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Autor Thema: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 64578 mal)

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #105 am: 26. September 2017, 06:48:57 »
Betriebskostenabrechnung:

Zustellung am Silvestertag reicht


Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss Mietern innerhalb einer festen Frist mitgeteilt werden.
Die Frage allerdings ist: Muss sie nur fristgemäß in den Postbriefkasten geworfen werden?
Oder muss der Brief tatsächlich beim Mieter ankommen?
Antworten bietet die Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Az.: 316 S 77/16).
Bei Betriebskosten einer Immobilie gilt:
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Bei einer Abrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 muss diese also bis Ende 2017 mitgeteilt werden.

Im verhandelten Fall ging es um eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Parteien stritten nach dem beendeten Mietverhältnis über die Rückzahlung der Kaution, die der Vermieter nicht auszahlen wollte. Er wollte sie gegen Ansprüche aus der letzten Betriebskostenabrechnung gegenrechnen.

Strittig war unter anderem die Frage, ob die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen war.
Im konkreten Fall wurde die Abrechnung nachweislich am 31. Dezember um 17.34 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters eingeworfen. Und das war auch ausreichend, entschied das Gericht.
Der Einwurf in einen privaten Briefkasten ist auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr noch fristwahrend.
Zum einen berücksichtigte das Gericht hierbei, dass es sich beim Silvestertag nicht um einen offiziellen Feiertag handelt -
und zum anderen, dass die Postzustellungen in jüngster Zeit bekanntermaßen auch zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen.
Es sei daher dem Mieter zumutbar gewesen, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18.00 Uhr den Briefkasten zu kontrollieren.                                   
Fundquelle: Auszug – „ALLER-Zeitung“ (Gifhorn/Wolfsburg) Juli 2017
« Letzte Änderung: 26. September 2017, 06:50:44 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #106 am: 14. November 2017, 09:39:47 »
Mietrecht:

kein Grundrecht auf Reibach 

Mieter müssen benachbartem Geschäft nicht weichen BGH-Urteil: Az.: VIII ZR 243/16
Eigentümer vermieteter Immobilien haben "keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung".
Im Streit um eine Mietkündigung stehen den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters die ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Belange der Mieter gegenüber, betonte der BGH.
Demnach ist eine Mietkündigung zur wirtschaftlichen Verwertung eines Gebäudes nur zulässig,
wenn die sonst bestehenden Nachteile für den Eigentümer die Nachteile des Mieters deutlich übersteigen.

Fall:

Konkret geht es um ein Modegeschäft in St. Blasien bei Freiburg.
Eigentümerin des Gebäudes ist eine Immobiliengesellschaft, die 2015 auch das mit einem Mietshaus bebaute Nachbargrundstück kaufte. Die Gesellschaft will das Mietshaus abreißen, um Platz für eine Erweiterung des Modegeschäfts zu machen. Noch im selben Jahr kündigte sie den Mietern.
Die Mieter einer im Jahr 2012 bezogenen Sieben-Zimmer-Wohnung weigerten sich jedoch auszuziehen.
Die Immobiliengesellschaft klagte schließlich auf Räumung. Sie argumentierte, die Erweiterung des Modehauses sei zwingend erforderlich, um die Existenz des Geschäfts dauerhaft zu sichern. Amtsgericht und Landgericht waren dem noch gefolgt.
Der BGH wies die Räumungsklage nun jedoch ab.

Zur Begründung betonten die Karlsruher Richter, dass nicht nur die Eigentumsrechte der Immobiliengesellschaft Verfassungsrang haben. Auch das „Besitzrecht des Mieters" sei durch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes geschützt.
"Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung."
Umgekehrt sei eine solche sogenannte Verwertungskündigung aber auch nicht erst zulässig, wenn die Existenz eines Unternehmens bedroht ist. Eigentümer und Vermieter müssten keine Nachteile hinnehmen, die die Nachteile der Mieter durch den Verlust ihrer Wohnung weit übersteigen. Die Gerichte müssten die Interessen beider Seiten daher sorgfältig abwägen, mahnte der BGH.

Im konkreten Fall hätten sich die Vorinstanzen auf die angeblich existenzielle Bedeutung der Erweiterung für das Modehaus gestützt. Dies sei aber lediglich ein sehr allgemein gehaltener Vortrag der Immobiliengesellschaft gewesen.
Auch das Unternehmen habe "nicht einmal ansatzweise" dargelegt, dass das Modehaus nur durch eine Erweiterung auf dem Nachbargrundstück dauerhaft gesichert werden könne.
Der BGH rügte, dass Gerichte ohne solche Nachweise "dem Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung" nachgeben würden.

"Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht." Im konkreten Fall seien die Anforderungen an die notwendigen Nachweise besonders hoch, weil das Modehaus und die Immobiliengesellschaft zwar wirtschaftlich und personell eng verbunden seien, es sich rechtlich aber dennoch um verschiedene Unternehmen handelt.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  September 2017
« Letzte Änderung: 14. November 2017, 09:44:30 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #107 am: 18. November 2017, 06:59:37 »
Wohnen

Kinder sind zumutbar

 

Keine Frage:

Kinder können laut sein. Allerdings müssen Nachbarn Kinderlärm grundsätzlich ertragen.
Aus Angst vor dem Geschrei können sie jedenfalls keine Baugenehmigung für eine Kita zu Fall bringen:
Kindertagesstätten sind auch in reinen Wohngebieten zulässig. (VGH) Az.: 3 B 107/17)

Anwohner können sich daher nicht gegen den Bau wehren mit dem Argument, die Kita störe in so einem Gebiet.
Bewohner haben kein Recht darauf, dass sich Baumaßnahmen an ihren persönlichen Lebenssituationen orientieren.
Das Baurecht ist grundsätzlich grundstücksbezogen, erklärte der VGH Hessen.

In dem verhandelten Fall hatten Bewohner gegen die Baugenehmigung für eine Kindertagesstätte in ihrer Nachbarschaft geklagt.
Sie befürchteten Einschränkungen durch die bis zu 66 Plätze.
Unter anderem befürchteten sie eine unzumutbare Beeinträchtigung durch Parkplatzsuchende.
Eine Kindertagesstätte sei in einem reinen Wohngebiet ohnehin nicht zulässig, so das Argument der Anwohner.

Das Gericht sah das anders: Bei der Beurteilung, ob Bauvorhaben rechtlich zulässig sind,
werden subjektive und persönliche Befindlichkeiten grundsätzlich nicht beachtet.
„Gerade in Wohngebieten sei außerdem die Einrichtung von Kinderbetreuungseinrichtung objektiv geboten".

Ein Gebietserhaltungsanspruch ist darauf beschränkt, Vorhaben zu verhindern, die in einem Baugebiet nicht zulässig sind. Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen und damit keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 18. November 2017, 07:01:36 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #108 am: 28. November 2017, 18:41:14 »
Plötzlich teurer 

Hoher Preisanstieg an Betriebskosten ist zu begründen


Auch Vermieter müssen wirtschaftlich handeln. Darauf haben Mieter einen Anspruch.
Werden einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung deutlich teurer, muss der Vermieter das im Zweifel begründen können.
Bei einem Anstieg von mehr als 50% im Vergleich zum Vorjahr hat ein Mieter das Recht zu erfahren, welche Preisverhandlungen der Vermieter geführt hat. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 210 C 387/16).

In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter einen Dienstleister verpflichtet, der die Gartenpflege und den Winterdienst erledigte sowie Hauswartleistungen übernahm. Der Dienstleister kündigte die Verträge. Daraufhin schloss der Vermieter mit demselben Unternehmen neue Verträge ab - zahlte jetzt für die Dienstleistungen allerdings zwischen 60 und 160 % mehr. Einer Mieterin gefiel das nicht.
Sie verlangte Betriebskosten zurück, weil der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen habe.

Vor Gericht bekam die Mieterin teilweise Recht.
Zwar müsse grundsätzlich der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot darlegen.
Steigen die Preise aber innerhalb eines Jahres um mehr als 50%, müsse der Vermieter offenlegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, ein preisgünstigeres Unternehmen zu finden.
Die Klägerin scheiterte allerdings mit ihrem Vorhaben, die Betriebskosten auf Grundlage der alten Beträge mit einem Abschlag von 10% abzurechnen. Die Beträge müssten vielmehr auf Grundlage der Mittelwerte des geltenden Betriebskostenspiegels geschätzt werden.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 28. November 2017, 18:43:20 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #109 am: 30. November 2017, 10:16:44 »
Betriebskosten:

Korrekt abrechnen


Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht übersichtlich sein.

Ausreichend ist es, wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: VIII ZR 3/17).     
Entscheidend ist nach Ansicht der Richter allein, ob die Angaben in der Abrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen.

In dem verhandelten Fall listete die beanstandete Abrechnung auf der ersten Seite 15 Kostenpositionen auf, addierte auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen und ordnete sie vier mit Abis D bezeichneten Rubriken zu, ohne dabei die Kostenpositionen selbst noch einmal zu beschreiben. Schließlich wurden auf der Folgeseite die Nebenkostenrubriken nicht wie vorher mit Abis D, sondern jetzt mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet.           

Nach Ansicht des BGH ist auch eine derartige Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß.
Es sei nicht zu beanstanden, dass der Mieter, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorherigen Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen müsse.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2017
« Letzte Änderung: 30. November 2017, 10:19:41 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #110 am: 21. Dezember 2017, 08:13:48 »
Vermieter darf Mieter nicht zugleich abmahnen und kündigen   

Mieter haben Pflichten

Verstoßen sie gegen diese, müssen sie mit Konsequenzen rechnen.
Vermieter können Mieter entweder abmahnen oder kündigen, je nach Schwere der Verletzung.
Beides gleichzeitig geht allerdings nicht.   
Verletzen Mieter ihre Pflichten, müssen Vermieter das nicht hinnehmen.
Sie können in einem solchen Fall den Mieter abmahnen, damit er sein Fehlverhalten einstellt.   
Eine andere Möglichkeit ist die Kündigung des Mietverhältnisses.
Beides zugleich ist allerdings nicht zulässig. AG Hamburg (Az.: 46 C 144/16).

In dem verhandelten Fall hatte ein an Schizophrenie erkrankter Mieter unter anderem durch wiederholtes Schreien und Brüllen in der Wohnung auf sich aufmerksam gemacht.
Außerdem trat der Mieter die Wohnungstür der Nachbarin ein.
Der Vermieter mahnte den Mieter ab und kündigte zugleich das Mietverhältnis.
Da der Mieter nicht die Wohnung räumte, erhob der Vermieter Klage.   

Ohne Erfolg: Die Kündigung habe keinen Bestand, denn der Vermieter habe nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt.
Vielmehr stütze er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle. Dies sei aber nicht zulässig.

Die Abmahnung soll dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern. Das kann aber nicht erreicht werden, wenn zugleich die Kündigung ausgesprochen wird. Die Abmahnung hätte dann keine Funktion. Hinzu kam in diesem Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage war, über sein Verhalten zu bestimmen.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2017

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Gelegentliche Wohnungsnutzung -

kein Grund für Eigenbedarf


Ein Eigentümer darf dem Mieter nicht kündigen, weil er die Wohnung selbst gelegentlich nutzen möchte.
Er muss glaubhaft machen, dass ein regelmäßiger Eigenbedarf besteht.
Eine Eigenbedarfskündigung muss gut begründet werden.
Dabei gilt: Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, ist nicht automatisch vorrangig.
Die gegensätzlichen Interessen von Mieter und Eigentümer müssen in jedem Fall gegeneinander abgewogen werden.

Eigentümer können nicht vollkommen frei über ihre vermieteten Immobilien verfügen.
So reicht es für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus, wenn der Eigentümer eine Wohnung nur gelegentlich selbst nutzen will.
In einem solchen Fall überwiegt das Interesse des Mieters.
Entscheidung des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 23 C 258/15).
Der Vermieter kann in solchen Fällen auch auf andere Unterkünfte wie ein Hotel oder eine Pension ausweichen.

In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter aus Schwerin Eigenbedarf an seiner vermieteten Wohnung in Berlin angemeldet.
Die Begründung: Er verwalte das Haus, in dem die vermietete Wohnung liege und auch weitere Objekte in Berlin.
Hierzu sei seine Anwesenheit ein bis zweimal pro Woche regelmäßig erforderlich.
Bisher habe er in einem Hotel gewohnt, diese Kosten wolle er nun aber sparen.

Weitere im Haus gelegene Wohnungen seien nicht geeignet, da diese zu klein oder zu schwer zu erreichen seien.
Die Mieter waren hingegen der Auffassung, die Kündigung sei nicht gerechtfertigt.

Mit Recht: Zwar sei durch den BGH festgestellt, dass eine teilgewerbliche Nutzung für eine Eigenbedarfskündigung ausreichen kann. Dennoch müssen gegensätzlichen Interessen abgewogen werden.
Die Wohnung stellt in der Regel den Mittelpunkt der privaten Existenz dar.
Die angegebene Nutzungszeit des Eigentümers ist in diesem Fall aber im Gegensatz dazu so kurz, dass sie durch andere Unterkünfte angemessen abgedeckt werden kann. Es soll gerade nicht erreicht werden, dass der Mieter weichen muss, nur weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  November 2017

« Letzte Änderung: 26. Januar 2018, 11:22:09 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #112 am: 04. Februar 2018, 13:34:39 »
Wann darf Vermieter die Wohnung eines Verstorbenen räumen? 

Ein Mensch stirbt und niemand meldet sich, um sich um den Nachlass zu kümmern.
Ein Vermieter stand vor diesem Dilemma und ging vor Gericht. 

Verstirbt der Mieter und melden sich dessen Erben nicht, kann der Vermieter beim Nachlassgericht Anordnung von Nachlasspflegschaft beantragen. Mit dem eingesetzten Nachlasspfleger kann die Räumung dann bewerkstelligt werden.

In dem vom Kammergericht in Berlin (KG) verhandelten Fall (Az.: 19 W 102/17) war der Mieter einer Wohnung gestorben.
Die Erben meldeten sich aber nicht.
Allerdings wollte der Vermieter die leerstehende Wohnung bald räumen.
Ohne Erben hatte er aber keinen Ansprechpartner. Was also tun?  

Es gibt eine Lösung für dieses Dilemma: Zwar darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Wohnung räumen,
sondern muss seinen diesbezüglichen Anspruch notfalls mittels gerichtlicher Hilfe durchsetzen.

Hierzu kann bei Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragt werden.
Das gilt auch dann, wenn kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.
Der vom Gericht bestellte Nachlasspfleger vertritt dann die Erben.
Gegen ihn kann und muss der Vermieter seine Ansprüche auf Räumung durchsetzen.

Fundquelle: Auszug „VOLKSSTIMME“ – Januar 2018
« Letzte Änderung: 04. Februar 2018, 13:36:45 von RalleGA »
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