Stockwerk ab, in dem der Mieter wohnt.   

In dem verhandelten Fall war der Aufzug in einem Mehrfamilienhaus über einen längeren Zeitraum ausgefallen.
Die Mieterin einer Wohnung im 3. Stock minderte ihre Miete und verlangte die Instandsetzung des Aufzugs.

Die Vermieterin lehnte die Instandsetzung ab und begründete das mit einer ohnehin geplanten Modernisierung.
In diesem Zusammenhang solle auch der Aufzug ausgetauscht werden, daher sei eine Reparatur unwirtschaftlich.       
Vor Gericht konnte diese Argumentation nicht überzeugen.
Die Nutzung des Fahrstuhls gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, so das Gericht.
Der Vermieter habe ihn rund um die Uhr in Betrieb zu halten.
Der Verweis auf geplante Modernisierungsarbeiten helfe hier nicht, denn es gebe keinen Zeitplan für die Arbeiten.     

Der Ausfall sei ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertige
, befanden die Richter.
Das tägliche Hinaufsteigen der Treppen bis in den 3. Stock über mehrere Monate sei für die Klägerin
beschwerlich und beeinträchtige sie nicht nur geringfügig im Gebrauch der Mietsache.
Eine Minderung in Höhe von 10% sei angemessen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  September 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. Februar 2021, 16:38:57
Mietminderung bei Mängeln darf nicht zu hoch ausfallen

Mängel in der Wohnung berechtigten zur Mietminderung


Mieter sollten diese aber mit Bedacht ansetzen. Denn wer zu viel Geld einbehält, muss damit rechnen, dass der Mietvertrag gekündigt wird.

Welche Mietminderung ist bei einem Mangel angemessen?

Über diese Frage streiten Mieter und Vermieter regelmäßig.
Klar ist: Mieter sollten nicht zu viel Geld einbehalten, wie ein Fall vor dem Amtsgericht Stuttgart zeigt (Az.: 32 C 1562/19.
Andernfalls geraten sie in einen Zahlungsrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen kann.   

In dem Fall ging es unter anderem um eine undichte Duschkabine.
Nach jedem Duschen waren große Pfützen auf dem Badezimmerboden, weshalb auch die Möbel beschädigt wurden.
Die Kabine wurde erst nach einem Jahr repariert.
Bei der Reparatur wurde der Putz im Schlafzimmer beschädigt.
Dieser Schaden wurde erst nach vier Monaten repariert.     

Die Mieter minderten aufgrund dieser Mängel die Miete.
Dadurch gerieten sie in Zahlungsrückstand.
Da dieser nach einer Weile die Grenze von zwei Monatsmieten überschritt, kündigte der Vermieter.
Die Mieter zahlten daraufhin die rückständige Miete nach, räumten die Wohnung aber nicht.

Die Räumungsklage hatte keinen Erfolg:
Zum einen bestanden Minderungsansprüche der Mieter.
Demnach berechtigt die undichte Duschkabine zu einer Minderung von 10 %, der beschädigte Putz zu einer Minderung von 5% der Bruttomiete.
Bei Berücksichtigung dieser Ansprüche sei der Zahlungsrückstand wesentlich geringer, so die Richter.
Die Grenze von zwei Monatsmieten werde nicht erreicht, weswegen die Kündigung nicht wirksam sei.

Zudem hätten die Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der Schonfrist nachgezahlt.
Die Mieter hätten die Mietminderung für die undichte Duschkabine mit 11% zwar zu hoch angesetzt.
Damit bewege sie sich aber noch im Rahmen dessen, was die üblicherweise von der Rechtsprechung angenommen wird. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 24. Februar 2021, 10:46:42
Vermieter darf Mieter für Baumfällung nicht zur Kasse bitten

Betriebskosten können zwar grundsätzlich auf die Mieter eines Haus umgelegt werden.
Das gilt aber nur für Ausgaben, die dem Vermieter laufend etwa bei der Gartenpflege entstehen,
nicht jedoch für die Kosten von Baumfällungen.
Urteil des Amtsgerichts Leipzig (Az.: 168 C 7340/19).

Im verhandelten Fall stritten Mieter und Vermieter um die Abrechnung von Betriebskosten. Dabei ging es unter anderem um die Höhe der Gartenpflegekosten. Der Vermieter hatte hier auch die Ausgaben für die Fällung einer Robinie und einer Korkenzieherweide auf dem Grundstück auf seine Mieter umgelegt.     

Eine Mietparte wollte die für sie fälligen 50,45 € nicht bezahlen, und das Gericht gab den Mietern in diesem Punkt auch Recht.
Denn laut Gesetz seien nur Betriebskosten umlegbar, die dem Eigentümer laufend entstehen.
Auch Gartenpflegekosten gehörten zwar dazu, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
nicht jedoch die Kosten für Baumfällungen.
Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, damit Kosten als laufend zu gelten.
Dies sei bei Baumfällungen jedoch nicht der Fall, sind also keine Betriebskosten.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 26. Februar 2021, 14:26:15
Mieter können selten außerordentlich kündigen

Wer aus einer Mietwohnung ausziehen will, muss die Wohnung kündigen.
Dabei müssen sich auch Mieter meist an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.

Mieter einer Mietwohnung sind an diese vertraglich gebunden und können sie nur innerhalb von gesetzlich oder mietvertraglich geregelten Fristen kündigen. Hat der Mieter kurzfristigere Pläne, steht ihm in der Regel kein Sonderkündigungsrecht zu.
             
Mieter können ihre Wohnung nicht einfach zurückgeben und die Mietzahlung einstellen.
Sie müssen sich in jedem Fall an die vereinbarten oder gesetzlich geregelten Kündigungsfristen halten.
Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Frist in der Regel drei Monate.
Dies gilt unabhängig vom Grund der Kündigung.

Ziehen Mieter dennoch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus, genügt es nicht, den Schlüssel einfach unangekündigt in den Briefkasten zu werfen. Die Wohnung muss ordnungsgemäß an den Vermieter übergeben werden.   

Auch die Miete muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weitergezahlt werden.
Häufig willigen Vermieter jedoch in eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ein, wenn ein Nachmieter bereitsteht.
Dieser kann durch den Mieter gestellt werden. Einen Anspruch darauf hat der Mieter allerdings nicht.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. März 2021, 10:57:41
BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierung

Kosten für Instandhaltung müssen abgezogen werden   


Beanstandet der Mieter die Mieterhöhung, indem er sich auf den fehlenden oder fehlerhaften Abzug von Instandhaltungskosten beruft,
sollte er nachweisen können, welche Beschädigungen vorhanden waren.
Dokumentieren Sie also unbedingt vorhandene Schäden, um im Streitfall gewappnet zu sein.   

Fehlt der Nachweis erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen, darf der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung einen pauschalen Abzug vornehmen. Dieser spiegelt aber oft nicht die eigentlich abzuziehenden Kosten wider. Auch wenn Bauteile modernisiert werden,
die noch nicht defekt waren, sind laut BGH (Az. VIII ZR 81/19) die fiktiven Reparaturkosten vom Gesamtbetrag abzuziehen.

Bislang hatte die Rechtsprechung meist entschieden, Instandsetzungskosten seien nicht anzurechnen, wenn es sich um Bauteile handelt,
die noch voll funktionsfähig waren, und ein Reparaturbedarf und entsprechende Kosten nicht vorhanden waren. Ersetzte der Vermieter also ein Bauteil, das noch nicht defekt war, hatte der Mieter das Nachsehen, denn der Vermieter durfte die vollen Kosten auf den Mieter umlegen.
Ob der Mieter nach Abschluss der Baumaßnahmen mehr oder weniger Miete zahlen musste, hing damit oft nur vom Zufall ab -
oder vom Kalkül des Vermieters. Dem hat der BGH nun ein Ende gesetzt.

Ab jetzt gilt: Auch wenn die ausgetauschten Bauteile noch voll funktionsfähig waren, sind die eingesparten Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abzuziehen. Ein gutes Urteil für alle Mieter, denn dadurch verringert sich die Modernisierungsmieterhöhung und der Mieter muss weniger Miete zahlen.   

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Vermieter unter anderem die ca. 60 Jahre alte Wohnungstür, Treppenhausfenster,
Haustüren und die alte Briefkastenanlage ausgetauscht.
Die ersetzten Bauteile waren mangelfrei. Bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung setzten die Vermieter die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe an.
Einen Abzug für eingesparte Instandhaltungskosten nahmen sie nicht vor. Zu Unrecht, urteilte der BGH.

Zukünftig dürfen Vermieter Modernisierungskosten also nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen,
wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war -
und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelhaft war oder nicht.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  November 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 06. März 2021, 10:37:05
Wohnen

Verlust der Wohnungsschlüssel


Der Vermieter hat bei Verlust eines Wohnungsschlüssels für eine zentrale Schließanlage gegen den Mieter
grundsätzlich einen Anspruch auf Schadenersatz wegen fahrlässiger Verletzung einer Obhutspflicht.

Wenn allerdings eine Missbrauchsgefahr eher fern liegt (z.B. »unbeschriftete Schüssel«), dann hat der betreffende Mieter jedoch nur die Kosten für die Auswechslung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von neuen Schlüsseln zu übernehmen.
(Landgericht München I, Az. 31 S 12365/19).

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  November 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 24. März 2021, 09:22:08
Wohnen

Eigenbedarf muss glaubhaft nachgewiesen werden


Wollen Eigentümer ihre Wohnung für einen Angehörigen nutzen, ist das ein berechtigtes Interesse.
Allerdings müssen sie dieses berechtigte Interesse auch vor Gericht nachweisen können.

Für eine Eigenbedarfskündigung brauchen Eigentümer eine Begründung.
Diese Begründung muss auch der Befragung durch ein Gericht standhalten können.   
Verwickelt sich der Eigentümer in Widersprüche, kann einer Räumungsklage nicht ohne weiteres stattgegeben werden.
Landgericht Berlin (Az: 63 S 192/19) 

In dem verhandelten Fall machte der Kläger für seine vermietete Eigentumswohnung Eigenbedarf geltend.
Einziehen in die Wohnung sollte sein Sohn, mit dem er eigenen Bekundungen zufolge noch in beengten Verhältnissen in einer anderen Wohnung lebte. In der Befragung vor dem Landgericht machten der Kläger und sein Sohn allerdings widersprüchliche Angaben.     
So konnte keiner der beiden einen typischen Tagesablauf in der angeblich gemeinsam bewohnten Wohnung detailreich schildern.
Auf Nachfragen des Gerichts reagierten der Kläger gereizt.
Auch über das Einkaufsverhalten und die Frage, ob es einen Kühlschrank gibt, machten Vater und Sohn unterschiedliche Angaben.

Urteil: Das Landgericht wies die Räumungsklage ab.
Die Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet, denn ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung liege hier nicht vor.
Der Kläger habe zwar behauptet, dass entsprechender Eigenbedarf bestehe.
Darlegen und beweisen konnte er ihn jedoch nicht.
Da in den Aussagen des Klägers und seines Sohnes so zahlreiche Widersprüche bestehen,
habe entweder der Kläger oder der Sohn die Unwahrheit gesagt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2020
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 25. April 2021, 13:47:23
Wohnen:

Untermieter kann einfach einziehen

Mieter können ihre Wohnung untervermieten.

Die Voraussetzung: Sie haben ein berechtigtes Interesse.
Der Vermieter muss zwar gefragt werden, kann aber nicht einfach Nein sagen - es sei denn, er hat gute Gründe.

Nicht zulässig ist es, wenn der Vermieter die persönliche Vorstellung des Untermieters verlangt.
Denn das läuft auf die Ablehnung der Untermieterlaubnis heraus.
Landgericht Berlin (Az.: 64 T 49/220) 

Lediglich Name, Geburtsdatum und -ort sowie Angaben über die berufliche Tätigkeit müssten dem Vermieter mitgeteilt werden.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 08. Juli 2021, 09:24:36
Wohnen:

Mietzertifikat revolutioniert Wohnungssuche 

Es muss nicht immer die SCHUFA sein   


Das Portal selbstauskunft.de (http://www.selbstauskunft.de) bietet seit Februar 2021 ein eigenes Mietzertifikat an.
Anders als Bonitätsnachweise von Auskunfteien wie SCHUFA, CRIF und sonstigen Anbietern
beruht dieses Zertifikat einzig auf den Angaben des potenziellen Mieters.
Es muss lediglich versichert werden, in den letzten 24 Monaten alle Mietzahlungen pünktlich und vollständig vorgenommen zu haben.
Einziger Haken: Diese Angaben müssen stimmen, sonst kann es brenzlig werden.   

Der Hintergrund: Die Aussagekraft der Bonitätszertifikate der etablierten Auskunfteien wie z.B. SCHUFA sind seit Längerem Gegenstand massiver Kritik. Studien ergaben einen Anteil von zwischen 20 – 50% falscher oder veralteter Daten. Bei der Wohnungssuche im Nachteil sind damit also diejenigen, die aufgrund fehlerhafter SCHUFA-Daten keine Wohnung bekommen - selbst wenn sie immer pünktlich ihre Miete bezahlt haben. Die Aussagekraft einer SCHUFA-Bonitätsauskunft kann daher bezweifelt werden.

Auch für Vermieter sind die herkömmlichen Bonitätsnachweise fragwürdig: Jemand kann bei Freunden bis über beide Ohren verschuldet sein und den Gerichtsvollzieher auf den Fersen haben - das steht nicht in der SCHUFA, also zumindest nicht solange das Thema nicht vollständig aus dem Ruder gelaufen ist.
Thomas Müller, Leiter Operation beim Portal selbstauskunft.de sagt hierzu: »Schätzungen gehen von zwischen 0,03 – 1,37% Mietnomaden in Deutschland aus. Das sind bei 60 Millionen Volljährigen zwischen 15.000 und 100.000 Personen.

Es kann nicht sein, dass eine ganze Bevölkerung zum finanziellen Striptease gegenüber Vermietern gezwungen wird -
nur um diese vor dem homöopathisch kleinen Risiko zu schützen, Mietnomaden aufzusitzen.


Für einen Vermieter hat es auszureichen, dass der Interessent immer seine Miete pünktlich und komplett bezahlt hat.

Warum ist das selbstauskunft.de-Mietzertifikat das bessere Produkt?
Müller dazu: "Natürlich werden wir gefragt, wie man sich auf ein Zertifikat verlassen kann, dass nicht auf Datenbanken beruht,
sondern auf den Aussagen des Mietinteressenten".

Zwei Punkte dazu: Was sind die bisherigen Zertifikate wert, wenn die Datenbasis falsch ist?
Damit ist jede Aussagekraft dahin.
Zum zweiten: Miete und Wohnung gehört zu den elementarsten Grundbedürfnissen der Menschen.

Im Rahmen des Antragprozesses bei uns sichert der Kunde zu, alle Mieten der letzten zwei Jahre pünktlich und vollständig bezahlt zu haben.
Selbstverständlich müssen diese Angaben stimmen, ansonsten macht man sich eventuell schadenersatzpflichtig, riskiert strafrechtliche Probleme und ist zusätzlich die Wohnung wieder los.
Das widerspreche allen menschlichen Grundbedürfnissen.

Aus diesem Grund sei es richtig, das Zertifikat auf diesen Angaben zu erstellen - und nicht auf Basis fragwürdiger SCHUFA-Daten. Das Risiko, dass ein Mietinteressent bei diesen Angaben lügt, sei wesentlich geringer, als die Wahrscheinlichkeit, falschen SCHUFA-Daten aufzusitzen.
Dem Vermieter sei es doch egal, ob jemand einmal ein Problem mit einer Handyrechnung hatte - aber die Miete zu bekommen, das sei wichtig.
Und nur darum gehe es.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  März 2021

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 01. September 2021, 09:31:54
Wohnen: Wohin mit dem notwendigen Rollator?

Problemfälle für ältere Mitbewohnern


Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, diese Maßnahme zu dulden.
Amtsgerichts Recklinghausen (Az. 56 C 98/13)   

Fall:
Die gehbehinderte Mieterin einer im 1. Stock gelegenen Wohnung stellte ihren zusammengeklappten Rollator rechts neben der Haustür ab.
Da dadurch aber der Zugang zum Keller behindert wurde, verlangte die Vermieterin die Entfernung des Rollators.
Sie bot stattdessen an, dass ihr Ehemann bei entsprechender Bitte den Rollator in die Wohnung der Mieterin trägt oder dass die Mieterin ihren Rollator im Schuppen des Grundstücks abstellt.
Da die Mieterin dies für unzumutbar hielt, kam der Fall vor Gericht. 

Das Amtsgericht entschied zu Gunsten der Mieterin.
Sie habe zwar ihren Rollator nicht rechts neben der Haustür abstellen dürfen, da es dort zu einer Behinderung des Kellerzugangs gekommen sei. Jedoch habe sie den Rollator links neben der Haustür abstellen können. Dort sei es zu keiner Beeinträchtigung oder Behinderung gekommen. Die Vermieterin habe dies als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag dulden müssen. Es sei der Mieterin nach Ansicht des Amtsgerichts unzumutbar gewesen jedes Mal den Ehemann der Vermieterin zu bitten, den Rollator hochzutragen. Dies habe ebenso für das Abstellen im Schuppen gegolten. Denn die Mieterin könne die 20 m dorthin ohne Rollator nicht bewältigen.

Rollatoren sind keine Fahrräder   
Ähnlich urteilte das Landgericht Hannover (Az. 20 S 39/05).
Ein Vermieter darf älteren Hausbewohnern nicht verbieten, Rollatoren/Gehhilfen im Hausflur abzustellen.
Allerdings müssen diese platzsparend zusammengeklappt an einem geeigneten Ort abgestellt werden.
Auch in dem Fall ging es um eine ältere, gehbehinderte Dame, die in der 1. Etage eines Miethauses wohnte und eine Gehhilfe benötigte.
Sie stellte den Rollator unten im Hausflur ab, was der Vermieterin gar nicht passte.
Sie meinte, die Hausordnung würde das Abstellen des Rollators verbieten.
Dort hieß es in Paragraf 8, dass Fahrräder unter anderem nicht im Hausflur abgestellt werden dürfen.
Das Abstellen der Gehilfe schränke zudem die Nutzung des Treppenhauses für die anderen Mieter ein.
Die Mieterin solle die Gehhilfe draußen vor dem Haus abstellen, wie ein Fahrrad, meinte die Vermieterin.
Dem wollte das Landgericht nicht folgen.
Zwar verbiete die Hausordnung das Abstellen von Fahrrädern und anderer Gegenstände im Hausflur, jedoch gehöre ein Rollator nicht dazu, meinten die Richter. Rollatoren seien nicht mit Fahrrädern vergleichbar. Rollatoren seien Stützapparate, die älteren und gehbehinderten Menschen ihre Bewegungsfreiheit und ihre Lebensqualität erhalten. In einem Mehrfamilienhaus muss für Rollatoren ein Abstellplatz ermöglicht werden. Allerdings dürfe ein Vermieter verlangen, dass der Rollator platzsparend zusammengeklappt abgestellt werde.

Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  Juni 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 27. September 2021, 09:40:00
Wohnen:

Bauspardarlehen jetzt bis 50.000 € ohne Grundbucheintrag 


Immobilienkredite stehen in der Regel im Grundbuch.
Bei kleineren Bauspardarlehen kann es aber Ausnahmen geben.
Die Grenze dafür ist nun angehoben worden. 

Immobilienkredite müssen in der Regel durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert werden.
Kleinere Bauspardarlehen sind von dieser Pflicht laut der Bausparkassen-Verordnung jedoch ausgenommen.
Bisher waren entsprechende Darlehen bis zu 30 000 Euro von einem Grundbucheintrag befreit.
Diese Grenze wurde nun angehoben.

Laut der aktuellen Bausparkassen-Verordnung (https://www.gesetze-im-internet.de/bausparkv_2015/BJNR257600015.html) können Bauspardarlehen jetzt bis zu einer Höhe von 50.000 €
ohne Eintrag ins Grundbuch aufgenommen werden. Das spart Grundbuchkosten.

Die entsprechende Änderung ist Ende Juli im BUndesgestzblatt veröffentlicht worden.   
Die sogenannten Blankodarlehen eignen sich besonders für Modernisierungen, energetische Sanierungen und altersgerechte Umbauten. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  August 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 22. Dezember 2021, 09:36:44
Wohnen:

Eigenbedarf braucht eine gute Begründung   

Kündigung abgelehnt

Wer seine Wohnung vermietet, kann Mietern nicht einfach nach Belieben wieder kündigen.
Das gilt auch, wenn man die Wohnung selber nutzen will.
Denn Eigenbedarf muss gut begründet werden. 
Wollen Eigentümer ihre vermietete Immobilie selbst nutzen, brauchen sie einen guten Grund für eine Kündigung.
Denn eine Eigenbedarfskündigung setzt ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht voraus.
Landgericht Berlin (Az.: 65 S 344/20)

Fall:
Der Eigentümer einer Wohnung hat seiner 80-jährigen Mieterin im September 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt.
Seine Begründung:
Er wolle ab dem Wintersemester 2020 in Berlin ein zeitlich unbegrenztes Seniorenstudium beginnen.
Nur Beleg als Nebenhörer für Vorlesungen 
Belegen wolle er Kurse an der Freien Universität Berlin in den Fachrichtungen Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht.
In der Anhörung vor Gericht legte er allerdings ein Schreiben der Humboldt-Universität vor, dass die Anmeldung als Nebenhörer für zwei Vorlesungen in Philosophie und Juristische Methodenlehre belegte.   

In der persönlichen Anhörung konnte der lediglich angeben, dass es in Berlin zwar viele interessante Studiengänge gebe.
Ob und unter welchen Voraussetzungen diese Angebote für ihn als Senioren konkret nutzbar waren, darüber hatte er sich nicht informiert.

Begründung war dem Gericht zu dünn Urteil:

Die Kündigung hatte keinen Erfolg. Der Kläger habe sich nicht ausreichend über die Studienmöglichkeiten informiert.
Er habe nicht einmal gewusst, dass es in Berlin mehr als nur zwei Universitäten gibt.
Auch über die Zulassungsvoraussetzungen der von ihm gewünschten Fächer habe er sich nur unzureichend informiert.
Aus Sicht des Gerichts waren die Pläne des Eigentümers, ein Seniorenstudium aufzunehmen, daher nur vage.
Sie reichten nicht aus, ein berechtigtes Interesse an der von der Mieterin seit 1960 bewohnten Wohnung zu belegen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2021

Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 23. Januar 2022, 14:19:02
Wohnen - Härtefall:
Modernisierung führt nicht immer zu höherer Miete


Eine Modernisierung kostet Geld. Eigentümer können einen Teil der Kosten daher auf die Mieter umlegen.
Allerdings gibt es dafür Grenzen.

Modernisierungsmaßnahmen müssen Mieter in der Regel dulden.
Allerdings müssen sie nicht in jedem Fall auch die daraus resultierende Mieterhöhung bezahlen.
Bedeutet die Mieterhöhung nämlich für Mieter eine Härte, kann der Vermieter sie nicht durchsetzen.
Landgericht Berlin (Az.: 64 S 111/20)   

Müssen Grundsicherungsempfänger nach der Mieterhöhung damit rechnen, die Wohnung zu verlieren, ist eine solche Härte gegeben.
Die Größe der Wohnung spielt dabei nicht unbedingt eine Rolle. 

Mieterin zog vor Gericht 
In dem verhandelten Fall war die Fassade an einem Mietshaus gedämmt worden.
Eine Mieterin klagte gegen die entsprechende Modernisierungsmieterhöhung.
Die Frau bezog ergänzende Zahlungen des Jobcenters. Sie war der Meinung, die höhere Miete bedeute für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte, da sie die Wohnung dann nicht mehr halten könne.   
Die Vermieterin war hingegen der Ansicht, die Frau lebe über ihre Verhältnisse und müsse eben in eine kleinere Wohnung umziehen.
Die Mieterin lebte allein in der 71 m² großen Wohnung.
Bis zur Klärung des Rechtsstreits übernahm das Jobcenter den Erhöhungsbetrag.   

Erhöhung bedeutet für Mieterin Härte

Urteil: Das Gericht gab der Mieterin Recht.
Hier liege ein Härtefall vor, da der Mieterin nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, dass es ihr ermöglicht, an ihrem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Die Übernahme eines Teils der Miete durch das Jobcenter sei lediglich vorläufig erfolgt, damit die Mieterin die Wohnung nicht verliere.

Der Härteeinwand sei auch deshalb nicht ausgeschlossen, weil die Wohnung für eine einzelne Mieterin großzügig ist.
Beim entsprechenden Abwägungsprozess spiele auch die Wohndauer eine entscheidende Rolle.
In diesem Fall habe die Mieterin schon als Kind in der Wohnung gelebt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 31. Januar 2022, 10:13:59
Wohnen:

Immobilien-Kaufentscheidung fällt erst bei der Beurkundung


Wer eine Immobilie kauft, macht sich von ihr meist vorher ein gutes Bild.
Doch wann genau fällt dann die Kaufentscheidung? Erst beim Notar kommt es dazu.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:  (Az.: V ZR 119/20)  (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=122221&pos=0&anz=1)

Begründung: Die Klägerin durfte durchaus erwarten, dass sie das Objekt gemäß der Visualisierung aus- und umbauen durfte.
Ihre Kaufentscheidung sei nicht bereits mit dem Abschicken der E-Mail gefallen, sondern erst im Beurkundungstermin.
Schließlich könne ein Käufer bei dem Notartermin auch noch Abstand von dem Vertrag nehmen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 05. März 2022, 14:30:16
Wohnen:

Wucherpreise bei Ersatzversorgung mit Strom unzulässig


Der Billiganbieter kündigt, der Grundversorger übernimmt: Dieses Schicksal hat zuletzt viele Stromkunden ereilt.  :-[
Und oft war das Erstaunen über die teure Ersatzversorgung groß.  :doz
Doch das ist unlauter. Wer von seinem Energieversorger nicht mehr mit Strom bedient werden kann,
wird häufig übergangsweise von einem regionalen Anbieter notversorgt.
So mancher Stromanbieter lässt sich diesen Dienst teuer bezahlen.
Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt ist das unzulässig (Az.: 03-06 O 6/22) (https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE220002402)

In einem Eilentscheid hat das Gericht einem Grundversorger untersagt, unterschiedliche Preise
für Bestandskunden in der Grundversorgung und Neukunden in der Ersatzversorgung aufzurufen.
Für die Ersatzversorgung hatte der Anbieter einen wesentlich höheren Preis aufgerufen als für die Grundversorgung.   

Zuletzt waren viele Verbraucher/innen genau auf diese teure Ersatzversorgung angewiesen, als Billigstromlieferanten aufgrund der gestiegenen Strompreise reihenweise ihren Kundinnen und Kunden kündigten.

Zum Teil musste über Nacht der Grundversorger einspringen, der den zusätzlichen Strom auf dem überhitzten Markt dazu kaufen musste.   
Empfehlung: 
Betroffenen sollten nun, ihren Energieverbrauch in der Ersatzversorgung genau zu notieren, um im Ernstfall Schadensersatz fordern zu können.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2021
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 29. März 2022, 11:35:13
Wohnen:

Doppelhaushälfte geerbt: Trotz Renovierung steuerfrei? 


Wer eine geerbte Immobilie selbst bewohnen will, muss dafür meist keine Erbschaftssteuer zahlen.
Dabei ist der Zeitfaktor entscheidend.

Doch was gilt, wenn sich wegen Renovierung der Einzug verzögert?
Angehörige können eine Immobilie steuerfrei erben.
Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die geerbte Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt wird.
Erben haben dafür in der Regel sechs Monate Zeit.

Außerdem wichtig für die Steuerbefreiung:
Der Erblasser muss selbst in der Immobilie selbst gewohnt haben.
Und: Sollten Kinder erben, sollte die Wohnfläche nicht größer als 200 qm² sein.

Doppelhaushälfte muss erst renoviert werden
Doch was gilt, wenn ein Sohn eine Doppelhaushälfte erbt und diese erst aufwendig renovieren muss?
Die Richter des BFH stellten in einem Urteil fest, dass auch ein späterer Einzug in Ausnahmefällen zur Steuerfreiheit führen kann.
BFH-Urteil (Az.: II R 46/19) (https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202110222/)

In dem verhandelten Fall erbte ein Mann die vom Vater genutzte Doppelhaushälfte.
Er wohnte selbst nebenan und wollte die geerbte Haushälfte renovieren, und dann beide Hälften zusammenlegen und in diesem Haus wohnen. Die Renovierung und Sanierung der geerbten Haushälfte dauerte jedoch knapp drei Jahre. Es musste ein Wasserschaden beseitigt werden. Das Finanzamt lehnte die Steuerbefreiung ab, weil die Bestimmung zur Selbstnutzung innerhalb von sechs Monaten fehlte.

Steuerbefreiung auch bei Verzögerung möglich
Die Richter urteilen jedoch: der Erbe muss glaubhaft darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung entschlossen hat.
Zudem muss er erklären, warum der tatsächliche Einzug nicht früher möglich war.
Vergibt der Erbe etwa Renovierungs- und Umbaumaßnahmen rechtzeitig, also innerhalb der sechs Monate, ist eine Steuerbefreiung möglich.
Es kann nicht zu seinen Lasten gehen, wenn Arbeiten nicht zeitnah abgeschlossen werden -
etwa weil es Schwierigkeiten bei der Lieferung von Material gab.

Erben können von dem Urteil profitieren.
Um Probleme zu vermeiden: Innerhalb von sechs Monaten sollte ein Erbe prüfen, ob er in die geerbte Immobilie einziehen will und entsprechende Renovierungsarbeiten in Auftrag geben, um die Selbstnutzung damit zu manifestieren.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2022
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 04. April 2022, 08:14:25
Wohnen:

Miete darf bei schleppender Mängelbeseitigung gemindert werden
   

Mängel berechtigen zur Mietminderung. Dieses Recht bleibt solange bestehen, bis der Mangel beseitigt ist.
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat in einem solchen Fall keinen Erfolg.

Werden Mängel in einer Mietwohnung nicht beseitigt, müssen Mieter auch nicht die volle Miete zahlen.
Das Recht, die Miete zu mindern, entfällt nicht, wenn sich die Arbeiten verzögern. Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 19/21)
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann daher keinen Erfolg haben.

In dem verhandelten Fall gab es in der Wohnung der Mieter einen Wasserschaden.
Die Mängel waren dem Vermieter im Februar 2018 angezeigt worden.
Die entsprechenden Arbeiten verzögerten sich.
Die Mieter machten deshalb von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und zahlten eine geminderte Miete.

Arbeiten zogen sich lange hin 
Am 18. September 2019 kündigte der Vermieter unter anderem wegen Zahlungsrückstands.
Zugleich untersuchte der Vermieter am selben Tag gemeinsam mit einem Sachverständigen, ob die betroffenen Wände noch feucht waren. Nachdem dieser Termin ergab, dass der Mangel beseitigt ist, glichen die Mieter den Zahlungsrückstand aus.

Urteil: Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte vor dem Landgericht.
Der Kläger selbst habe eingeräumt, dass die von ihm beauftragten Mängelbeseitigungsarbeiten schleppend verliefen. 

Mieter waren kooperativ 
Die Unzuverlässigkeit der vom Vermieter beauftragten Handwerker sei kein Umstand, den sich ein Mieter entgegenhalten lassen müsse.
Zumal die Mieter während der gesamten Zeit sehr kooperativ gewesen seien und den Handwerkern
auch sehr kurzfristig immer wieder Zutritt zu ihrer Wohnung gewährt hatte. 
Zudem der selbst Vermieter sich am Tag der Kündigung nicht sicher gewesen sei, ob der Mangel beseitigt worden sei.
Andernfalls hätte er sich nicht mit dem Gutachter getroffen.
Daher verfehle das Zurückbehaltungsrecht der Mieter seinen Zweck nicht.
Die Mieter hätten den zurückbehaltenen Betrag zudem am Folgetag ausgeglichen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Januar 2022
Titel: Re: 5.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
Beitrag von: RalleGA am 20. April 2022, 09:23:22
Vermieter können Miete nicht vom Jobcenter einklagen 

Wenn ein Empfänger der Grundsicherung die Miete nicht zahlt,
kann der Vermieter das ausstehende Geld vom Jobcenter einklagen?


Vermieter sind nach einem Gerichtsurteil nicht berechtigt, Miete vom Jobcenter einzuklagen.
Vermieter von Grundsicherungsempfängern haben keine Rechtsbeziehung zum Jobcenter.
Sie können Zahlungsrückstände deshalb auch nicht vom Jobcenter einklagen.
Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen (Az. L 11 AS 578/20)

In dem Fall ging es um einen Mann, der Wohnungen an Grundsicherungsempfänger vermietete.
Vorsorglich ließ er sich von den Menschen unterschreiben, dass sie einer Direktzahlung durch das Jobcenter zustimmen.
Diese Direktzahlungen sind demnach aber nur in Ausnahmefällen vorgesehen, da Grundsicherungsempfänger eigenverantwortlich mit ihrem Geld umgehen sollen.   

Als eine Mieterin des Mannes die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 schuldig blieb, verlangte der Vermieter die Zahlung vom Jobcenter Goslar. Dieses lehnte eine Direktüberweisung ab und verwies darauf, dass der Vermieter keine eigenen Ansprüche gegenüber dem Amt habe. Der Mann sah das anders und verlangte inklusive Mietschulden mehr als 4.000 Euro - das Jobcenter müsse im Wege der Amtshaftung zahlen, war seine Haltung.
 Das LSG Niedersachsen-Bremen hat in Urteil vom 3. Februar die Auffassung des Jobcenters bestätigt.

Demnach besteht keine Anspruchsgrundlage für eine Schuldübernahme.

„Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters."
 
Eine Revision ist nicht möglich.
Als Vorinstanz hatte das Sozialgericht Braunschweig die Klage abgewiesen. 

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2022