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Autor Thema: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 56622 mal)

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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #105 am: 26. September 2017, 06:48:57 »
Betriebskostenabrechnung:

Zustellung am Silvestertag reicht


Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss Mietern innerhalb einer festen Frist mitgeteilt werden.
Die Frage allerdings ist: Muss sie nur fristgemäß in den Postbriefkasten geworfen werden?
Oder muss der Brief tatsächlich beim Mieter ankommen?
Antworten bietet die Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Az.: 316 S 77/16).
Bei Betriebskosten einer Immobilie gilt:
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Bei einer Abrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 muss diese also bis Ende 2017 mitgeteilt werden.

Im verhandelten Fall ging es um eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Parteien stritten nach dem beendeten Mietverhältnis über die Rückzahlung der Kaution, die der Vermieter nicht auszahlen wollte. Er wollte sie gegen Ansprüche aus der letzten Betriebskostenabrechnung gegenrechnen.

Strittig war unter anderem die Frage, ob die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen war.
Im konkreten Fall wurde die Abrechnung nachweislich am 31. Dezember um 17.34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen. Und das war auch ausreichend, entschied das Gericht.
Der Einwurf in einen privaten Briefkasten ist auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr noch fristwahrend.
Zum einen berücksichtigte das Gericht hierbei, dass es sich beim Silvestertag nicht um einen offiziellen Feiertag handelt -
und zum anderen, dass die Postzustellungen in jüngster Zeit bekanntermaßen auch zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen.
Es sei daher dem Mieter zumutbar gewesen, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18.00 Uhr den Briefkasten zu kontrollieren.                                   
Fundquelle: Auszug – „ALLER-Zeitung“ (Gifhorn/Wolfsburg) Juli 2017
« Letzte Änderung: 26. September 2017, 06:50:44 von RalleGA »
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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #106 am: 14. November 2017, 09:39:47 »
Mietrecht:

kein Grundrecht auf Reibach 

Mieter müssen benachbartem Geschäft nicht weichen BGH-Urteil: Az.: VIII ZR 243/16
Eigentümer vermieteter Immobilien haben "keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung".
Im Streit um eine Mietkündigung stehen den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters die ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Belange der Mieter gegenüber, betonte der BGH.
Demnach ist eine Mietkündigung zur wirtschaftlichen Verwertung eines Gebäudes nur zulässig,
wenn die sonst bestehenden Nachteile für den Eigentümer die Nachteile des Mieters deutlich übersteigen.

Fall:

Konkret geht es um ein Modegeschäft in St. Blasien bei Freiburg.
Eigentümerin des Gebäudes ist eine Immobiliengesellschaft, die 2015 auch das mit einem Mietshaus bebaute Nachbargrundstück kaufte. Die Gesellschaft will das Mietshaus abreißen, um Platz für eine Erweiterung des Modegeschäfts zu machen. Noch im selben Jahr kündigte sie den Mietern.
Die Mieter einer im Jahr 2012 bezogenen Sieben-Zimmer-Wohnung weigerten sich jedoch auszuziehen.
Die Immobiliengesellschaft klagte schließlich auf Räumung. Sie argumentierte, die Erweiterung des Modehauses sei zwingend erforderlich, um die Existenz des Geschäfts dauerhaft zu sichern. Amtsgericht und Landgericht waren dem noch gefolgt.
Der BGH wies die Räumungsklage nun jedoch ab.

Zur Begründung betonten die Karlsruher Richter, dass nicht nur die Eigentumsrechte der Immobiliengesellschaft Verfassungsrang haben. Auch das „Besitzrecht des Mieters" sei durch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes geschützt.
"Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung."
Umgekehrt sei eine solche sogenannte Verwertungskündigung aber auch nicht erst zulässig, wenn die Existenz eines Unternehmens bedroht ist. Eigentümer und Vermieter müssten keine Nachteile hinnehmen, die die Nachteile der Mieter durch den Verlust ihrer Wohnung weit übersteigen. Die Gerichte müssten die Interessen beider Seiten daher sorgfältig abwägen, mahnte der BGH.

Im konkreten Fall hätten sich die Vorinstanzen auf die angeblich existenzielle Bedeutung der Erweiterung für das Modehaus gestützt. Dies sei aber lediglich ein sehr allgemein gehaltener Vortrag der Immobiliengesellschaft gewesen.
Auch das Unternehmen habe "nicht einmal ansatzweise" dargelegt, dass das Modehaus nur durch eine Erweiterung auf dem Nachbargrundstück dauerhaft gesichert werden könne.
Der BGH rügte, dass Gerichte ohne solche Nachweise "dem Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung" nachgeben würden.

"Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht." Im konkreten Fall seien die Anforderungen an die notwendigen Nachweise besonders hoch, weil das Modehaus und die Immobiliengesellschaft zwar wirtschaftlich und personell eng verbunden seien, es sich rechtlich aber dennoch um verschiedene Unternehmen handelt.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  September 2017
« Letzte Änderung: 14. November 2017, 09:44:30 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #107 am: 18. November 2017, 06:59:37 »
Wohnen

Kinder sind zumutbar

 

Keine Frage:

Kinder können laut sein. Allerdings müssen Nachbarn Kinderlärm grundsätzlich ertragen.
Aus Angst vor dem Geschrei können sie jedenfalls keine Baugenehmigung für eine Kita zu Fall bringen:
Kindertagesstätten sind auch in reinen Wohngebieten zulässig. (VGH) Az.: 3 B 107/17)

Anwohner können sich daher nicht gegen den Bau wehren mit dem Argument, die Kita störe in so einem Gebiet.
Bewohner haben kein Recht darauf, dass sich Baumaßnahmen an ihren persönlichen Lebenssituationen orientieren.
Das Baurecht ist grundsätzlich grundstücksbezogen, erklärte der VGH Hessen.

In dem verhandelten Fall hatten Bewohner gegen die Baugenehmigung für eine Kindertagesstätte in ihrer Nachbarschaft geklagt.
Sie befürchteten Einschränkungen durch die bis zu 66 Plätze.
Unter anderem befürchteten sie eine unzumutbare Beeinträchtigung durch Parkplatzsuchende.
Eine Kindertagesstätte sei in einem reinen Wohngebiet ohnehin nicht zulässig, so das Argument der Anwohner.

Das Gericht sah das anders: Bei der Beurteilung, ob Bauvorhaben rechtlich zulässig sind,
werden subjektive und persönliche Befindlichkeiten grundsätzlich nicht beachtet.
„Gerade in Wohngebieten sei außerdem die Einrichtung von Kinderbetreuungseinrichtung objektiv geboten".

Ein Gebietserhaltungsanspruch ist darauf beschränkt, Vorhaben zu verhindern, die in einem Baugebiet nicht zulässig sind. Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen und damit keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 18. November 2017, 07:01:36 von RalleGA »
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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #108 am: 28. November 2017, 18:41:14 »
Plötzlich teurer 

Hoher Preisanstieg an Betriebskosten ist zu begründen


Auch Vermieter müssen wirtschaftlich handeln. Darauf haben Mieter einen Anspruch.
Werden einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung deutlich teurer, muss der Vermieter das im Zweifel begründen können.
Bei einem Anstieg von mehr als 50% im Vergleich zum Vorjahr hat ein Mieter das Recht zu erfahren, welche Preisverhandlungen der Vermieter geführt hat. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 210 C 387/16).

In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter einen Dienstleister verpflichtet, der die Gartenpflege und den Winterdienst erledigte sowie Hauswartleistungen übernahm. Der Dienstleister kündigte die Verträge. Daraufhin schloss der Vermieter mit demselben Unternehmen neue Verträge ab - zahlte jetzt für die Dienstleistungen allerdings zwischen 60 und 160 % mehr. Einer Mieterin gefiel das nicht.
Sie verlangte Betriebskosten zurück, weil der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen habe.

Vor Gericht bekam die Mieterin teilweise Recht.
Zwar müsse grundsätzlich der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot darlegen.
Steigen die Preise aber innerhalb eines Jahres um mehr als 50%, müsse der Vermieter offenlegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, ein preisgünstigeres Unternehmen zu finden.
Die Klägerin scheiterte allerdings mit ihrem Vorhaben, die Betriebskosten auf Grundlage der alten Beträge mit einem Abschlag von 10% abzurechnen. Die Beträge müssten vielmehr auf Grundlage der Mittelwerte des geltenden Betriebskostenspiegels geschätzt werden.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 28. November 2017, 18:43:20 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #109 am: 30. November 2017, 10:16:44 »
Betriebskosten:

Korrekt abrechnen


Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht übersichtlich sein.

Ausreichend ist es, wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: VIII ZR 3/17).     
Entscheidend ist nach Ansicht der Richter allein, ob die Angaben in der Abrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.

In dem verhandelten Fall listete die beanstandete Abrechnung auf der ersten Seite 15 Kostenpositionen auf, addierte auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen und ordnete sie vier mit Abis D bezeichneten Rubriken zu, ohne dabei die Kostenpositionen selbst noch einmal zu beschreiben. Schließlich wurden auf der Folgeseite die Nebenkostenrubriken nicht wie vorher mit Abis D, sondern jetzt mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet.           

Nach Ansicht des BGH ist auch eine derartige Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß.
Es sei nicht zu beanstanden, dass der Mieter, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorherigen Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen müsse.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 30. November 2017, 10:19:41 von RalleGA »
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