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Autor Thema: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht  (Gelesen 55110 mal)

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Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #75 am: 09. November 2016, 10:18:46 »
Wohnen:

Wer zahlt für Grün(Pflege)?


Müssen Mieter für eine Rasenfläche aufkommen, die zum Grundstück gehört?
Prinzipiell zwar schon, aber es gibt auch Ausnahmen.
Im Normalfall können die Unterhaltskosten für eine Grünfläche eines Mietshauses auf die Mieter umgelegt werden,
wenn sie diese auch nutzen dürfen.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt aber über eine Ausnahmeregelung.
Wenn nämlich der Eigentümer zulässt, dass auch Dritte, etwa Spaziergänger, die Grünfläche öffentlich mitbenutzen, verliert diese den erforderlichen Bezug zur Mietsache.
Die Richter urteilten deswegen, dass in einem solchen Fall die Mieter auch nicht mehr für die Pflegekosten aufzukommen brauchen. BGH-Urteil: (Az.: VIII ZR 33/15).

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ September 2016
« Letzte Änderung: 09. November 2016, 10:20:25 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

Offline RalleGA

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #76 am: 17. November 2016, 09:38:33 »
Wohnen:

Gehhilfe darf im Flur stehen, Schuhe nicht


Was darf im Treppenhaus abgestellt werden, was nicht?

In einem Mehrfamilienhaus wohnen die Mieter mitunter dicht beieinander.
Das kann für Spannungen sorgen. Ein häufiger Streitpunkt: der Zustand des Treppenhauses.
Stören sich die einen Bewohner an den Blumenkübeln des Nachbarn, ärgern sich andere über abgestellte Fahrräder. Prinzipiell gilt: Der Hausflur und das Treppenhaus sind Zugänge für Bewohner, über die sie zu ihrer Wohnung gelangen. Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf die anderen Mieter nicht beeinträchtigen, gefährden oder stören.
Beim Hausflur handelt es sich zudem um einen Fluchtweg.
Er muss im Notfall allen Bewohnern und der Feuerwehr uneingeschränkt zur Verfügung stehen.

Der Fluchtweg darf nicht versperrt sein
Grundsätzlich kann die Hausordnung bestimmen, dass in einem Treppenhaus keine Gegenstände stehen dürfen.
Solche Beschränkungen gelten nicht für Gehhilfen wie Rollstuhl oder Rollator
Nach einem Urteil des LG Hannover (Az: 20 S 39/05) dürfen Gehhilfen bei einem Verbot in der Hausordnung im Treppenhaus stehen bleiben. Grundsätzlich darf auch ein Kinderwagen im Hausflur stehen,
solange er Mitmieter nicht beeinträchtigt. LG Berlin (Az: 63 S 487/08), AG Braunschweig (Az: 121 C 128/00).

Fahrräder abstellen verboten
Ist laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein.
Dies gilt vor allem, wenn die Nachbarn den Flur trotz der Kinderwagen nutzen können und Eltern nicht zuzumuten ist,
den Wagen mehrere Stockwerke hoch in die Wohnung zu schleppen.
Ein „Parkverbot“ könnte es allenfalls geben, wenn der Mieter den Kinderwagen problemlos mit in die Wohnung nehmen könnte oder wenn ein Aufzug vorhanden ist.

Für Unmut sorgt häufig das Abstellen von Fahrrädern im Hausflur. In der Regel ist das untersagt.
Zulässig ist das allenfalls für kurze Zeit oder mit Zustimmung des Vermieters, soweit die Mitbewohner nicht gestört werden. Fußmatten dürfen vor einer Wohnungstür liegen.
Ein kleiner Schuhschrank im Treppenhaus kann zulässig sein – „wenn er die Flucht- und Rettungswege nicht versperrt und der Vermieter den Schrank geduldet hat. Urteil AG Köln (Az: 222 C 426/00).
Schuhe dürfen im Hausflur, wenn überhaupt, dann nur kurzzeitig abgestellt werden (Amtsgericht Lünen, Az: 22 II 264/00).
Über Gerüche im Treppenhaus kriegen sich Mieter oft in die Haare.
Es gilt: Essensgerüche müssen in der Regel hingenommen werden,
weil das Geruchsempfinden sehr vom Einzelfall abhängt.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Oktober 2016  

« Letzte Änderung: 17. November 2016, 09:44:38 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #77 am: 07. Dezember 2016, 10:07:34 »
Wenn der Mieter stirbt bleibt der Mietvertrag zunächst bestehen

Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt.
Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt.
Die wichtigste lautet:
Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter.

Der Vermieter kann also auch nach dem Tod des Mieters Mitbewohner nicht einfach vor die Tür setzen.
Laut dem BGB rutschen Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis hinein;
sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (BGB, §§ 563, 563a).

Auch Verwandte, beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma, aber auch Freunde und WG-Mitbewohner dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben.
Voraussetzung: Sie haben mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. Anhaltspunkte dafür sind langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse, keine andere Partnerschaft.

Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren
und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrags gleich.
Das Fortsetzen des Mietverhältnisses hat für den Vermieter hingegen enorme Auswirkungen,
denn er hat kein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will.
Es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, § 563 Abs. 4).
Das ist z.B. der Fall, wenn der Eigentümer und der künftige Mieter sich spinnefeind sind oder wenn jemand wegen Drogenproblemen oder Kriminalität im Haus bereits aufgefallen ist.

Eigentümer können - anders als bei einer Neuvermietung - auch keine höhere Miete durchsetzen.
Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren.
Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden.

Das ist gerade bei älteren Menschen ein wichtiger Punkt, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben.
Dem Eigentümer können dadurch finanzielle Nachteile entstehen, vor allem in teuren Ballungszentren.
Beispiel: Eine 350 qm² große Altbauwohnung in bester Münchner Lage.
Dafür zahlte die alte Mieterin nur knapp 900 €.
Nach ihrem Tod berief sich die Familie auf ihr Eintrittsrecht.
Der Eigentümer scheiterte mit seinem Vorhaben, die Wohnung für mehrere tausend Euro neu zu vermieten.

Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft.
Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt.
Der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiter zahlen (BGB, § 564).
Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden.
Sie sind Ansprechpartner des Eigentümers, wenn es um ausstehende Schönheitsreparaturen geht.
Gegenüber Erben kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
Mit der Besonderheit: Das Schreiben muss an alle Erben geschickt werden.
Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben.

Alternativ kann ein Einzelner diese Aufgabe übernehmen.
Dann braucht er aber Vollmachten der Miterben.

Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden.
Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann.
Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen.
Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben.
Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern.
Wenn kein Geld im Nachlass ist, bleiben Vermieter gegebenenfalls auf Kosten sitzen.
Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen.
Das wäre Hausfriedensbruch.
Außerdem kann ihnen eine Schadenersatzforderung drohen, wenn etwa später ein Erbberechtigter auftaucht und die entsorgten Gegenstände zurückfordert.
Denn dann gilt: Der Vermieter hat stets das Beweisproblem.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Oktober 2016
« Letzte Änderung: 07. Dezember 2016, 10:15:25 von RalleGA »
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Re: 3.3 Wohnen - Mietrecht sozialrechtliche Schranken - Urteile zum Mietrecht
« Antwort #78 am: 26. Dezember 2016, 09:37:49 »
Anbieter stehen in der Pflicht

Familie muss höheren Verbrauch nicht tragen


Erhöht sich der Stromverbrauch eines Haushaltes sprunghaft und ohne erkennbaren Grund,
muss der Stromversorger den tatsächlichen Verbrauch nachweisen.
Urteil des LG MAGDEBURG (AZ.: 11 O 405/16)  

Konkret ging es um den Fall einer vierköpfigen Familie aus Staßfurt, deren Stromverbrauch von zuvor durchschnittlichen 135 Kilowattstunden (KW/h)im Monat auf knapp 1.000 KW/h gestiegen war.
Der Energieversorger forderte knapp 3000 € Stromkosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2011.
Die Familie bestritt, so viel Strom verbraucht zu haben.
Die Zivilrichterin gab den Stromkunden weitgehend Recht - sie müssen nur noch knapp 350 €  zahlen.

Begründung: es bestehe die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers in der Abrechnung angesichts der enormen und nicht plausibel erklärbaren Abweichung der Verbrauchswerte.
Ein Elektriker habe Fehler in der Elektroanlage ausschließen können.
Angesichts dessen hätte der Energieversorger den Verbrauch der Familie beweisen müssen.
Solche Angebote hätte er aber nicht gemacht.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  November 2016
« Letzte Änderung: 26. Dezember 2016, 09:39:37 von RalleGA »
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Nebenkostenabrechnung -

Zahlen Sie auch zu viel?

Tipp`s - Nebenkostenabrechnung 
« Letzte Änderung: 01. Januar 2017, 09:55:50 von RalleGA »
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Wohnen

zu zweit Leben


Entscheidet sich ein Paar zusammenzuziehen, bietet es sich manchmal an, dass der Freund in die Wohnung der Freundin zieht oder umgekehrt.
Der Mieter der betreffenden Wohnung muss sich vor dem Zusammenziehen jedoch die Erlaubnis des Vermieters holen. BGH-Entscheidung vom 5. November 2003, AZ: VIII ZR 371/02).
Mieter, die eine solche Erlaubnis nicht vorab einholen, können später Probleme bekommen -
bis hin zur Kündigung der Wohnung. Das ist zumindest dann der Fall, wenn keine enge familiäre Verbindung besteht.

Die gute Nachricht:
Gänzlich verbieten oder verhindern kann der Vermieter den Zuzug des Partners nicht.
Hierzu braucht es nur ein „berechtigtes Interesse" des Mieters, wie es im BGB heißt.
Dieses Interesse besteht im Fall des Zuzugs des Partners immer.

Konkret müssen Mieter den Lebensgefährten mit seinem Namen, der derzeitigen Anschrift und Tätigkeit im Schreiben aufführen und den Wunsch nach Aufnahme in die Wohnung begründen,
in diesem Fall etwa den Wunsch nach einer gemeinsamen Lebensgestaltung.
Außerdem sollten Mieter vermerken, dass dieser Wunsch erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist. Mögliche Gründe zur Ablehnung gibt es wenige.

Einer jedoch ist eine Überbelegung der Wohnung:
Der Vermieter darf einen Zuzug des Partners verhindern, wenn dadurch die Wohnung überbelegt werden würde.
Von einer Überbelegung spricht man, wenn zu viele Personen in einer zu kleinen Wohnung leben.
Eine genaue Definition existiert allerdings nicht. Mehrere Faktoren tragen dazu bei, wie etwa die Größe und der Schnitt der Wohnung oder der zugrunde liegende Mietvertrag.
Eine weitere Möglichkeit ist die Ablehnung auf grund der Person, die einziehen soll.
Auch das ist aber nur überaus selten der Fall. Unzumutbar könnten Partner dann sein, wenn sie bekannte Störenfriede oder als unberechenbare Kapitalverbrecher auffällig geworden sind.

Eine Erhöhung der Miete oder zumindest der Nebenkosten ist bei Einzug des Partners allerdings denkbar,
denn wenn auch die Überbelegung durch den einziehenden Partner unwahrscheinlich ist,
können gegebenenfalls die Miete bzw. die Nebenkosten ansteigen.
Auch diese Möglichkeit sieht das BGB vor.
Dass die Miete erhöht wird, ist dabei aber eher unwahrscheinlich.
Realistischer ist der Anstieg der personenbezogenen Neben- oder Betriebskosten:
Schließlich verursachen 2 Personen auch mehr Kosten, denkt man z.B. an den Wasserverbrauch.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016
« Letzte Änderung: 18. Januar 2017, 10:10:13 von RalleGA »
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Wohnen – Platz für den Vermieter machen

Kündigung wegen Eigenbedarf/Mieter sind aber nicht wehrlos 


In der Regel dürfen Vermieter unbefristete Mietverträge nicht einfach kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt
und seine Miete pünktlich zahlt. So steht es zumindest im BGB.
Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss der Mieter weichen.
Allerdings gibt es für Eigenbedarfskündigungen durchaus Hürden.


Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung:

Die Tochter des Vermieters zieht zum Studium aus und möchte eine Wohngemeinschaft gründen oder der Sohn gründet eine eigene Familie und braucht Platz. Grundsätzlich darf der Vermieter für sich selbst oder nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Partner, Ehegatten und Schwiegereltern Eigenbedarf anmelden.
Für entferntere Angehörige ist das hingegen nicht so einfach möglich.

Was gilt, wenn das Au-Pair-Mädchen des Vermieters eine eigene Wohnung in der Nähe der Familie bekommen soll?
Auch diese Kündigung ist zumindest nach Ansicht des BGH gültig (Az.: VIII ZR 127/08).
Denn auch Haushaltshilfen und Pflegepersonal dürfen Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen.

Wird die Wohnung als Kanzlei, Praxis oder gewerblich genutzt, darf der Vermieter auch kündigen,
um die Räume beruflich zu nutzen.
Um wirksam zu sein, muss die Eigenbedarfskündigung eine Reihe von Bedingungen erfüllen:
Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden.
Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird.

Außerdem müssen die Kündigungsfristen gewahrt werden:

3 Monate sind es bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren.
Bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren haben Mieter 6 Monate Zeit bis zum Auszug.
Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren sind es 9 Monate.
Wurden Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt, gibt es noch weitere Kündigungsbeschränkungen. Der Vermieter darf je nach Gemeinde erst drei bis zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden.
Tipp: Bei der Gemeinde kann man nachfragen,  wie lange die Kündigungsbeschränkung gilt.

Wenn das Ende des Mietverhältnisses den Mieter, seine Familie oder Angehörige unzumutbar hart treffen würde,
ist es möglich, der Kündigung zu widersprechen.
Mögliche Gründe sind z.B. hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder schwere psychische Krankheit.
Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gebe es aber nicht.

Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
In dem Schreiben sollten alle Gründe aufgeführt werden, die für eine soziale Härte sprechen.
In der Regel muss der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.
Manchmal kommt es aber ganz anders: Nach dem Auszug aus der Wohnung stellt der ehemalige Mieter fest,
dass die alte Wohnung wieder vermietet wird.
In einem solchen Fall bestehen Zweifel, ob tatsächlich Eigenbedarf bestand oder ob der Vermieter nur zu einem höheren Preis neu vermieten wollte. Das wäre rechtsmissbräuchlich.

Mieter sollten auf jeden Fall abklopfen, ob die Begründung stichhaltig ist.
Sonst besteht die Gefahr, dass der Vermieter einem eine Geschichte auftischt.
Kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf rechtlich nachgewiesen werden, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen.
Dann können Mieter die für sie entstandenen Mehrkosten geltend machen.
Das sind z. B. die Kosten des Umzugs oder die Mehrkosten für die neue Wohnung.
Theoretisch scheint das leicht nachzuweisen zu sein, in der Praxis ist es jedoch schwer zu belegen.
Einfach rauswerfen kann der Vermieter seine Mieter aber nicht.
Wenn sich die Mieter weigern auszuziehen, braucht der Vermieter zunächst einen Räumungstitel von einem Gericht.
Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist.
Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter Recht, - muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016
« Letzte Änderung: 23. Januar 2017, 10:04:25 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Wohnen

Mieter erhalten mehr Zeit


Beim Überweisen ihrer Miete können sich Mieter künftig mehr Zeit lassen.
Die übliche Klausel im Mietvertrag, wonach die Miete bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen sein muss,
ist unwirksam. BGH urteilt über Zahlungstermin (Az.: VIII ZR 222/15)

Danach reicht es aus, wenn Mieter die Miete am dritten Werktag des Monats bei ihrer Bank anweisen.
Damit gab der BGH Mietern in Köln Recht. Sie hatten schon 2013 eine Abmahnung erhalten,
weil die Miete am dritten Werktag des Monats mehrfach noch nicht auf dem Konto der Vermieterin war.

Fall:
Von März bis Mai 2014 zahlte sie dann ihre Miete jeweils zu Monatsbeginn und spätestens am dritten Werktag bar bei ihrer Bank ein. In allen drei Monaten kam das Geld nicht bis zum dritten Werktag bei der Vermieterin an.
Die Vermieterin kündigte und klagte auf Räumung der Wohnung.

Urteil:
Wie schon die Vorinstanzen wies nun auch der BGH die Räumungsklage ab.
Die Kündigung sei unwirksam, "weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben".
Laut Gesetz müssen Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats "entrichten“.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Dezember 2016

« Letzte Änderung: 29. Januar 2017, 09:35:55 von RalleGA »
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Neuer Fahrstuhl gilt als Modernisierung

Wenn ein Fahrstuhl nachträglich an ein Mietshaus gebaut wird, können die Kosten auf alle potenziellen Nutzer umgelegt werden. Ob sie den Aufzug tatsächlich nutzen oder nicht, spielt dabei keine Rolle.
BGH (Az.: VIII ZR 103/06)

Fall:
Wird in ein Mietshaus nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut, gilt das als Modernisierung.
Das heißt: Der Vermieter kann grundsätzlich 11% der Kosten auf die Miete umlegen.
Zahlen müssen aber nur die Mieter, die den Fahrstuhl theoretisch nutzen können.
Das gilt auch grundsätzlich für Mieter im Erdgeschoss.
Mieter, die z.B. im Seitenflügel wohnen und ihre Wohnung über einen separaten Eingang erreichen,
dürfen aber nicht ohne weiteres an den Kosten beteiligt werden.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  Dezember 2016
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Sofortige Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung unzulässig 

langjährige Mieter im Vorteil 


Die Miete unpünktlich überwiesen und schon flattert die Kündigung in den Briefkasten?
Verspätete Mietzahlungen führen nicht in jedem Fall direkt zur Kündigung.
LG Berlin (Az.: 67 S 329/16)

Zahlen Mieter ihre Miete nicht pünktlich, ist das nicht in jedem Fall ein Grund zur Kündigung.
Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an.
Vor allem dann, wenn das Mietverhältnis lange Jahre ohne Probleme bestand, reicht eine geringe zeitliche Verzögerung der Mietzahlung jedenfalls nicht für eine direkte Kündigung, wenn die Miete einmal verspätet eintrifft.

Für Mieter ist es wichtig, informiert zu bleiben, wenn es um ihre persönlichen Rechte geht.
Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsräumen verhindern.

Welche Rechte sie als Mieter haben und wie sie diese am besten geltend machen,  lesen sie hier.

Auch bei einer Mieterhöhung sollten Mieter den Überblick über die eigenen Rechte und Pflichten behalten und sich gegebenenfalls zu informieren, ob eine Erhöhung in der jeweiligen Form rechtens ist.

Zudem ist es ratsam, den Vermieter-Trick zu kennen -
denn wer die Abzocke-Maschen kennt, läuft nicht in Gefahr, in die Falle zu tappen.

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  Januar 2017
« Letzte Änderung: 10. März 2017, 10:10:48 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

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Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens 

- bei Abgabe durch eine Hausverwaltung -


Wird ein Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung erklärt, ist deren Bevollmächtigung durch eine Vollmachtsurkunde im Original nachzuweisen.
  (Amtsgericht Berlin, vom 02.06.2016 – 20 C 385/15)

Fall:
Den Mieter/innen ging am 25. Juni 2015 eine Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung als Bevollmächtigte des Vermieters zu. Dem Schreiben lag die Verwaltervollmacht lediglich in Kopie bei.
Mit Schreiben vom 1. Juli 2015 wiesen die Mieter/innen daher das Mieterhöhungsverlangen mangels Vollmacht zurück.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.
Das Mieterhöhungsverlangen sei durch die unverzügliche Zurückweisung durch die Mieter/innen unwirksam geworden.
Ein solches Erhöhungsverlangen bedürfe nämlich, wenn es durch die Hausverwaltung abgegeben werde,
der Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original.


Fundquelle: Auszug – „Neues Deutschland“  Februar 2017 
« Letzte Änderung: 24. März 2017, 11:24:28 von RalleGA »
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Mietpreisbremse in der Praxis

wenn die Wohnung zu teuer ist/wird


Seit mehr als einem Jahr gilt in vielen Regionen Deutschlands die Mietpreisbremse.
Sie soll in Gegenden mit knappem Wohnraum verhindern, dass Vermieter beim Mieterwechsel kräftig die Miete erhöhen. Das Gesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Es begrenzt den Mietzins, der maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Die Wirkung der Regelung ist heftig umstritten.

Unabhängig davon stehen Mieter im Alltag vor der Frage:

Was tun, wenn sich Vermieter nicht an die gesetzliche Vorgabe halten?

Im ersten Schritt sollten sie prüfen, ob sie Zuviel Miete bezahlen.
Die Messlatte dafür ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete.
Sie steht im Mietspiegel der jeweiligen Kommunen.
Doch nur wenige Städte und Gemeinden erstellen tatsächlich einen solchen Mietspiegel.
Gibt es keinen, muss der Wohnungsuchende entweder Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten heranziehen.
Aber: Das ist ziemlich theoretisch.

Zumal es bisher nur wenige Gerichtsurteile zur Mietpreisbremse gibt.
Statt den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständige heranzuziehen ist es einfacher den Eigentümer direkt zu fragen. Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch.
Der Anspruch gilt wenn allgemein zugängliche Quellen wie der Mietspiegel nicht zur Verfügung stehen.
Der Vermieter muss die Angaben zur Zulässigkeit der Miete in Textform liefern.
Belege kommen erst auf den Tisch, wenn der Eigentümer Angaben verweigert und der Mieter ihn deswegen verklagt.

Mieter sollten nach der vorherigen Miete fragen.
Auf dieser Basis können sie - falls andere Möglichkeiten fehlen - ausrechnen, ob die neue Miete stimmt:
Mehr als 10% Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verstoßen im Prinzip gegen die Mietpreisbremse. 

Dann kann der Mieter die Höhe der Miete rügen, das Absenken, auf das ortsübliche Niveau verlangen und zuviel bezahltes Geld zurückfordern. Urteil: Amtsgericht Neukölln in Berlin (Az.: 11 C 414/15).

Fall:
Geklagt hatte ein Mieter. der monatlich 9,40 € Kaltmiete pro qm² zahlen sollte.
Die Vormieterin hatte 5,49 € gezahlt.

Das Gericht entschied: 6,60 € sind die Höchstmarke.
Der Mieter erhielt die zu viel geleisteten Zahlungen zurück.

Tipp:

Mieter sollten schnell reagieren.
Die Rückforderung gilt erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.
Möglich ist das schriftlich per Brief, Mail oder Fax, kombiniert mit einer Erklärungsfrist für den Vermieter.

Hinweis:
bitte nicht einfach die Miete kürzen, denn dann riskierten Mieter die Kündigung wegen Zahlungsrückstands.
Die Mietpreisbremse kennt zahlreiche Ausnahmen, die einen höheren Mietzins rechtfertigen können.
Dazu gehören die Vermietung von Neubauwohnungen oder eine Modernisierung beim Mieterwechsel.
 
Auch wenn die Modernisierung länger her ist und der Vermieter die Kosten dem alten Mieter nicht oder nur gering berechnet hat, darf der Eigentümer vom Nachfolger den vollen Zuschlag dafür nehmen.
Laut Gesetzgeber muss die Maßnahme aber in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung erfolgt sein.

Noch eine Ausnahme:
Eine bereits im früheren Mietverhältnis vereinbarte Miete, die über der Preisgrenze liegt.
Dann haben neue Bewohner kaum Chancen auf eine günstigere Miete, da Bestandsschutz gilt.
Der Vermieter darf sich die Höhe erhalten.

Ein Vermieter-Trick:
Schnell mit dem alten Mieter per Scheinvertrag eine höhere Miete vereinbaren.
Und dieses Papier dem Nachfolger präsentieren.

Ratschlag für Wohnungsinteressenten:
im Vormietervertrag auf die zuletzt gültige Mieterhöhung zu achten.
Diese müsste länger als ein Jahr vor der Neuvermietung geschehen sein.
Geht die Sache vor Gericht, werden Beweise wie Kontoauszüge des Eigentümers herangezogen.

Die meisten Wohnungssuchenden scheuen aber die Frage nach der Vormietermiete oder der Mietpreisbremse aus Angst, im Bewerberfeld aussortiert zu werden.
Clever und erlaubt ist es, die heiklen Fragen erst nach dem Einzug zu stellen.

Dann greift das Auskunftsrecht.

Der Vermieter darf dann auch nicht kündigen.


Einer Rüge steht nicht im Wege, dass Interessenten den Vertrag unterschrieben haben -
mit dem Wissen, dass die Miete zu hoch ist.

Fundquelle: Auszug – „GENERAL-ANZEIGER“ Altmark Februar 2017

« Letzte Änderung: 26. März 2017, 10:44:43 von RalleGA »
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Kündigungsschutz für betagte Mieter

Dürfen Vermieter einen 87-Jährigen mit seiner Frau einfach vor die Tür setzen?


Nicht ohne Prüfung der drohenden Folgen.
BGH –Urteil (Az. VIII ZR 270/15)
Der BGH stärkt besonders schutzwürdigen Mietern den Rücken, die sich gegen ihre Kündigung wehren.
Bringen sie schwere gesundheitliche Probleme oder gar Lebensgefahr vor, müssen Gerichte dem besonders sorgfältig nachgehen. Bevor ein Richter der Räumungsklage stattgibt, hat er sich sehr genau anzuschauen, welche Folgen der Umzug für den Betroffenen haben könnte und wie wahrscheinlich es ist, dass diese eintreten.

Die Karlsruher Richter hatten über einen Streit aus Sinsheim bei Baden-Baden zu entscheiden.
Dort will eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern ihr Haus aus Platzgründen für sich allein und hat einem betagten Ehepaar im Erdgeschoss die Wohnung gekündigt.
Eigenbedarf ist prinzipiell ein legitimer Kündigungsgrund.
Eine Sozialklausel im Mietrecht (§ 574 BGB) sieht aber vor, dass Mieter unter Umständen trotzdem nicht weichen müssen – nämlich dann, wenn der Umzug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Bei der Abwägung sind auch die Vermieter-Interessen zu berücksichtigen.

Mieter wehrten sich gegen Räumungsklage


Unter Verweis auf diese Klausel wehren sich der 87 Jahre alte Mann und seine 78-jährige Frau gegen die Räumungsklage. Sie sagen: Zumindest dem Mann, der an einer beginnenden Demenz leide, sei kein Wohnungswechsel mehr zuzumuten. Vor dem Amts- und Landgericht hatten sie keinen Erfolg.

Mit dem BGH-Urteil gibt es jetzt neue Hoffnung.           
Denn das LG Baden-Baden ist nach Auffassung des Senats vorschnell zu dem Schluss gelangt,
dass die Vermieter-Interessen hier Vorrang haben.
Die Vorsitzende Richterin Karin Milger kritisierte in der Verhandlung beispielsweise,
dass es gar keinen Ortstermin gegeben habe.
Ob die Wohnsituation der Familie wirklich katastrophal beengt sei oder es nur um mehr Komfort gehe,
lasse sich deshalb gar nicht sagen.
Das Landgericht muss sich jetzt noch einmal gründlich mit dem Fall beschäftigen und dann neu entscheiden.
Solange können die Mieter erst einmal in ihrer Wohnung bleiben.

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  März 2017
« Letzte Änderung: 19. April 2017, 07:36:46 von RalleGA »
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Im Zweifel für den Mieter

– Der BGH schützt Mieter besser vor Kündigung:


Wenn der Vermieter in der Wohnung seine Büro- oder Geschäftsräume einrichten will,
hat das nicht zwangsläufig Vorrang.

Künftig müssen die Gerichte in jedem Einzelfall abwägen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich so gewichtig sind, dass das die Räumung rechtfertigt. Bisher war es verbreitete Praxis.
In solchen Fällen ein "berechtigtes Interesse" an der Kündigung anzunehmen - ähnlich wie beim Eigenbedarf,
also wenn der Vermieter oder dessen nahe Angehörige in einer neuen Lebenssituation selbst in die Wohnung ziehen möchten. Der Mieter hat dabei in aller Regel keine großen Chancen, sich zu wehren.
BGH Urteile Az.: VIII ZR 44/16 und AZ.: ZR 45/16       

Die Vorsitzende Richterin räumte ein, dass das zumindest teilweise auch mit früheren BGH-Entscheidungen zusammenhänge, die offensichtlich missverstanden worden seien.
Einen Fall aus Berlin nahm der Senat deshalb nun zum Anlass, um die Linie neu vorzugeben.                                                                                                                                   
Sie betonte, dass es im Streit um Wohnungskündigungen oft um existenzielle Belange gehe.
"Deshalb wünschen wir uns, dass man sich dafür in den Instanzen die ausreichende Zeit nimmt".

Grundsätzlich hat der Vermieter den BGH-Vorgaben zufolge bessere Chancen, wenn er in der Wohnung leben und arbeiten möchte. Will er die Räume ausschließlich fürs Geschäft, muss es dafür gewichtige Gründe geben, also etwa, dass er sonst nicht rentabel arbeiten kann.
Im Berliner Fall sieht der Senat solche Nachteile nicht.
Dort hatte ein Mieter nach 40 Jahren ausziehen sollen, weil der Ehemann der Vermieterin in der Wohnung Akten seiner Beratungsfirma unterbringen wollte.
Der BGH konnte nicht erkennen, warum das nicht auch etwas weiter entfernt möglich sein sollte.
Der Mieter kann also bleiben.
Die Berliner Gerichte hatten zuvor die Kündigung für berechtigt gehalten,
die Räumung aber wegen eines neuen Schutz-Gesetzes für Wohnraum untersagt.
Um die Wohnungsnot in der Hauptstadt zu lindern, ist es nur noch unter strengen Auflagen erlaubt,
in einer Wohnung ein Büro, eine Kanzlei oder eine Praxis einzurichten oder dort Feriengäste einzuquartieren.                                                   
Wegen der grundsätzlichen Bedenken spielte dieses Zweckentfremdungsverbot vor dem BGH keine Rolle mehr.             

In einem zweiten Fall aus Koblenz mahnte der Senat ebenfalls mehr Sorgfalt bei der Prüfung an.
Dort sollte ein Mieter weichen, um Platz für den neuen Hausmeister zu machen.
Am Ende zog dieser aber gar nicht ein - sondern eine ganz andere Familie.
Der Mieter sieht sich getäuscht und will Schadenersatz für seine Umzugs kosten und die neue höhere Miete.
Der Vermieter sagt, der Hausmeister habe sich später um entschieden, er wolle wegen Kniebeschwerden nun doch nicht in den dritten Stock.                                                     

Das Berufungsgericht fand diese Begründung plausibel.
Anders die Karlsruher Richter, die die Darstellung für "kaum nachvollziehbar" halten.
Braucht der Eigentümer die Wohnung letztlich gar nicht wie angekündigt, muss er das dem Urteil zufolge aber gut und stimmig begründen. Komme er seiner "besonderen Darlegungslast" nicht nach, seien die Gerichte verpflichtet davon auszugehen, dass der Mieter hinters Licht geführt wurde.                             

Fundquelle: Auszug – „ALTMARK-Zeitung“  März 2017
« Letzte Änderung: 27. April 2017, 08:08:31 von RalleGA »
Wenn ich morgens aufwache und habe keine Schmerzen mehr - dann bin ich tot.

Offline RalleGA

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Fahrlässig verursachter Schaden:

Kündigung nicht berechtigt


Wann müssen Mieter mit einer Kündigung rechnen? Mit dieser Frage beschäftigen sich Gerichte oft.
Ein vom Mieter fahrlässig verursachter Schaden rechtfertigt eine Kündigung nicht unbedingt.   
Läuft ein Mietverhältnis lange Zeit ohne Beanstandungen, rechtfertigt ein fahrlässig verursachter Schaden durch den Mieter keine fristlose Kündigung. Landgericht Berlin (Az.: 67 S 410/16).
Selbst wenn die Höhe des Schadens erheblich ist, muss ein Mieter vorher abgemahnt werden.

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter fahrlässig einen Wasserschaden verursacht.
Es entstand ein Schaden in Höhe von rund 10.500 €.
Der Schaden wurde von der Versicherung übernommen.
Dennoch kündigte die Vermieterin dem Mieter außerordentlich, hilfsweise ordentlich.
Die Räumungsklage hatte allerdings vor dem Amtsgericht zunächst keinen Erfolg.
Die Kündigung sei in diesem Fall nicht zulässig, befand auch das Landgericht.

Urteil:

Der Mieter sei nicht abgemahnt worden. Das gelte ungeachtet der Schadenshöhe in diesem Fall.
Diese spiele bei der Kündigung erst dann eine Rolle, wenn der Mieter mit dem Ausgleich eines von ihm schuldhaft verursachten Schadens in Zahlungsverzug gerät.
Das sei hier aber nicht der Fall, denn der Schaden sei von der Versicherung reguliert worden.                     

Fundquelle: Auszug – „VOLKSSTIMME“  April 2017 

« Letzte Änderung: 03. Mai 2017, 10:57:18 von RalleGA »
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